作者KKlin813 (山下製酒)
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標題[閒聊] 先買房 v.s. 後買房的差異
時間Mon Jun 24 19:45:05 2024
很常聽到一個討論是到底要不要買房
以租代買、先存股等房價跌再買
甚至少年股神不屑房地產的五倍槓桿
到底哪一個才是自己想選擇的道路？
以下是我一個計算的案例
先說結論
1. 股神不用看
2. 自住的話一定要先買
3. 先買房的人贏在後面30年的可支配所得（現金流）大增，且更有餘裕把錢用在其他投資。
5年前假如你購買了一間價值700萬的房
2019年 700萬
自備款25% 175萬
銀行貸款80% 560萬
貸款30年 2.06% 月還款 20,867.
貸款40年 2.06% 月還款 17,136.
貸款40年 7.00% 月還款 34,800.
(7%利率假設政府瘋了要打房）
2024年 漲到1,750萬
自備款25% 437.5萬
銀行貸款80% 1,400萬
貸款30年 2.06% 月還款 52,168.
貸款40年 2.06% 月還款 42,837.
貸款40年 7.00% 月還款 87,000.
5年差額
總價差1,050萬
自備款25%差 262.5萬
銀行貸款80% 840萬
貸款30年 2.06% 月還款 31,301.
貸款40年 2.06% 月還款 25,703.
貸款40年 7.00% 月還款 52,200.
有趣的事情來了
從2019年到2024年的變化
以五年差額「貸款30年 2.06% 月還款 31,301.」
這條來看，晚5年買房每個月需多付約3萬台幣
再假設差異這3萬台幣的現金流作為定期定額的本金
先買房的在2024年開始定期定額存30年
在2054年時 假設年化報酬率7%
付出成本 1,080萬
收穫盈利約 2,437萬
總和為約 3,528萬
此外再加上一棟35年房屋
後買房的從2019年開始定期定額五年
2019年到2024年 年化報酬率7%
付出成本 180萬
收穫盈利 33萬
總和為 213萬
主要是2024年同樣房子頭期款已來到437萬你才能買到相同的商品
假使你在2024年借到錢買了
也還要付出「貸款30年 2.06% 月還款 52,168.」這條
由於買進1,750萬房子而失去了每月3萬塊可以定期定額的機會
未來30天的複利本金剩下213萬
後買房的在2054年 假設年化報酬率7%
則可得到1,621萬
先買房的：3,528萬+35年房屋
後買房的：1,621萬+30年房屋
相差了1,907萬
這邊再補算一個「不買房的」
定期定額35年 年化報酬率7%
付出成本 1,260萬
收穫盈利約 3,890萬
總和為約 5,163萬
先買房的：3,528萬+35年房屋
不買房的：5,163萬
相差了 1,635萬 及 沒有房
看到這裡
可以很明顯看出先買房的優勢
在於房價上漲後
別人因貸款金額月還款被拉高
而自己月還款很低
多出了許多可支配所得
阿不過如果你是股神那就另當別論了
每個月差3萬也是差很多耶
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1F：推 CaLawrence: 我也建議自住房不用客氣 只是用2019-2024這段難免稍06/24 20:10
2F：→ CaLawrence: 微樂觀06/24 20:10
3F：推 micky83802: 怎摸不買正二呢？06/24 20:14
4F：→ micky83802: 你也用正二下去算一算ㄅ06/24 20:15
5F：推 elongation: 你的假設是建立在房價漲了(或說是馬後炮)，但千金難買06/24 20:15
6F：→ elongation: 早知道06/24 20:15
7F：推 micky83802: 房子你開槓桿算 怎摸股票就不開槓桿呢06/24 20:18
8F：→ student81122: 房價漲是早知道啊…06/24 20:19
我基本上是股房配
正2有興趣也可以算算看
再比較
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:22:42
9F：→ Alwen: 正2算下去 先買房的是智障06/24 20:23
10F：推 micky83802: 大盤跟房子一樣穩賺呀 怎摸大盤就不開槓勒06/24 20:25
多出來的三萬
開槓桿定期定額投入正二
結論一樣是先買房贏
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:26:37
11F：推 hellogym: 覺得正二好不買房就買正二阿 不要到時上來靠腰房價貴就06/24 20:26
12F：→ hellogym: 好06/24 20:26
13F：→ Alwen: 後買房的2019頭期就該AII IN惹 定期定額不知道在幹嘛06/24 20:31
14F：推 cblade: 股神大概槓桿歐印正二賺滿手 那就去吧 你會贏到財富自由06/24 20:32
15F：推 angryman753: 笑死 房價用年報酬率7%算06/24 20:33
