作者IBIZA (温一壶月光作酒)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 还有人在玩房地产吗？
时间Tue Dec 2 01:24:58 2025
※ 引述《cms23 (大头)》之铭言：
: 不太懂哪里好赚
: 以下计算若有错请指正
: 买1000卖1200 两年内买卖
: （1200-1000-20（买方服务费）-48（卖方服务费）-10（代书费+其他费用））*0.55（房地
: 合一税後）=67.1万
: 大概两年赚67.1万
: 平均一年赚33.55万
: 那为啥我不做其他投资之类的
: 请ceca,IBIZA两位大神解惑
这是照你条件打的
https://ibb.co/LDPBNPpc 年化报酬11.18%
https://ibb.co/ZpRTJB4M 24个月的现金流
买1000万, 卖1200万, 买方服务费20万, 卖方服务费48万, 其他费用10万
房地合一税, 差价200万只扣基本的30万*0.45=76.5万
算下来到期拿回1200-20-48-10-76.5=1045.5万
两年内的房租或使用价值以一个月2万计, 年增2%, 房屋税跟土地税都用8000算
结果得出的年化报酬率是11.18%
比你想像的高很多, 对吧
如果多持有一个月
房地合一税税率下降到35%, 税额减少到595000, 年化报酬变成13.79%
如果买方服务费1%, 卖方服务费3%, 年化报酬率增加到17.42%
如果一开始是贷85%呢？年化报酬率增加到21.06%
你似乎没有意识到, 两年涨20%在五倍杠杆下报酬率非常高
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.225.79.53 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1764609903.A.51A.html
1F：→ IBIZA: 如果这25个月都只还息的话 还会更高 12/02 01:28
2F：→ IBIZA: 如果25个月+只还息+费用都全额扣抵, 年化报酬率=24.1% 12/02 01:34
5F：推 SiaoBen1996: 愣住 杠杆的迷惑之处 12/02 01:44
6F：推 jaricho: 股神表示：4月到现在 投入股票都已经翻4倍了 12/02 01:51
※ 编辑: IBIZA (36.225.79.53 台湾), 12/02/2025 01:58:11
7F：→ ProTrader: 要嘴炮可以欧硬价外选择权买中可翻2 3 5 10 20 50倍... 12/02 02:03
8F：→ ProTrader: 输了就吃归零糕重新开始 没有断头疑虑 欢迎陈小刀来玩 12/02 02:04
9F：推 kusomanfcu: 房地产重点就是开杠杆不会爆仓 12/02 02:13
10F：→ IBIZA: uncle的25倍乙太币CFD已经连懒觉都没有了 12/02 02:13
11F：→ kusomanfcu: 爆40次了吧？ 12/02 02:13
12F：推 kusomanfcu: 所以上次那个债质押 我就赶快帮他算看看 会不会爆 加 12/02 02:15
13F：→ IBIZA: 在最低点撑不住，惨 12/02 02:15
14F：→ kusomanfcu: 上最大边境都不可能爆就 随便啦 12/02 02:15
15F：推 cms23: IBIZA,两个问题 12/02 04:49
16F：→ cms23: 1.价差200万只扣基本的30万*0.45 12/02 04:49
17F：→ cms23: 这句话不懂 12/02 04:49
18F：→ cms23: 2.因为我贷款8成（5倍杠杆）的情况下买房自住了 12/02 04:49
19F：→ cms23: 3.承2所以大部分要投资的人（？）要投资应该是贷款5成（第 12/02 04:49
20F：→ cms23: 二间）的模型下去计算？我全额贷的计算确实是不符合实务 12/02 04:49
21F：→ cms23: *更正 我不用贷款的情形下确实是不符合实务的情况 12/02 04:50
22F：推 cms23: 4.第一张图跟底下推文第一张图分别的到期房价为啥是1045万 12/02 04:55
23F：→ cms23: 跟1090万 12/02 04:55
24F：推 stanly3092: 跌也是5倍在跌耶 12/02 06:05
