作者suckitbitch (dajiji)
看板home-sale
标题Re: [请益] 买房自住跟租房机会成本比较
时间Mon Dec 23 20:34:46 2024
※ 引述《s8752134 (Sea)》之铭言：
: ※ 引述《suckitbitch (dajiji)》之铭言：
: : 小弟最近有家人要考虑买房
: : 所以我顺手做了一个试算的工具
: : https://www.housemagos.com/zh-TW
: : 来比较一下买房跟租房+剩下的钱投资大盘长期来看哪个方式资产增长的速度比较快
: : 目前看起来如果房价跟股价都照着历史走势的话好像租房然後剩下的钱投资大盘资产?
: 累
: : 请问大家我预设的参数有问题或者是有什麽大条的钱没算到吗
: 你有花时间写这些资料，我也认真跟你讨论。
: 首先是这个页面的内容因为没附上公式，所以只能手动调整去验证是怎麽设定。
: 讨论前我先说一下我的理解，毕竟要先对你的页面设定完全理解，讨论才有立基。
: 以下理解如果有错请指正：
: 1. 你这个左方买房右方租房的设定，应该是以如果同一笔头期下去，买房的增值
: vs 把这笔钱拿去投资的增值比较。
: 2. 左方因为买房了所以没有租金问题，也因为自住所以没有空租问题。 右方因为
: 没有买房所以每月要支付租金。
: 如果以上两点理解都正确，我先提一下这个参数有 bug 的地方：
: 1. 左方买房的获利参数肯定是错的，例如这张图：
: https://imgur.com/JXbS2Os
: 总价 1000 头期 200，一年後卖屋，买二卖四，年涨幅 4%，这算起来绝对是
: 赔钱，但在你表里的显示是还赚 40 多万，不知为何？
: 2. 同一张图，右方收益也是错的。 200 万 12% 收益，一年後总收益是 224 万， : 扣除年租金26000*12=31.2万，最终数字也会低於 200万。但你表上显示却是
: 赚60几万，而且我试图把租金成本提高，反而获利越来越高？？？
: 因为你第一年的计算结果就有问题了，我无从帮你比较你的复利算式，所以只能请你
: 自己再检查看看。
: 期望你到时候弄出一个符合真实状况的页面，会让人更清楚。
: 另外房地合一税可以使用重购退税免房地合一，即便不用也有自住满六年
: 400 万免税额以及 10% 的优惠税率。 这两项如果要加入，建议使用自行
: "勾选" 的功能让使用者自选。
感谢大家的建议
现在把bug修复并加上优惠税率还有增贷功能後发现两个选项的差异好像没这麽大
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1F：推 e2000: 贷款的利息跟房租差不多，存到头期款後，到底租房有什麽优 12/23 20:44
2F：→ e2000: 势？ 12/23 20:44
3F：→ e2000: 五六坪大的20～30年老小套房，租金要6千7千，新一点的套房 12/23 20:49
4F：→ e2000: 五坪就要7千多起跳，这还是南部喔，我以前大概民国99年在 12/23 20:49
5F：→ e2000: 南崁芦竹的山脚租房，四坪不到浴室无对外窗，窗户对着走廊 12/23 20:49
6F：→ e2000: 完全没有阳光，这样一个月还要5千，有对外窗要6千以上，加 12/23 20:49
7F：→ e2000: 班忘记缴房租一个礼拜房东直接换门锁 12/23 20:49
8F：推 s8752134: 其实你买房的选项, 只要定期有增贷出来续投资 12/23 20:54
9F：→ s8752134: 纯租屋投资的报酬率要高於买房不容易 12/23 20:55
10F：→ s8752134: 我还没检查你的表是否数字都正确, 但假设正确 12/23 20:55
11F：→ s8752134: 你可以把增贷那边点开, 自己去拉看看 12/23 20:55
12F：→ s8752134: 我之前很保守的试算分享过, 纯租屋投资年化报酬20%+ 12/23 20:56
13F：→ s8752134: 就有机会可以赢自住房五倍杠杆 12/23 20:56
14F：推 s8752134: 稍微看了一下, 还是有一些 bug 12/23 23:02
15F：→ s8752134: 1. 左边卖房相关费用(仲介费那边) 没有随着房屋增值 12/23 23:02
16F：→ s8752134: 而提升, 例如你初始房价设定2000万, 卖房2%好了 12/23 23:03
17F：→ s8752134: 第一年卖 显示40万, 第30年卖也是显示40万 12/23 23:03
18F：→ s8752134: 但实际上卖房仲介费你要显示的话 要显示当下的房价% 12/23 23:03
19F：→ s8752134: 但这是数字上的bug拉, 实务上卖房子的都嘛讲要实拿 12/23 23:03
20F：→ s8752134: 但你单纯要比较 就数字层面不看实务, 是有bug要修正 12/23 23:04
21F：→ s8752134: 2. 这个问题比较大, 你右方的资产计算方式有问题 12/23 23:04
22F：→ s8752134: 现在你的公式看起来是期初款+每月房贷金额去计算报酬 12/23 23:05
23F：→ s8752134: 例如每月缴房贷3万好了 12/23 23:05
24F：→ s8752134: 你现在是期初款 + 年缴房贷36万, 拿去算投资金额 12/23 23:05
25F：→ s8752134: 再依此减掉租金 12/23 23:05
26F：→ s8752134: 但这次错的, 实际上应该是期初款 + (年缴房贷-房租) 12/23 23:06
27F：→ s8752134: 再去算後续的投资报酬 12/23 23:06
28F：→ s8752134: 因为你缴出去的租金 不会成为你可以投资获利的钱 12/23 23:06
29F：→ s8752134: 所以如果年缴房贷36, 年租金24. 那你一年是多12万去投 12/23 23:06
30F：→ s8752134: 资滚钱, 而不是用36先去算获利, 再扣掉24万的房贷 12/23 23:07
31F：→ s8752134: 等你修正这两个bug, 我再帮你验算你增贷设定的对不对 XD 12/23 23:09
32F：推 archutim: 推 12/23 23:56