16F：→ angryman753: 真的一個比一個逗Xd06/24 20:33
不是房價用年化報酬率7%
是股票或其他投資管道
而且給7%算中性了吧？
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:35:06
17F：推 blargelp: 大盤跟房價上漲時同方向啊 根本不會有股市獲利等到房價06/24 20:34
18F：→ blargelp: 跌這種事06/24 20:34
19F：推 micky83802: 怪怪的 你2019的175萬跑哪去了？有拿去歐印正二嗎06/24 20:34
應該是給建商買房了
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:36:07
20F：→ blargelp: 房市7%你是全額買嗎，那你真的買股比較好06/24 20:35
再澄清一次下面不回應同樣問題
7%是轉向股票年化報酬率
不是房市
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:37:06
21F：推 micky83802: 後買房的人 他的175萬在2019年的時候跑哪去了？06/24 20:38
2019-2024賺的錢跑去炒股
然後在2023年時又買了一間？
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 20:39:58
22F：推 steany: 直接假設房價漲1000萬 來對比買股。。。 06/24 20:40
23F：→ bogy26: 5年多三萬 15年多九萬耶 真棒06/24 20:40
24F：推 cake51640: 700漲到1750？06/24 20:44
25F：推 steany: 根本先射箭再畫靶06/24 20:44
26F：→ Alwen: 光是五年 漲超過一倍的地方 屈指可數 何況是買來自住的區06/24 20:47
27F：→ orz811017: 你的前提直接假設買房賺1000萬...06/24 20:53
28F：推 qaz214536: 假設2019年的175萬全買長榮，2021七月賣出轉往台積電06/24 20:56
29F：→ qaz214536: 於今年6月出場，報酬率應該比買方好06/24 20:56
股神來著
假設房價價差1000萬 每月差3萬
假設總價差500萬 每月大概差1.5萬
也可以再改數字算算看
依樣畫葫蘆
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/24/2024 21:01:13
30F：→ Alwen: 2019年會拿去買長榮的....= = 06/24 21:01
31F：→ orz811017: 你先買了一個平均年化比較高的，後面怎麼買都不可能追 06/24 21:03
32F：→ orz811017: 上啊... 06/24 21:03
33F：推 NodeWay: 照理說遇到疫情要盤整了 但台灣沒受影響又碰到AI這種改 06/24 21:08
34F：→ NodeWay: 變人類社會的大事件 有台積在印鈔要怎麼跌 06/24 21:08
35F：→ orz811017: 如果不考慮理財型房貸，你這問題可以看清流君的算法， 06/24 21:12
36F：→ orz811017: 應該買房會輸，但有了理財型房貸或是無限寬限期基本開 06/24 21:12
37F：→ orz811017: 掛，畢竟也沒人allin股票又質押的 06/24 21:12
38F：→ chouvincent: 可是賴皮粉一直說房價會下跌＠＠ 06/24 21:12
39F：→ elongation: 所以說這些都是結果論而已...，猜對跟猜錯是兩個世界 06/24 21:15
40F：推 johnnychenme: 這漲幅只有竹北吧= = 06/24 21:15
41F：推 NodeWay: 我說的不只房而已 股市短期也看不到跌或盤整的可能 06/24 21:33
42F：→ Eleen8651: 先買房，房價漲了增貸買正二 06/24 21:54
43F：→ rongzi: 5年漲1050萬的房有多少？房子舉飆股，股票舉大盤ETF 06/24 21:56
44F：推 quiet93: 去看看台北市一堆人買3000萬，現在還是3000萬的啦 06/24 22:01
45F：→ quiet93: 早知道早知道 06/24 22:01
46F：推 NodeWay: 5年1000其實不少 最近5年漲超過50%的地區很多 06/24 22:01
47F：→ quiet93: 今天台股跌400點，早知道一天就能變富翁了，不用等五年 06/24 22:02
48F：→ quiet93: 啦 06/24 22:02
49F：推 quiet93: 與其講什麼先買房，還不如算30歲生小孩跟40歲生小孩啦 06/24 22:04
50F：→ quiet93: 鼓勵大家40歲再生，賺最多 06/24 22:04
