作者dick929 (朝廷鷹犬)
看板home-sale
標題Re: [請益] 200萬老屋翻新能做嗎？
時間Mon Jul 8 20:33:05 2024
※ 引述《dick929 (朝廷鷹犬)》之銘言：
: 最近看上一間40年老透天，建物大概35坪，兩層樓，前後還有增建空間，位置也很便利
，
: 唯一不滿意的就是價格QQ……
: 算一算手頭上的現金，如果房價自付2成貸款8成的話，大概只剩250萬左右，預計更換
水
: 電管線、三套衛浴、一樓改格局做開放式廚房、二樓外推做個平臺、內外牆防水、做些
系
: 統櫃、燈光照明～等等
: 請問200萬以內能打死嗎？
: 如果硬買下來又沒辦法改成自己理想的房子，是不是別買這間算了？
發問當下其實頭已經洗下去了
沒想到後來爆預算爆成這樣
已經接近完工
分享一下花費
水電管線更換：60萬
全屋打除清運：15萬
增建鋼筋板模灌漿：20萬
泥作、防水：40萬
地磚、工錢：30萬
鋁門窗：30萬
鐵工：20萬
衛浴：25萬
內外油漆塗料：10萬
廚具：25萬
裝潢、燈光：30萬
每個項目價錢可能有些出入
不過總費用就是這麼多
合計305萬
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.24.196 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1720441987.A.182.html
1F：推 hankwanghow: 能分享前後照片看看否07/08 20:42
2F：推 Hall: 透天這樣算便宜了吧07/08 20:45
3F：→ jessicaabc98: 算便宜？？？07/08 20:50
4F：推 a2828z33: 差不多，這幾天會在分享一下老屋翻修的近況07/08 20:50
5F：→ a2828z33: 我是已經講了大概一年了，現在一般業主，不管新屋老屋07/08 20:51
6F：→ a2828z33: 對於裝潢預算的掌握，大概都只有實際需求的五成到七成07/08 20:52
7F：→ a2828z33: 基本上十個有十個做下去都爆預算，但幾乎都不信邪，很Q07/08 20:53
8F：推 wcptt: 真的差不多，三層樓透天全部翻新超過500萬07/08 20:54
9F：→ wcptt: 衛浴三套25是純衛浴，泥作應該那些是算在別的地方吧，不然07/08 20:56
10F：→ wcptt: 一間廁所應該都要20了07/08 20:56
只算衛浴設備
11F：→ sagarain: 只有35坪耶07/08 20:57
12F：推 una283: 這是才兩層的07/08 21:10
13F：→ SDFSDF: 你的怎麼那麼貴07/08 21:17
14F：→ SDFSDF: 倒是裝潢很便宜07/08 21:17
沒錢了，只做天花板跟電視牆
15F：推 mini186: 老實說你這個價格算很便宜的，真的07/08 21:18
花了很多心力跟時間
16F：→ GiantChicken: 一看就知道是這都花了只好繼續花其他的了07/08 21:18
17F：→ GiantChicken: 不然要省肯定能省的07/08 21:18
一邊做、一邊想、一邊爆
18F：→ kutkin: 增建鋼筋板模灌漿：20萬07/08 21:22
親友價
19F：推 scorpion: 透天油漆10萬太便宜了吧07/08 21:24
的確比我預想便宜
20F：噓 jessicaabc98: 一間廁所跟你報超過15，你直接換人做，整棟搞，沒07/08 21:48
21F：→ jessicaabc98: 人跟你在算間，直接算天數07/08 21:48
22F：→ jessicaabc98: 這樓主的報價，就是被唬了，水電管60？？？？ 07/08 21:49
23F：推 Beersheep: 老屋翻新不是一坪10-15都合理嗎07/08 21:56
24F：推 jessicaabc98: 老屋翻一坪抓十就很高了，中南又低一虛，這裡到底07/08 21:58
25F：→ jessicaabc98: 有幾個人玩中古07/08 21:58
26F：推 F93935: 電你怎麼知道它做幾回，線多粗 噴六十萬太貴的沒看到清單07/08 22:04
27F：→ F93935: 隔空抓藥真厲害07/08 22:04
沒什麼概念，水電真的超出我預計最多
28F：推 kutkin: 35做到60多了07/08 22:08
29F：推 l98: 水電你有新增很多迴路或弱電或音響管路嗎?07/08 22:36
電路增加，水管也都重挖了
30F：→ l98: 你這樣分，衛浴25萬應該是只有設備的錢07/08 22:37
對
只敢用HCG
