作者suckitbitch (dajiji)
看板home-sale
標題Re: [請益] 買房自住跟租房機會成本比較
時間Mon Dec 23 20:34:46 2024
※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《suckitbitch (dajiji)》之銘言：
: : 小弟最近有家人要考慮買房
: : 所以我順手做了一個試算的工具
: : https://www.housemagos.com/zh-TW
: : 來比較一下買房跟租房+剩下的錢投資大盤長期來看哪個方式資產增長的速度比較快
: : 目前看起來如果房價跟股價都照著歷史走勢的話好像租房然後剩下的錢投資大盤資產?
: 累
: : 請問大家我預設的參數有問題或者是有什麼大條的錢沒算到嗎
: 你有花時間寫這些資料，我也認真跟你討論。
: 首先是這個頁面的內容因為沒附上公式，所以只能手動調整去驗證是怎麼設定。
: 討論前我先說一下我的理解，畢竟要先對你的頁面設定完全理解，討論才有立基。
: 以下理解如果有錯請指正：
: 1. 你這個左方買房右方租房的設定，應該是以如果同一筆頭期下去，買房的增值
: vs 把這筆錢拿去投資的增值比較。
: 2. 左方因為買房了所以沒有租金問題，也因為自住所以沒有空租問題。 右方因為
: 沒有買房所以每月要支付租金。
: 如果以上兩點理解都正確，我先提一下這個參數有 bug 的地方：
: 1. 左方買房的獲利參數肯定是錯的，例如這張圖：
: https://imgur.com/JXbS2Os
: 總價 1000 頭期 200，一年後賣屋，買二賣四，年漲幅 4%，這算起來絕對是
: 賠錢，但在你表裡的顯示是還賺 40 多萬，不知為何？
: 2. 同一張圖，右方收益也是錯的。 200 萬 12% 收益，一年後總收益是 224 萬， : 扣除年租金26000*12=31.2萬，最終數字也會低於 200萬。但你表上顯示卻是
: 賺60幾萬，而且我試圖把租金成本提高，反而獲利越來越高？？？
: 因為你第一年的計算結果就有問題了，我無從幫你比較你的複利算式，所以只能請你
: 自己再檢查看看。
: 期望你到時候弄出一個符合真實狀況的頁面，會讓人更清楚。
: 另外房地合一稅可以使用重購退稅免房地合一，即便不用也有自住滿六年
: 400 萬免稅額以及 10% 的優惠稅率。 這兩項如果要加入，建議使用自行
: "勾選" 的功能讓使用者自選。
感謝大家的建議
現在把bug修復並加上優惠稅率還有增貸功能後發現兩個選項的差異好像沒這麼大
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1F：推 e2000: 貸款的利息跟房租差不多，存到頭期款後，到底租房有什麼優 12/23 20:44
2F：→ e2000: 勢？ 12/23 20:44
3F：→ e2000: 五六坪大的20～30年老小套房，租金要6千7千，新一點的套房 12/23 20:49
4F：→ e2000: 五坪就要7千多起跳，這還是南部喔，我以前大概民國99年在 12/23 20:49
5F：→ e2000: 南崁蘆竹的山腳租房，四坪不到浴室無對外窗，窗戶對著走廊 12/23 20:49
6F：→ e2000: 完全沒有陽光，這樣一個月還要5千，有對外窗要6千以上，加 12/23 20:49
7F：→ e2000: 班忘記繳房租一個禮拜房東直接換門鎖 12/23 20:49
8F：推 s8752134: 其實你買房的選項, 只要定期有增貸出來續投資 12/23 20:54
9F：→ s8752134: 純租屋投資的報酬率要高於買房不容易 12/23 20:55
10F：→ s8752134: 我還沒檢查你的表是否數字都正確, 但假設正確 12/23 20:55
11F：→ s8752134: 你可以把增貸那邊點開, 自己去拉看看 12/23 20:55
12F：→ s8752134: 我之前很保守的試算分享過, 純租屋投資年化報酬20%+ 12/23 20:56
13F：→ s8752134: 就有機會可以贏自住房五倍槓桿 12/23 20:56
14F：推 s8752134: 稍微看了一下, 還是有一些 bug 12/23 23:02
15F：→ s8752134: 1. 左邊賣房相關費用(仲介費那邊) 沒有隨著房屋增值 12/23 23:02
16F：→ s8752134: 而提升, 例如你初始房價設定2000萬, 賣房2%好了 12/23 23:03
17F：→ s8752134: 第一年賣 顯示40萬, 第30年賣也是顯示40萬 12/23 23:03
18F：→ s8752134: 但實際上賣房仲介費你要顯示的話 要顯示當下的房價% 12/23 23:03
19F：→ s8752134: 但這是數字上的bug拉, 實務上賣房子的都嘛講要實拿 12/23 23:03
20F：→ s8752134: 但你單純要比較 就數字層面不看實務, 是有bug要修正 12/23 23:04
21F：→ s8752134: 2. 這個問題比較大, 你右方的資產計算方式有問題 12/23 23:04
22F：→ s8752134: 現在你的公式看起來是期初款+每月房貸金額去計算報酬 12/23 23:05
23F：→ s8752134: 例如每月繳房貸3萬好了 12/23 23:05
24F：→ s8752134: 你現在是期初款 + 年繳房貸36萬, 拿去算投資金額 12/23 23:05
25F：→ s8752134: 再依此減掉租金 12/23 23:05
26F：→ s8752134: 但這次錯的, 實際上應該是期初款 + (年繳房貸-房租) 12/23 23:06
27F：→ s8752134: 再去算後續的投資報酬 12/23 23:06
28F：→ s8752134: 因為你繳出去的租金 不會成為你可以投資獲利的錢 12/23 23:06
29F：→ s8752134: 所以如果年繳房貸36, 年租金24. 那你一年是多12萬去投 12/23 23:06
30F：→ s8752134: 資滾錢, 而不是用36先去算獲利, 再扣掉24萬的房貸 12/23 23:07
31F：→ s8752134: 等你修正這兩個bug, 我再幫你驗算你增貸設定的對不對 XD 12/23 23:09
32F：推 archutim: 推 12/23 23:56