25F：→ IBIZA: 1.基本的30万就房地合一税在没有任何凭证下的免税额，3%或3 12/02 06:28
26F：→ IBIZA: 0万取低 12/02 06:28
27F：→ IBIZA: 2.谁说第一间不能获利？ 12/02 06:32
28F：→ IBIZA: 3.第二间完成实施也才一年 12/02 06:32
29F：→ IBIZA: 4.那是扣完所有费用，算算看就知道 12/02 06:32
30F：推 gy55662008: 1是指卖屋时吗?有仲介服务费48万还可以用这30万吗? 12/02 06:42
31F：推 zzz50126: 人要不要这麽好 这样就花时间教 我真的很羡慕 12/02 07:30
32F：→ zzz50126: 手把手一步一步 12/02 07:31
33F：→ IBIZA: 30万(或3%取低)是在没有任何单据下的扣除额，若有超过这个 12/02 07:41
34F：→ IBIZA: 数字的单据，可以享受更高的扣除 12/02 07:41
35F：推 sspider0829: 太低了 他们要的是一天涨停10% 200天2000%那种 12/02 07:53
36F：→ physicsdk: I大真的太佛了 12/02 08:05
37F：推 flexin: 这股神看不上啦 12/02 08:08
38F：→ flexin: 股神都嘛4月就身家欧印正二，现在都会所嫩模惹 12/02 08:09
39F：推 cms23: 你用30万扣除额算出来是1045.5 12/02 08:21
40F：→ cms23: 我不用30万算出来是1067.1 12/02 08:21
41F：→ cms23: 那不要用30扣除额获利好像比较高？ 12/02 08:21
42F：→ IBIZA: 废话，30万扣除就是最低，我用最低扣除额的年化报酬都有11 12/02 08:22
43F：→ IBIZA: .4% 12/02 08:22
44F：→ IBIZA: 打错，11.18% 12/02 08:23
45F：推 cms23: 一定要扣掉那30万吗？ 12/02 08:23
46F：→ IBIZA: 其实报酬率还可以推高，如果用的是新青安的话，年化报酬应 12/02 08:23
47F：→ IBIZA: 该会超过25% 12/02 08:23
48F：→ IBIZA: 你也可以用实际的费用，扣78万啊 12/02 08:24
49F：→ cms23: 不懂就问，78万怎麽，来的 12/02 08:25
50F：推 abyssa1: 可是价差200万 仲介赚68万 政府赚76万 屋主赚45万 12/02 08:26
51F：→ abyssa1: 想想自己好像是政府跟仲介的打工仔 还是算了吧 12/02 08:26
52F：→ IBIZA: 20万买方仲介费，48万卖方仲介费的，10万其他费用，不就78 12/02 08:26
53F：→ IBIZA: 万，你自己列的啊 12/02 08:26
54F：→ abyssa1: 所以央行打交易=打仲介=打房地合一=打政府 12/02 08:27
55F：推 lucky466: 前提是市场要热络呀！再继续一摊死水下去，算再多都是 12/02 08:28
56F：→ lucky466: 假的 12/02 08:28
57F：→ cms23: （200-（20+48+10））=54.9房地合一税 12/02 08:28
58F：→ IBIZA: 1045.5那个还有还本的部分，实际上是赚53万，不过那个是最 12/02 08:28
59F：→ IBIZA: 差状况了 12/02 08:28
60F：→ cms23: 200-78-54.9=67.1获利 不用30扣除额获利较高？ 12/02 08:29
61F：推 lucky466: 现在市场上一堆预售屋只求解套，除非是很早期买的 12/02 08:29
62F：→ IBIZA: 为什麽会看不懂？就跟你说30万算的是最低获利 12/02 08:29
63F：嘘 kcy05785: 看股市这样喷和电子业赚钱速度，房市最慢2027就回温了 12/02 08:30
64F：→ kcy05785: 至於其它产业，本来就不干房地产屁事。房地产一直是靠 12/02 08:30
65F：→ kcy05785: 前20%在玩，与鲁蛇无关 12/02 08:30
66F：→ IBIZA: 经过前面讨论，我是觉得你的财商，不买房子，还是定存好了 12/02 08:31