31F：→ l98: 油漆要看用什麼還有幾面幾度 價格都不同07/08 22:38
32F：→ lovebridget: 300不能貸款...都能當頭期再買一間了07/08 22:42
33F：推 l98: 但在買一間只有可悲的兩房空間，買中古屋就是要它的空間07/08 22:44
沒錯，老透天的位置、空間真的是新成屋比不上，原始屋況價格很甜
34F：→ l98: 但現在翻修真的不便宜，尤其自住一定會重本07/08 22:44
35F：→ sagarain: 因為坪數沒很大 又反而是透天啊07/08 22:46
36F：→ l98: 我是建議原po 再多添些資訊進比較能幫助到要老屋翻新的人07/08 22:47
我建議老屋翻新一定要找設計師
我是自己買軟體畫圖
自己找工班發包
自己盯施工進度
自己喬每個工班時間
自己跟每個工班討論
自己……
根本不是人幹的
我的經驗完全是錯誤範本XD
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/08/2024 23:12:57
37F：推 redcoin: 所以預算這種東西都是講爽的 07/08 23:14
38F：推 l98: 你要找設計師，你的價格再加個10-20%上去07/08 23:14
39F：推 NKVD: 你把自己搞成工頭或工地主任的地位 07/08 23:14
40F：→ l98: 真統包大概多加個5-10%07/08 23:15
41F：推 Fuxi81: 做工真的發大財07/08 23:16
42F：→ l98: 最起碼你要找水電和泥作這兩個有互相配合的 07/08 23:16
43F：→ Fuxi81: 3間hcg25萬，台灣經濟真的很好 07/08 23:17
44F：→ l98: 人家賺的辛苦錢呀，今天不是一個熱衰竭去世的？ 07/08 23:17
45F：→ l98: 我猜有浴缸黑暗免治馬桶07/08 23:18
46F：推 scorpion: 設計師至少+30%，設計費監工費、每個東西設計都要抽 07/08 23:26
47F：→ scorpion: 統包至少+15%，監工加抽頭 07/08 23:27
48F：推 rainbowcatch: 如果時間多找統包，這個坪數至少省50萬 07/09 00:08
49F：→ rainbowcatch: 老屋建議整個線路重拉， 以前的水電會亂搞07/09 00:09
50F：推 shenmue1001: 設計師都會有配合很久的工班 都知道進度到哪裡07/09 00:42
51F：→ shenmue1001: 之前裝潢的設計師每個禮拜到現場看一次而已07/09 00:43
52F：→ shenmue1001: 因為他很信任工班的技術能力 完工之後我也很滿意07/09 00:43
53F：推 LonyIce: 你這個中間工期大概花了多久？報價沒細項嗎？總覺得有點07/09 03:28
54F：→ LonyIce: 偏貴的感覺？07/09 03:28
目前工期6個月
有的工班做之前有先細項報價（泥作、鋁門窗、磁磚、鐵工）
有的師傅是做到哪收到哪（水電、裝潢）
55F：→ LonyIce: 各何況你又是全部自己發包07/09 03:28
56F：推 homework: 不貴07/09 06:30
57F：推 hwain: 不貴吧，說貴的是真的有做過嗎？07/09 07:08
58F：→ sagarain: 報價單攤出來看項目才知道啦 沒看你做的數量誰算得準07/09 07:54
59F：→ sagarain: 我整包報價利潤都得藏來藏去了 哪可能看總價被你發現利 07/09 08:17
60F：→ sagarain: 潤在哪 除非你懂每件人機料單價及工法07/09 08:17
做工真的是辛苦錢
自己不懂，給人家賺點也無妨
不過還是建議各位找設計師或統包
61F：推 buyoption: 衛浴這個價格是做了什麼？ 看起來便宜 07/09 08:17
HCG三套馬桶、洗手台櫃、鏡子、五金、一組乾濕分離
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/09/2024 09:16:21
62F：推 pol87063: 水電有點貴 其他都蠻合理的 07/09 09:44
63F：推 ChikanDesu: 一坪10不是設計師價格嗎 太貴了吧 我統包疫情前台北弄 07/09 10:45
64F：→ ChikanDesu: 70坪 三層樓 5衛浴 全地板打除清運+好幾面磚牆 管線全 07/09 10:45
65F：→ ChikanDesu: 換 氣密窗全換 陽春裝潢大片石英磚 全油漆 也才300多 07/09 10:45
66F：→ ChikanDesu: 樓梯都重做的 07/09 10:46
