作者aespa (Aespa)
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標題[請益] 賣房買股？
時間Mon Dec 23 23:04:06 2024
不好意思標題殺人，不是你想的那種賣房買股月經文
小弟於 2022 購入 A 預售規劃自住，2027 年中交屋，總價 1700，一坪約 58
新北一環，同區域最高成交有破百，但常態落在 8~9 字頭
後來覺得買太小，想一次到位避免未來換房成本，加上建商一直拖工程進度
於今年初購入了 B 預售也是自住，總價 2700
本來是規劃 A 房交屋後先出租，之後再想要怎麼處理
但最近算了一下，似乎有更好的處理方式
方案1：在交屋後 5 年賣出（8 年後，2032），保守以一坪 85 計算
扣掉仲介費 4% 跟房地合一稅 20%，大概獲利
410 萬
方案2：現在賣掉，獲利預估 250 萬，並將已投入的工程款 170 萬放到股市
到 2032 年獲利約
240 萬
因第二房限貸 50%，原本必須投入房屋剩下的頭期約 667 萬
每隔 1 年左右分三批投入股市，到 2032 年獲利約
300 萬
加起來總計獲利
540 萬，比 A 方案高
（以上股市標的選美股 VTI，獲利保守估計用年化 6% 來算
如果稍微樂觀一點用 8% 來算，獲利會變成 760 萬）
想選方案 2 的原因：
- 自住房總價高，想避免資產過度壓在房地產上
- 就算以保守 6% 年化來看，獲利都比方案 1 好
有什麼我沒有想到的盲點嗎？
目前想到唯一方案 2 會輸的理由就是 8 年後這個區域破百可能已經是常態了..
畢竟現在已經有破百的案例
謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.234.207 (臺灣)
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※ 編輯: aespa (36.227.234.207 臺灣), 12/23/2024 23:04:27
※ 編輯: aespa (36.227.234.207 臺灣), 12/23/2024 23:05:55
1F：推 rabinson: 小孩子才做選擇 12/23 23:06
2F：推 ceca: 施主,這問題要問你自己啊..XD 12/23 23:10
3F：→ ceca: 因為你要計算不動產增值或是買低賣高以及翻修效應. 12/23 23:11
4F：→ ceca: 以及股票操作的收益. 12/23 23:11
5F：→ ceca: 這誰知道你這兩邊的操作能力是怎樣..XD 12/23 23:11
6F：→ ceca: 如果剛好遇到股票崩盤,房地產冷盤., 12/23 23:11
7F：→ ceca: 這又你會怎麼選? 12/23 23:11
8F：→ ceca: 不要說2000或是對岸 12/23 23:12
9F：→ ceca: 擬就2008的狀況就好. 12/23 23:12
10F：→ ceca: 不動產冷盤,股票98xx繃到4xxx,然後慢慢爬直到2015才碰一下 12/23 23:13
11F：→ ceca: 98xx. 12/23 23:13
12F：→ ceca: 之後又跌. 12/23 23:13
13F：→ ceca: 正式突破98xx是2017年.. 12/23 23:13
14F：→ ceca: 而中南部2008~2010的房市只是愈熱,但還沒正式起噴. 12/23 23:14
15F：→ ceca: 之前都是長期低迷. 12/23 23:14
16F：→ ceca: 那你覺得你要選哪一個..XD 12/23 23:15
17F：→ ceca: 所以阿...這問題,還是要回歸施主你自己啊. 12/23 23:15
謝 ceca 大，我兩邊操作能力都不好，如文中提到股票我就選穩穩的美股 ETF 而已
我會再評估看看！
18F：推 KrisNYC: 你可能要再補一下收入或後援 如果選一你會吃緊 12/23 23:47
19F：→ KrisNYC: 那就直接二 如果你資源很豐沛 其實好像也是二... 12/23 23:48
20F：→ KrisNYC: 抱歉說了廢話 台灣現在的環境是鼓勵你只持有一房 12/23 23:48
21F：→ KrisNYC: 然後那一房一路換換到離豪宅線500~1000萬的 12/23 23:49
22F：→ KrisNYC: 以你說的新北一環來說 就是鼓勵你一房一路玩到5000~5500 12/23 23:49
23F：→ KrisNYC: 所以這種1700 2400的都是過路而已 留一間就好 12/23 23:50
24F：→ KrisNYC: 餘錢去做你想要做的那些投資吧 12/23 23:50
沒後援，資金來源是自己的本業+副業
沒出事的話是尬得過來的，還算有餘裕，不會吃緊
（會吃緊我應該就直接賣了哈）
25F：推 qazwsx12: 投資哪有絕對啊 12/23 23:50
是沒錯啦想說就問問看有沒有什麼我沒想到的地方
26F：→ abyssa1: 有結婚互信夠的話可以兩人交互蹲跳換房 12/23 23:52
27F：推 KrisNYC: 交互蹲跳我笑了 我真的有想過 lol 12/23 23:53
※ 編輯: aespa (36.227.234.207 臺灣), 12/23/2024 23:59:14
28F：推 AkiMinoriko: 台股是高殖利率市場 只用加權指數估報酬會失真 12/24 00:06
29F：推 shuichia: 方案1的410萬怎麼算出來的，你是不是在亂算阿？ 12/24 00:09
30F：推 EvilJustice: 你自己可以拉回測，在沒有任何槓桿下，長期股市投報 12/24 00:09
31F：→ EvilJustice: 率還是比房市好，某人憑感覺回覆真的害人，股市建議 12/24 00:09
32F：→ EvilJustice: 選擇美股指數正二 12/24 00:09
33F：推 shuichia: 成本1700，29.31坪，85萬是2491萬，仲介費100萬，房地合 12/24 00:15
34F：→ shuichia: 一20%，稅後是573萬才對，還沒加上你五年收的租金，我 12/24 00:15
35F：→ shuichia: 應該沒算錯吧@_@ 12/24 00:15
36F：→ shuichia: 找收2%服務費的可以賺更多 12/24 00:16
房屋坪數 24.43 坪，車位 250
(24.43*85 + 250)=2326.5萬
(2326-1700)=626
仲介費 2326 * 4% = 93.04
房地合一 20% = 626*20% = 125
626-93.04-125=407，差不多 410 萬
這樣應該沒算錯吧?