67F：→ leo6315: 先告诉我哪一区2年能涨20% 12/02 08:31
68F：推 cms23: 了解，我在问问看仲介扣除额的部分 12/02 08:31
69F：→ cms23: 没有，我有买房子，也有买股票 12/02 08:31
70F：→ cms23: 可以私给你看权状跟今年股票的对帐单 12/02 08:32
71F：→ cms23: 我不是鲁空 12/02 08:32
72F：推 AMDsucks: 这种人你告诉他答案, 他连一句谢谢都不会回 12/02 08:33
73F：→ AMDsucks: 还会跟你杠 12/02 08:33
74F：→ cms23: → IBIZA: 其实报酬率还可以推高，如果用的是新青安的话， 12/02 08:33
75F：→ cms23: 年化报酬应 12/02 08:33
76F：→ cms23: 不懂就问，我确实没办到新青安 12/02 08:33
77F：→ cms23: 请问差别差在哪 12/02 08:33
78F：→ cms23: @AMDsucks 因为我还没有解惑，若能解惑我一定会感激不尽 12/02 08:34
79F：→ IBIZA: 新青安补贴利息1.5码 12/02 08:35
80F：→ IBIZA: 而且利率不会2.4% 12/02 08:35
81F：推 lucky466: 可能新清安可以贷到85成吧！一般的只能8成 12/02 08:35
82F：推 robot456: 讲解推，但为啥原po的买方服务费要算在卖方身上？ 12/02 08:36
83F：→ robot456: 喔不好意思，我看错了，没事 12/02 08:37
84F：→ IBIZA: 一买一卖 12/02 08:37
85F：→ IBIZA: 新青安补贴完利率应该是1.775% 12/02 08:38
86F：推 cms23: 了解，感恩，若您怀疑我，我可私给您我的权状，今年股票对 12/02 08:38
87F：→ cms23: 帐单 12/02 08:38
88F：→ cms23: 再次感谢您，我会去问问看仲介30万扣除额的部分 12/02 08:38
89F：→ IBIZA: 如果是贷新青安，年化报酬可以到26.97% 12/02 08:39
90F：→ IBIZA: 贷新青安的话，宽限期每个月只要12537，每个月设算租金可以 12/02 08:42
91F：→ IBIZA: 正7000多 12/02 08:42
92F：推 cms23: → IBIZA: 30万(或3%取低)是在没有任何单据下的扣除额，若 12/02 08:43
93F：→ cms23: 有超过这个 12/02 08:43
94F：→ cms23: 所以我买房服务费的发票跟卖房服务费的发票还有代书之类的 12/02 08:43
95F：→ cms23: 发票，买卖证明都要收好，对吗？ 12/02 08:43
96F：→ cms23: 都要保留好，对吗？ 12/02 08:44
97F：→ IBIZA: 是，如果单据有保留好，而且高於30万就能折抵更多 12/02 08:46
98F：推 sspider0829: 本来就要收好 不然怎麽送 12/02 08:48
99F：推 cms23: 说个题外话，我当初砍买方服务费约5万，没有拿到买方服务 12/02 08:48
100F：→ cms23: 费的发票 12/02 08:48
101F：→ cms23: QQ 12/02 08:48
102F：→ IBIZA: 所以我才会先用30万算 12/02 08:49
103F：推 kcy05785: 收据就行 12/02 08:49
104F：→ IBIZA: 仲介发票可以找他重开凭证 12/02 08:49
105F：→ cms23: 了解，谢谢您。 12/02 08:49
106F：→ cms23: 跟你讨论很有意思，学到蛮多的。 12/02 08:50
107F：→ z5411: 流动性差那麽多的东西 一直有人要拿来比 两个都有很正常吧 12/02 08:51
108F：→ IBIZA: 很多人单据都没留好 12/02 08:51
109F：→ IBIZA: 也有人因为砍价讲好不开发票 12/02 08:52
110F：→ IBIZA: 砍价的仲介大概不会开给你，不然他有逃税问题 12/02 08:53
111F：推 cms23: 确实，感谢。 12/02 08:54
