作者aespa (Aespa)
看板home-sale
标题[请益] 卖房买股？
时间Mon Dec 23 23:04:06 2024
不好意思标题杀人，不是你想的那种卖房买股月经文
小弟於 2022 购入 A 预售规划自住，2027 年中交屋，总价 1700，一坪约 58
新北一环，同区域最高成交有破百，但常态落在 8~9 字头
後来觉得买太小，想一次到位避免未来换房成本，加上建商一直拖工程进度
於今年初购入了 B 预售也是自住，总价 2700
本来是规划 A 房交屋後先出租，之後再想要怎麽处理
但最近算了一下，似乎有更好的处理方式
方案1：在交屋後 5 年卖出（8 年後，2032），保守以一坪 85 计算
扣掉仲介费 4% 跟房地合一税 20%，大概获利
410 万
方案2：现在卖掉，获利预估 250 万，并将已投入的工程款 170 万放到股市
到 2032 年获利约
240 万
因第二房限贷 50%，原本必须投入房屋剩下的头期约 667 万
每隔 1 年左右分三批投入股市，到 2032 年获利约
300 万
加起来总计获利
540 万，比 A 方案高
（以上股市标的选美股 VTI，获利保守估计用年化 6% 来算
如果稍微乐观一点用 8% 来算，获利会变成 760 万）
想选方案 2 的原因：
- 自住房总价高，想避免资产过度压在房地产上
- 就算以保守 6% 年化来看，获利都比方案 1 好
有什麽我没有想到的盲点吗？
目前想到唯一方案 2 会输的理由就是 8 年後这个区域破百可能已经是常态了..
毕竟现在已经有破百的案例
谢谢
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.227.234.207 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1734966248.A.D3A.html
※ 编辑: aespa (36.227.234.207 台湾), 12/23/2024 23:04:27
※ 编辑: aespa (36.227.234.207 台湾), 12/23/2024 23:05:55
1F：推 rabinson: 小孩子才做选择 12/23 23:06
2F：推 ceca: 施主,这问题要问你自己啊..XD 12/23 23:10
3F：→ ceca: 因为你要计算不动产增值或是买低卖高以及翻修效应. 12/23 23:11
4F：→ ceca: 以及股票操作的收益. 12/23 23:11
5F：→ ceca: 这谁知道你这两边的操作能力是怎样..XD 12/23 23:11
6F：→ ceca: 如果刚好遇到股票崩盘,房地产冷盘., 12/23 23:11
7F：→ ceca: 这又你会怎麽选? 12/23 23:11
8F：→ ceca: 不要说2000或是对岸 12/23 23:12
9F：→ ceca: 拟就2008的状况就好. 12/23 23:12
10F：→ ceca: 不动产冷盘,股票98xx绷到4xxx,然後慢慢爬直到2015才碰一下 12/23 23:13
11F：→ ceca: 98xx. 12/23 23:13
12F：→ ceca: 之後又跌. 12/23 23:13
13F：→ ceca: 正式突破98xx是2017年.. 12/23 23:13
14F：→ ceca: 而中南部2008~2010的房市只是愈热,但还没正式起喷. 12/23 23:14
15F：→ ceca: 之前都是长期低迷. 12/23 23:14
16F：→ ceca: 那你觉得你要选哪一个..XD 12/23 23:15
17F：→ ceca: 所以阿...这问题,还是要回归施主你自己啊. 12/23 23:15
谢 ceca 大，我两边操作能力都不好，如文中提到股票我就选稳稳的美股 ETF 而已
我会再评估看看！
18F：推 KrisNYC: 你可能要再补一下收入或後援 如果选一你会吃紧 12/23 23:47
19F：→ KrisNYC: 那就直接二 如果你资源很丰沛 其实好像也是二... 12/23 23:48
20F：→ KrisNYC: 抱歉说了废话 台湾现在的环境是鼓励你只持有一房 12/23 23:48
21F：→ KrisNYC: 然後那一房一路换换到离豪宅线500~1000万的 12/23 23:49
22F：→ KrisNYC: 以你说的新北一环来说 就是鼓励你一房一路玩到5000~5500 12/23 23:49
23F：→ KrisNYC: 所以这种1700 2400的都是过路而已 留一间就好 12/23 23:50
24F：→ KrisNYC: 余钱去做你想要做的那些投资吧 12/23 23:50
没後援，资金来源是自己的本业+副业
没出事的话是尬得过来的，还算有余裕，不会吃紧
（会吃紧我应该就直接卖了哈）
25F：推 qazwsx12: 投资哪有绝对啊 12/23 23:50
是没错啦想说就问问看有没有什麽我没想到的地方
26F：→ abyssa1: 有结婚互信够的话可以两人交互蹲跳换房 12/23 23:52
27F：推 KrisNYC: 交互蹲跳我笑了 我真的有想过 lol 12/23 23:53
※ 编辑: aespa (36.227.234.207 台湾), 12/23/2024 23:59:14
28F：推 AkiMinoriko: 台股是高殖利率市场 只用加权指数估报酬会失真 12/24 00:06
29F：推 shuichia: 方案1的410万怎麽算出来的，你是不是在乱算阿？ 12/24 00:09
30F：推 EvilJustice: 你自己可以拉回测，在没有任何杠杆下，长期股市投报 12/24 00:09
31F：→ EvilJustice: 率还是比房市好，某人凭感觉回覆真的害人，股市建议 12/24 00:09
32F：→ EvilJustice: 选择美股指数正二 12/24 00:09
33F：推 shuichia: 成本1700，29.31坪，85万是2491万，仲介费100万，房地合 12/24 00:15
34F：→ shuichia: 一20%，税後是573万才对，还没加上你五年收的租金，我 12/24 00:15
35F：→ shuichia: 应该没算错吧@_@ 12/24 00:15
36F：→ shuichia: 找收2%服务费的可以赚更多 12/24 00:16
房屋坪数 24.43 坪，车位 250
(24.43*85 + 250)=2326.5万
(2326-1700)=626
仲介费 2326 * 4% = 93.04
房地合一 20% = 626*20% = 125
626-93.04-125=407，差不多 410 万
这样应该没算错吧?