67F：→ ChikanDesu: 當然裝潢不怎樣 就陽春 但坪數大還是以省為主 07/09 10:47
CD大你講到關鍵字
我也想回到「疫情前」
同樣價錢，我還能買到原本更鍾意的老透天，還有車位加庭園呢QQ
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/09/2024 10:58:01
68F：推 kusomanfcu: 35坪做那麼多東西便宜了 07/09 11:29
69F：推 kusomanfcu: 疫情前一個衛浴簡單重做隨便都十萬了 07/09 11:31
70F：→ kusomanfcu: 設備+全部重做 07/09 11:31
71F：推 jessicaabc98: c大，果然有個專業的 07/09 11:32
72F：→ kusomanfcu: 然後再看看疫情前後的裝潢價差算比例 再看看那些其實 07/09 11:32
73F：→ kusomanfcu: 大概就沒貴也沒便宜這合理價 07/09 11:32
74F：→ kusomanfcu: 也是和成 基本 乾濕07/09 11:33
75F：→ kusomanfcu: 咦 記錯了 10萬那個是浴缸07/09 11:34
76F：推 chicen: 一年半前完工，也是40年透天更新，坪數超過90坪，四層樓，07/09 12:49
77F：推 chicen: 3衛浴翻修，增蓋3衛浴(磚牆)，全地板、多面磚牆、舊木裝潢 07/09 12:56
78F：→ chicen: 打除清運，水電全更新，2層樓陽台內縮，地板大片80石英磚07/09 12:58
79F：→ chicen: 三間裝大片落地氣密窗，頂樓加蓋鐵皮，2~4樓鐵窗全換，07/09 13:01
80F：→ chicen: 樓梯沒重作，只貼塑膠地板，輕鋼架隔音隔間及簡易裝潢 07/09 13:02
81F：→ chicen: 全油漆及細清，弄完大概230，所有分包幾乎都自己聯絡， 07/09 13:05
好便宜
如果半年前看到這篇就直接私訊chicen大介紹工班了
82F：推 F1239810: 價錢差不多吧!...工期有點長就是了 07/09 13:06
每個工班都有自己其他工程
六日怕擾鄰基本上不動
有時候整個禮拜沒人來做
有些部分別人沒做，後面也做不了
真的煩死了
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/09/2024 13:10:45
83F：→ chicen: 連磁磚、室內門、燈具都自己去訂購，衛浴也是選和成，有時 07/09 13:07
84F：→ chicen: 時間工種沒配合好，自己還去訂水泥、沙跟清運車，做完感想 07/09 13:09
85F：→ chicen: 就是超級累，但沒辦法，去找統包報價超過上面花費的兩倍價 07/09 13:10
86F：→ chicen: 設計師更是快三倍價，完全負擔不起... 07/09 13:12
87F：→ chicen: 工種之間時程聯繫真的重要，重點是別讓工班跑走，去做其他 07/09 13:17
88F：→ chicen: 案場，要等他回來通常就要一段時間了，另外就是錢絕對不能 07/09 13:18
89F：→ chicen: 太早給，做到哪算到哪，給太早工班會開始拖 07/09 13:19
90F：→ chicen: 做完後，反而覺得學了這麼多經驗只弄一間實在不划算 哈 07/09 13:24
不過看到完工的結果
稍微欣慰了
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/09/2024 13:45:01
91F：推 l98: 時間也是成本呀，$$ 不夠就是拿自己的時間去當裝修成本 07/09 13:51
92F：推 l98: 所以我一開始才說最好找水和電這兩個工種是配合的 基礎就這 07/09 13:54
93F：→ l98: 兩個，其他都比較篇室內裝修部分。 鋁門窗可以泥作弄好後叫他07/09 13:55
94F：→ l98: 架框，等最後泥作全部完成再上門和窗07/09 13:55
整個過程覺得水電最麻煩
也是最常讓我催他開工問進度的工班
※ 編輯: dick929 (101.12.24.196 臺灣), 07/09/2024 14:21:46
95F：→ l98: 他們現在工種拆得很細，配管有配管的工種 07/09 14:50
96F：→ l98: 泥作也是，貼壁磚和貼地磚的工種都不同，拆分 07/09 14:51
97F：→ l98: 水電配管都高度要和泥作配合，所以自住客除非真的沒預算 07/09 14:52
98F：→ l98: 不然最起碼要找水電+泥作統包 07/09 14:52