112F：→ abyssa1: 卖方的单据卖了才会拿到啊 上次当买方的其实没那麽重要 12/02 09:04
113F：→ IBIZA: 反正我从最低算到最高，要用哪个看个人 12/02 09:09
114F：推 cms23: 推 abyssa1: 可是价差200万 仲介赚68万 政府赚76万 屋主赚 12/02 09:10
115F：→ cms23: 45万 12/02 09:10
116F：→ cms23: 搞了半天原来获利是政府>仲介>屋主 12/02 09:10
117F：→ cms23: 我还有可能资金卡在那一两年 12/02 09:10
118F：→ IBIZA: 总比uncle本金都在对家那里好 12/02 09:11
119F：→ cms23: 房地产这麽难赚ceca在忙什麽 12/02 09:11
120F：→ IBIZA: 你长期年化有到25%吗 12/02 09:12
121F：→ cms23: 哦，那我了解，我不敢保证每年有 12/02 09:13
122F：推 asjh612: 所以你赶快买吧 我ok你先买 12/02 09:13
123F：→ KimWexler: 重要的是你赚到多少吧 你管仲介跟政府赚比你多干嘛 12/02 09:13
124F：→ IBIZA: 不是每年，是长期年化 12/02 09:13
125F：→ cms23: 没有 12/02 09:14
126F：→ asjh612: 财商是什麽11/14急急忙忙把美元换回台币的财商吗 12/02 09:14
127F：推 kuosos520: 如果你持有的资产有这个涨幅，那为何要两年卖，直 12/02 09:17
128F：→ kuosos520: 接增贷出来用不是比卖房还好用吗？ 12/02 09:17
129F：→ IBIZA: 11/14把美元换回台币怎麽了吗 12/02 09:17
130F：→ IBIZA: 隔天不就跌到30.55 XD 12/02 09:17
131F：推 cms23: @kuosos520 因为我的收支比大概满了，不能做增贷 12/02 09:18
132F：→ cms23: 我第一间大概贷满了 年收70借900左右还有一些信贷 12/02 09:19
133F：推 zpf2005: 如果你房子是自用就走重购退税，房子是投资出租就等5年税 12/02 09:27
134F：→ zpf2005: 降到20%，房地产本就是中长期投资，有房地合一後除非资金 12/02 09:27
135F：→ zpf2005: 被卡到，没人在玩短期买卖，连老屋改装快速转手都没了 12/02 09:27
136F：推 askey: 现在不好赚是因为第二屋要拿五成了~没五倍了 12/02 09:28
137F：推 cms23: @zpf2005 确实，很多仲介跟我这样说过 12/02 09:29
138F：推 kcy05785: 23-24卡5年刚好接电子业喷发，笑死 12/02 09:35
139F：推 a0989876: 少年币神都开20倍杠杆，才5倍不屑 12/02 09:43
140F：推 dophin332: ceca在忙的部分就是用更多方法推高稳定的长期投报率吧 12/02 09:45
141F：→ dophin332: 和练舞攻顶打电动? 12/02 09:46
142F：→ asjh612: 11/14隔天礼拜一 就算有跌到30.5 你是看到消息才换哪有赚 12/02 10:05
143F：→ asjh612: 现在31.5痛赚吗 不愧是财商高的人 12/02 10:06
144F：→ fluffyradish: 惨逻辑有问题，人家用最低的算给你就是报酬率底标了 12/02 10:07
145F：→ fluffyradish: ，484中学时念数学都用背的那一挂 12/02 10:07
146F：推 fancydick501: 差不多吧 ceca这十年年投报12趴 12/02 10:16
147F：推 jinso7410: 开杠 不用缴保证金 不会爆仓 12/02 10:19
148F：→ jinso7410: 这个真的是很大优点 12/02 10:19
149F：→ jinso7410: 现在要间间5倍 要有全款买房的财力 12/02 10:20
150F：→ jinso7410: 啊猫阿狗都能开五倍的时代已经过了 12/02 10:20
151F：→ jinso7410: 像YT柏志 外号阿伯 12/02 10:21
152F：→ jinso7410: 在他那个年代 收支比没什麽要求就可以买爆 12/02 10:21