另外租金我确实还没算进去就是了
※ 编辑: aespa (36.227.234.207 台湾), 12/24/2024 00:23:38
37F：→ jie5317: 先研究台湾股/房的历史走势吧？ 12/24 00:34
38F：推 vincent14: c大看好明年股市吗哈哈 12/24 01:07
39F：推 ceca: 不知道,如果知道我还当债蛙干嘛. 12/24 01:15
40F：→ ceca: 我这种大妈派的做法就是找一条不会输的为主. 12/24 01:15
41F：→ ceca: 在不会输的前提下,再去看可以赚多少. 12/24 01:16
42F：→ ceca: 并且随时保持发生意外也可以损失的比大多数人少. 12/24 01:16
43F：→ ceca: 而只有在"非常确定的强势状态"才会比较冲. 12/24 01:16
44F：→ ceca: 要知道,多赚2000万对我的生活不会有啥特别改变. 12/24 01:17
45F：→ ceca: 但是如果亏了两千万,就算不改变,也会非常心情郁卒. 12/24 01:17
46F：→ ceca: 至於人家赚200%我赚20%..其实我并没有太多时间去管这个..XD 12/24 01:17
47F：→ ceca: 我还要忙着胚车练舞玩水打电动. 12/24 01:17
48F：→ ceca: 不会有太多心情和时间去fomo. 12/24 01:18
49F：→ ceca: 但是当然我这样操作就发不了大财. 12/24 01:18
50F：→ ceca: 所以想发财的请不要走我们这种大妈派的路线. 12/24 01:18
51F：→ aimlikenoob: 今年一些豪宅在打房政策出来之前就赔售，但是高资产 12/24 03:14
52F：→ aimlikenoob: 阶级依然选择如此，毕竟不动产就套在那是死钱，变现 12/24 03:14
53F：→ aimlikenoob: 买股赔售两千万也马上赚回来了，大户聪明出场，只有 12/24 03:14
54F：→ aimlikenoob: 傻呼呼的Fomo仔在喊今天不买明天更贵 12/24 03:14
55F：推 s114752: 回测去看一下啦 长期投资股票是赢房市的…….. 12/24 04:03
56F：推 toto123: 现在的问题是要卖价格可能也不太好 12/24 07:14
57F：推 skizard: 太保守了吧 一坪卖120不是应该的吗 12/24 07:38
58F：推 as6633208: 如果只是单纯想赚钱，可以想一下变现难度或是资产移转 12/24 07:46
59F：→ as6633208: 的难度，卖屋有法律纠纷、房地合一税、仲介费、买家砍 12/24 07:46
60F：→ as6633208: 价折扣... 12/24 07:46
61F：推 prostar: 1 让给需要住的人 12/24 08:29
62F：→ jessicaabc98: 资产太少的人，才会卖房买股..没缺卖房干嘛 12/24 08:47
63F：推 zzz50126: 股市长期赢房 但reits长期赢股 12/24 08:49
64F：推 jessicaabc98: 等你资产到一定程度，你不会有这种想法的，现在有 12/24 08:59
65F：→ jessicaabc98: ，就是你不够有钱 12/24 08:59
66F：推 lifekiller: 第一户还可以增贷投资股市 12/24 10:01
67F：推 ruve: 大妈的好....有经验的最知道...... 12/24 11:05
68F：→ cphe: 在台湾持有房产最大好处就是可以再贷出来，利率太低了，信贷 12/24 11:22
69F：→ cphe: 出来投资都赚 12/24 11:22
70F：→ cphe: 还有如果考虑跟股市比，就是要长期投资，而不是短短几年 12/24 11:23
71F：→ cphe: 短期年化报酬没那麽稳 12/24 11:23
72F：→ RaiGend0519: 咦？房的重点不是五倍杠杆、抗通膨吗？ 12/24 15:37
73F：→ hahaha81: 你股票太乐观 平均投报不代表你卖的时候会赚喔 12/24 18:34