51F：推 a96932000: 房股最大的差異是,前者多數all in+長抱,後者多數不敢 06/24 22:08
52F：推 u9313091: 很多人買房五年也就差不多賺300 你700變1750特例吧 06/24 22:11
53F：→ jmes: 那是太慢買才會只價差300，2019至今很多地區房價差了1.6到1. 06/24 22:24
54F：→ jmes: 8倍 06/24 22:24
55F：推 yenchihh: 新竹、竹北都是兩倍起跳 06/24 22:26
56F：推 jian0202: 你認真打了很多 但很抱歉意義不大06/24 22:28
57F：→ nicejeffery: 我支持自住先買沒錯但700漲到1750?06/24 22:36
58F：推 marsonele: 樓上真的有5年變成這種狀況的噢06/24 22:37
59F：→ marsonele: 新竹 竹北5年前預售屋 現在基本翻倍了06/24 22:38
60F：推 firzen48: 700漲到1750 不是每個人都可以買到青埔欸06/24 22:52
61F：推 sfking: 雖然說我也認為自住房先買是對的 但你也算得太樂觀06/24 22:59
62F：→ sfking: 買股一定賺的比房多啦 問題是買房才有辦法一路抱著 吃滿經06/24 23:00
63F：→ sfking: 濟發展&通膨紅利 買股喔漲個50%就覺得可以跑了 結果要不賣06/24 23:01
64F：→ sfking: 飛 要不換股套牢 要不資金閒置太久空手被嘎飛06/24 23:01
65F：推 lescholar: 實際上房貸有強迫儲蓄的效果 大部分人存股很難持之以恆06/24 23:21
66F：→ lescholar: 容易變成萬八存股 萬四停損 賺到大的就拿去吃喝玩樂06/24 23:21
67F：推 ilovebig99: 簡單講買房就是開槓桿06/24 23:22
68F：推 NodeWay: 第一間五倍槓桿哪可能輸股票 你每位都股神嗎06/24 23:23
69F：→ NodeWay: 現在第二間剩2.5倍甚至更低的槓桿 那就有討論空間06/24 23:23
70F：→ NodeWay: 不過回歸買房自住來說 買房絕對遠勝要繳房租這沒疑問 06/24 23:24
71F：噓 luckysmallsu: 你以為所有房子五年都漲140%嗎06/24 23:47
72F：推 athteam: 2019買竹北高鐵區預售的，哪間沒漲超過200%?06/25 00:07
73F：噓 TJayHong: 超好笑140%06/25 00:17
74F：噓 dcdc: 2024相比2019房價漲到2.5倍的地方不多吧...06/25 01:01
75F：→ dcdc: 而且買賣房的成本與稅費都不用算上去嗎...06/25 01:02
76F：噓 dcdc: 就算竹北青埔現在5年可以翻倍，未來逼近豪宅線還有辦法翻倍06/25 01:06
77F：→ dcdc: 嗎?06/25 01:06
買賣的確需要成本
我這篇只是想強調房價漲
還要考慮到每個月多付出的現金流
所失去的複利
一樣一間房
過五年總價多1000萬
表示你現金流每個月要多出3萬
僅此而已
阿如果覺得沒差有更好的投資標的當然ok
※ 編輯: KKlin813 (122.116.147.237 臺灣), 06/25/2024 01:17:44
78F：噓 mago: 你寫了很多都是事後論，你從2024年開始看要如何複製成功經06/25 08:23
79F：→ mago: 驗，有那裡還可以讓你5年買700漲到175006/25 08:23
80F：→ jerry1019: 我2015買貴，8年翻倍。06/25 08:47
81F：→ jerry1019: 2014買便宜的，5年翻倍。06/25 08:48
82F：→ jerry1019: 我2021也微漲後才找到，3年漲7成。06/25 08:53
83F：→ jerry1019: 早我一年買省100，也的確5年翻倍。 06/25 08:55
84F：推 CIIIO: 漲到1750 增貸1000丟進正206/25 09:05
85F：→ CIIIO: 這樣投報怎麼算？06/25 09:05
86F：→ jerry1019: 我入門級的成果應該還能當參考試算。06/25 09:06
87F：→ jerry1019: 近日買的分母變大，捷運宅期望10年翻06/25 09:07
88F：推 vicyong: 你這樣算沒算到太多變數，會被砲很慘06/25 14:01
89F：→ MiniArse: 2019年那175萬 五年前all in 正二，現在值 1106萬06/25 15:43
90F：→ MiniArse: 還沒算五年來每個月定期定額正二的部分06/25 15:43
對
但你此刻買房
需要付出438萬頭期款
以及未來每個月五萬房貸
※ 編輯: KKlin813 (42.73.95.211 臺灣), 06/25/2024 16:11:09
91F：→ Zepho: 正二賺一屁股 還不是要回頭買房 06/26 01:58