153F：推 cms23: 我虚心求教，有人却是落井下石的酸人 12/02 10:27
154F：推 zzz50126: 今年找便宜的买 还真的有可能2年涨20% 12/02 10:29
155F：→ zzz50126: 西卡应该不能单纯这样算 当初三千万怎麽可能敢all in 12/02 10:30
156F：推 zzz50126: 拿到三千肯定是先拿不到一千出来试错学习 後面才敢全下 12/02 10:32
157F：→ zzz50126: 所以他的irr应该要更高一点 12/02 10:33
158F：推 planta: 你要高兴有人愿意教学 ，现在越来越少人愿意讲了 12/02 10:34
159F：→ planta: 如果你真的是想要虚心求教学，口气上本来就应该要更好， p 12/02 10:35
160F：→ planta: tt只有文字听不到你的语气， 所以就不要怪别人酸你 12/02 10:35
161F：推 cms23: ok 12/02 10:43
162F：推 quiet93: 看不出语气，但是他说很多次感谢啦 12/02 10:43
163F：推 quiet93: 很多人太习惯看反串文，被搞到都直觉反应对方来者不善， 12/02 10:46
164F：→ quiet93: 何必呢 12/02 10:46
165F：推 madbele: 但是房价不会跌所以五倍跌是假议题 12/02 11:33
166F：→ kusomanfcu: 租金会涨 货币会贬 贱人会矫情 12/02 12:14
167F：→ IBIZA: asjh612 不好意思 我就是30.5之前就换了好吗 12/02 12:27
168F：→ IBIZA: 我那天发讯息就有说了 我讲的是前一天 12/02 12:28
169F：→ IBIZA: 现在31.5 你怎麽知道我30.5没换回来? 12/02 12:28
170F：→ IBIZA: 我是那天早上看经济学人的新闻 傍晚换 第一次换失败 後来 12/02 12:37
171F：→ IBIZA: 成功, 跌是那天晚上8:30 央行发的声明 那天有两个新闻 好 12/02 12:38
172F：→ IBIZA: 吗 12/02 12:38
173F：推 kusomanfcu: 目标34好吗 小波动 12/02 12:39
174F：推 kusomanfcu: 几个虾鸡巴鬼扯28和更低 真的 什麽都不懂 12/02 12:41
175F：推 mema: 一年涨10%买鸡蛋都爆赚好吗？ 12/02 13:03
176F：推 Shmilybaby: IBIZA肯定是个有福报的人，太佛心了:D 12/02 14:12
177F：推 askey: 哈哈~推目标34~ 12/02 14:23
178F：推 ProTrader: 政府跟仲介赚更多是说投资净利润会赚得更辛苦机会变少 12/02 14:39
179F：→ ProTrader: 实务上的效果应该是赶走肉脚留下高手 12/02 14:41
180F：→ asjh612: 你财商高肯定大获全胜啊 低买高卖 赚烂了 12/02 14:42
181F：→ asjh612: 看新台币升值 一天换回来 高手高手 12/02 14:43
182F：→ ProTrader: 应该也会劝退赚买卖价差改作长期出租 12/02 14:43
183F：→ asjh612: 让我来看看11/14前最高算31.2好了 大赚2% 太强啦佩服佩服 12/02 14:48
184F：→ max810906: 假如是2000万 还有办法能维持这麽高的投资报酬率吗 12/02 19:19
185F：→ IBIZA: 1天2%，年化多少？ 12/02 21:14
186F：推 Rucca: 就知道现在还有多少人买房不是要住是要投机的 12/02 22:18
187F：推 physicsdk: 自住的整天在那鸡巴毛挑三拣四的 好的嫌贵便宜的嫌烂 12/02 22:34
188F：→ physicsdk: 怪人家买来投资？ XD 信用管制都打到第七波了还外带一 12/02 22:34
189F：→ physicsdk: 个没脑的限贷令 到现在还不买的基本就是不会买 还假装 12/02 22:34
190F：→ physicsdk: 自住族群笑死 12/02 22:34
191F：→ physicsdk: 自己该买的时候不买真的不能怪别人欸 12/02 22:34