另外租金我確實還沒算進去就是了
※ 編輯: aespa (36.227.234.207 臺灣), 12/24/2024 00:23:38
37F：→ jie5317: 先研究台灣股/房的歷史走勢吧？ 12/24 00:34
38F：推 vincent14: c大看好明年股市嗎哈哈 12/24 01:07
39F：推 ceca: 不知道,如果知道我還當債蛙幹嘛. 12/24 01:15
40F：→ ceca: 我這種大媽派的做法就是找一條不會輸的為主. 12/24 01:15
41F：→ ceca: 在不會輸的前提下,再去看可以賺多少. 12/24 01:16
42F：→ ceca: 並且隨時保持發生意外也可以損失的比大多數人少. 12/24 01:16
43F：→ ceca: 而只有在"非常確定的強勢狀態"才會比較衝. 12/24 01:16
44F：→ ceca: 要知道,多賺2000萬對我的生活不會有啥特別改變. 12/24 01:17
45F：→ ceca: 但是如果虧了兩千萬,就算不改變,也會非常心情鬱卒. 12/24 01:17
46F：→ ceca: 至於人家賺200%我賺20%..其實我並沒有太多時間去管這個..XD 12/24 01:17
47F：→ ceca: 我還要忙著胚車練舞玩水打電動. 12/24 01:17
48F：→ ceca: 不會有太多心情和時間去fomo. 12/24 01:18
49F：→ ceca: 但是當然我這樣操作就發不了大財. 12/24 01:18
50F：→ ceca: 所以想發財的請不要走我們這種大媽派的路線. 12/24 01:18
51F：→ aimlikenoob: 今年一些豪宅在打房政策出來之前就賠售，但是高資產 12/24 03:14
52F：→ aimlikenoob: 階級依然選擇如此，畢竟不動產就套在那是死錢，變現 12/24 03:14
53F：→ aimlikenoob: 買股賠售兩千萬也馬上賺回來了，大戶聰明出場，只有 12/24 03:14
54F：→ aimlikenoob: 傻呼呼的Fomo仔在喊今天不買明天更貴 12/24 03:14
55F：推 s114752: 回測去看一下啦 長期投資股票是贏房市的…….. 12/24 04:03
56F：推 toto123: 現在的問題是要賣價格可能也不太好 12/24 07:14
57F：推 skizard: 太保守了吧 一坪賣120不是應該的嗎 12/24 07:38
58F：推 as6633208: 如果只是單純想賺錢，可以想一下變現難度或是資產移轉 12/24 07:46
59F：→ as6633208: 的難度，賣屋有法律糾紛、房地合一稅、仲介費、買家砍 12/24 07:46
60F：→ as6633208: 價折扣... 12/24 07:46
61F：推 prostar: 1 讓給需要住的人 12/24 08:29
62F：→ jessicaabc98: 資產太少的人，才會賣房買股..沒缺賣房幹嘛 12/24 08:47
63F：推 zzz50126: 股市長期贏房 但reits長期贏股 12/24 08:49
64F：推 jessicaabc98: 等你資產到一定程度，你不會有這種想法的，現在有 12/24 08:59
65F：→ jessicaabc98: ，就是你不夠有錢 12/24 08:59
66F：推 lifekiller: 第一戶還可以增貸投資股市 12/24 10:01
67F：推 ruve: 大媽的好....有經驗的最知道...... 12/24 11:05
68F：→ cphe: 在台灣持有房產最大好處就是可以再貸出來，利率太低了，信貸 12/24 11:22
69F：→ cphe: 出來投資都賺 12/24 11:22
70F：→ cphe: 還有如果考慮跟股市比，就是要長期投資，而不是短短幾年 12/24 11:23
71F：→ cphe: 短期年化報酬沒那麼穩 12/24 11:23
72F：→ RaiGend0519: 咦？房的重點不是五倍槓桿、抗通膨嗎？ 12/24 15:37
73F：→ hahaha81: 你股票太樂觀 平均投報不代表你賣的時候會賺喔 12/24 18:34