作者bear3 (熊三哥)
看板home-sale
標題[請益] 預售屋 貸款 用合約價貸款？
時間Mon Dec 23 15:40:22 2024
強者我朋友
最近想簽預售屋，預計兩年後交屋，房價 1000 萬，貸款 8 成
我們討論到房貸時，有點卡住
我的認知是，假如：
1. 交屋時當時房價漲到 1500 萬，銀行以當初合約價 1000 萬貸款（合約價 & 鑑價取低
2. 交屋時當時房價下跌到 800 萬，銀行以鑑價 800 萬貸款（合約價 & 鑑價取低
主要是假如交屋時下跌這裡
我朋友好像覺得怪怪的，不是該以合約價 1000 萬貸款 8 成？
但我覺得好像不是吧？銀行也不是佛心企業，交屋時假如遇到房價下跌
應該是以當時鑑價 800萬 vs 合約價 1000 萬，取其低的給予貸款 8 成？
以這裡子的話就是銀行只會提供 800萬8成貸款 640萬？
有些爬了文，不過都是討論預售屋交屋時房價上漲能不能多貸款
我沒買過預售
不曉得交屋銀行貸款是不是這樣
想問問大家，謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.63.255 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1734939625.A.73A.html
1F：噓 RTA: 你以為你最聰明銀行的很笨？ 12/23 15:43
哈囉，我文內沒有提到任何關於銀行端很笨吧？我也沒有要批判任何事物的意思
假如有誤會的話抱歉
我的想法是：
銀行核貸應該會基於風險考量，避免貸款金額超過抵押物的實際價值？
沒買過預售屋 只是想確認實務上若預售屋交屋時因為大環境等因素造成房價下跌
貸款會不會因此影響
而我朋友認為：
無論未來房價如何，銀行都會給予合約上的價格，給予貸款
我主要想提醒我朋友，預留更多自備款以應對未來不確定的狀況
2F：推 pz5202: 上面那篇水桶 害我不敢講了 12/23 15:48
3F：→ pz5202: 買不如租 12/23 15:48
※ 編輯: bear3 (101.10.63.255 臺灣), 12/23/2024 15:53:29
4F：推 askachage: 假如銀行水位正常，下跌時，理論鑑價是8成，實務依舊會 12/23 15:52
5F：→ askachage: 合約8成，因為銀行建商有長期配合的默契 12/23 15:52
瞭解，謝謝大大分享
原來實務上是一種你知我知不能說破的默契來給予合約價核貸
6F：推 pz5202: 現在有租屋補助可以領，然後房租還可以抵稅欸 12/23 15:53
7F：→ askachage: 依舊建議多準備現金，因為目前水位不正常 12/23 15:54
8F：噓 zpf2005: 只貸640萬，你還要補160萬給建商，有這種實例嗎？ 12/23 16:00
就是沒看過假如交屋時房價下跌的話貸款怎麼操作才上來問...
只看過房價上漲，預售屋交屋能不能多貸款的例子
※ 編輯: bear3 (101.10.63.255 臺灣), 12/23/2024 16:03:12
9F：→ FcuKobe: 建商有配合的銀行 也會預留水位給建商 12/23 16:03
10F：推 dvsmatix: 除非銀行很努力很努力幫你鑑價到等於或高於1000萬，否 12/23 16:04
11F：→ dvsmatix: 則借超過800萬就會算無擔，我的觀察啦。 12/23 16:04
12F：推 k91011022: 依照合約建商要補給你 高利率也是補給你 你也得接受 12/23 16:06
13F：推 ordinaryboi: 銀行不是你朋友的爸爸，為什麼要幫他補鑑價差額？ 12/23 16:16
14F：推 wu7477: 把契約翻出來看，有沒 12/23 16:17
15F：→ wu7477: 「擔保物價值減少不足擔保債權，經通知或催告仍不補正時， 12/23 16:17
16F：→ wu7477: 全部債務回溯自該事件發生時視為到期，貴行得逕向立約人 12/23 16:17
17F：→ wu7477: 及保證人請求連帶清償全部債務之本息。」擔保品不足銀行 12/23 16:17
18F：→ wu7477: 有權要求補足，繳息正常不會理你，看契約如何訂的。 12/23 16:17
19F：推 dvsmatix: 樓上你太狠了，不過我們的人是這樣審核的沒錯啦 12/23 16:18
20F：推 dvsmatix: 我指13樓 12/23 16:21
21F：推 wu7477: 銀行有雨天收傘的權利 12/23 16:22
22F：噓 snowish: 預售以合約鑑價，第一手還沒有市場交易是在？ 12/23 16:57
23F：推 alexstag: 房地產抵押品價值不足導致銀行追繳，台灣幾乎沒有 12/23 17:49
24F：→ alexstag: 發生過吧 12/23 17:49
25F：推 iwei0930: 別買預售了，全部都賣未來價，未來又太不可預測，而且現 12/23 18:14
26F：→ iwei0930: 在的預售蓋得飛快，怕誰慢了銀行沒錢，建商每個都在比 12/23 18:14
27F：→ iwei0930: 手速，也不知道這樣趕工品質如何，還不如撿新古屋。 12/23 18:14
28F：推 veter: 罰你去重看一次合約書，上面都有寫可以貸多少，貸不到看是 12/23 18:18
29F：→ veter: 誰的責任不可歸咎雙方的處理方式也有寫，吃晚餐的時候打開 12/23 18:18
30F：→ veter: 合約書一頁一頁看 12/23 18:18
31F：→ veter: 你以為房屋是期貨吃保證金的哦XD，房屋價值下降你照時還錢 12/23 18:19
32F：→ veter: 銀行哪管你那麼多 12/23 18:19
33F：推 zpf2005: 他有合約書看就不會上來問了QQ 12/23 19:03
34F：→ seangakki11: 銀行都用鑑價時價取低的核貸喔 價格差很多整批不太 12/23 19:29
35F：→ seangakki11: 可能會拉高價格 12/23 19:29
36F：→ seangakki11: 如果真的交屋時價跌了，那就是時價的8成貸款給你 差 12/23 19:30
37F：→ seangakki11: 的錢你要自己想辦法 12/23 19:30
38F：推 rainbowcatch: 在撥款前，銀行都可反悔，仔細看合約， 銀行不是吃 12/23 19:44
39F：→ rainbowcatch: 素的 12/23 19:44
40F：推 ndilavril: 現在鑑價都往下修40% 銀行知道未來太多房子要釋出 12/23 20:54
41F：推 fairy321: 差太多會採鑑價 12/24 12:05
42F：推 G8MO: 下跌20%就直接斷頭 15%給他 還貸什麼款? 12/24 17:22
43F：推 p0860331: 笑死買貴不能？ 買便宜可以？ 12/26 09:43