作者KKlin813 (山下制酒)
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标题[闲聊] 先买房 v.s. 後买房的差异
时间Mon Jun 24 19:45:05 2024
很常听到一个讨论是到底要不要买房
以租代买、先存股等房价跌再买
甚至少年股神不屑房地产的五倍杠杆
到底哪一个才是自己想选择的道路？
以下是我一个计算的案例
先说结论
1. 股神不用看
2. 自住的话一定要先买
3. 先买房的人赢在後面30年的可支配所得（现金流）大增，且更有余裕把钱用在其他投资。
5年前假如你购买了一间价值700万的房
2019年 700万
自备款25% 175万
银行贷款80% 560万
贷款30年 2.06% 月还款 20,867.
贷款40年 2.06% 月还款 17,136.
贷款40年 7.00% 月还款 34,800.
(7%利率假设政府疯了要打房）
2024年 涨到1,750万
自备款25% 437.5万
银行贷款80% 1,400万
贷款30年 2.06% 月还款 52,168.
贷款40年 2.06% 月还款 42,837.
贷款40年 7.00% 月还款 87,000.
5年差额
总价差1,050万
自备款25%差 262.5万
银行贷款80% 840万
贷款30年 2.06% 月还款 31,301.
贷款40年 2.06% 月还款 25,703.
贷款40年 7.00% 月还款 52,200.
有趣的事情来了
从2019年到2024年的变化
以五年差额「贷款30年 2.06% 月还款 31,301.」
这条来看，晚5年买房每个月需多付约3万台币
再假设差异这3万台币的现金流作为定期定额的本金
先买房的在2024年开始定期定额存30年
在2054年时 假设年化报酬率7%
付出成本 1,080万
收获盈利约 2,437万
总和为约 3,528万
此外再加上一栋35年房屋
後买房的从2019年开始定期定额五年
2019年到2024年 年化报酬率7%
付出成本 180万
收获盈利 33万
总和为 213万
主要是2024年同样房子头期款已来到437万你才能买到相同的商品
假使你在2024年借到钱买了
也还要付出「贷款30年 2.06% 月还款 52,168.」这条
由於买进1,750万房子而失去了每月3万块可以定期定额的机会
未来30天的复利本金剩下213万
後买房的在2054年 假设年化报酬率7%
则可得到1,621万
先买房的：3,528万+35年房屋
後买房的：1,621万+30年房屋
相差了1,907万
这边再补算一个「不买房的」
定期定额35年 年化报酬率7%
付出成本 1,260万
收获盈利约 3,890万
总和为约 5,163万
先买房的：3,528万+35年房屋
不买房的：5,163万
相差了 1,635万 及 没有房
看到这里
可以很明显看出先买房的优势
在於房价上涨後
别人因贷款金额月还款被拉高
而自己月还款很低
多出了许多可支配所得
阿不过如果你是股神那就另当别论了
每个月差3万也是差很多耶
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1F：推 CaLawrence: 我也建议自住房不用客气 只是用2019-2024这段难免稍06/24 20:10
2F：→ CaLawrence: 微乐观06/24 20:10
3F：推 micky83802: 怎摸不买正二呢？06/24 20:14
4F：→ micky83802: 你也用正二下去算一算ㄅ06/24 20:15
5F：推 elongation: 你的假设是建立在房价涨了(或说是马後炮)，但千金难买06/24 20:15
6F：→ elongation: 早知道06/24 20:15
7F：推 micky83802: 房子你开杠杆算 怎摸股票就不开杠杆呢06/24 20:18
8F：→ student81122: 房价涨是早知道啊…06/24 20:19
我基本上是股房配
正2有兴趣也可以算算看
再比较
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:22:42
9F：→ Alwen: 正2算下去 先买房的是智障06/24 20:23
10F：推 micky83802: 大盘跟房子一样稳赚呀 怎摸大盘就不开杠勒06/24 20:25
多出来的三万
开杠杆定期定额投入正二
结论一样是先买房赢
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:26:37
11F：推 hellogym: 觉得正二好不买房就买正二阿 不要到时上来靠腰房价贵就06/24 20:26
12F：→ hellogym: 好06/24 20:26
13F：→ Alwen: 後买房的2019头期就该AII IN惹 定期定额不知道在干嘛06/24 20:31
14F：推 cblade: 股神大概杠杆欧印正二赚满手 那就去吧 你会赢到财富自由06/24 20:32
15F：推 angryman753: 笑死 房价用年报酬率7%算06/24 20:33
16F：→ angryman753: 真的一个比一个逗Xd06/24 20:33
不是房价用年化报酬率7%
是股票或其他投资管道
而且给7%算中性了吧？
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:35:06
17F：推 blargelp: 大盘跟房价上涨时同方向啊 根本不会有股市获利等到房价06/24 20:34
18F：→ blargelp: 跌这种事06/24 20:34
19F：推 micky83802: 怪怪的 你2019的175万跑哪去了？有拿去欧印正二吗06/24 20:34
应该是给建商买房了
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:36:07
20F：→ blargelp: 房市7%你是全额买吗，那你真的买股比较好06/24 20:35
再澄清一次下面不回应同样问题
7%是转向股票年化报酬率
不是房市
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:37:06
21F：推 micky83802: 後买房的人 他的175万在2019年的时候跑哪去了？06/24 20:38
2019-2024赚的钱跑去炒股
然後在2023年时又买了一间？
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 20:39:58
22F：推 steany: 直接假设房价涨1000万 来对比买股。。。 06/24 20:40
23F：→ bogy26: 5年多三万 15年多九万耶 真棒06/24 20:40
24F：推 cake51640: 700涨到1750？06/24 20:44
25F：推 steany: 根本先射箭再画靶06/24 20:44
26F：→ Alwen: 光是五年 涨超过一倍的地方 屈指可数 何况是买来自住的区06/24 20:47
27F：→ orz811017: 你的前提直接假设买房赚1000万...06/24 20:53
28F：推 qaz214536: 假设2019年的175万全买长荣，2021七月卖出转往台积电06/24 20:56
29F：→ qaz214536: 於今年6月出场，报酬率应该比买方好06/24 20:56
股神来着
假设房价价差1000万 每月差3万
假设总价差500万 每月大概差1.5万
也可以再改数字算算看
依样画葫芦
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/24/2024 21:01:13
30F：→ Alwen: 2019年会拿去买长荣的....= = 06/24 21:01
31F：→ orz811017: 你先买了一个平均年化比较高的，後面怎麽买都不可能追 06/24 21:03
32F：→ orz811017: 上啊... 06/24 21:03
33F：推 NodeWay: 照理说遇到疫情要盘整了 但台湾没受影响又碰到AI这种改 06/24 21:08
34F：→ NodeWay: 变人类社会的大事件 有台积在印钞要怎麽跌 06/24 21:08
35F：→ orz811017: 如果不考虑理财型房贷，你这问题可以看清流君的算法， 06/24 21:12
36F：→ orz811017: 应该买房会输，但有了理财型房贷或是无限宽限期基本开 06/24 21:12
37F：→ orz811017: 挂，毕竟也没人allin股票又质押的 06/24 21:12
38F：→ chouvincent: 可是赖皮粉一直说房价会下跌＠＠ 06/24 21:12
39F：→ elongation: 所以说这些都是结果论而已...，猜对跟猜错是两个世界 06/24 21:15
40F：推 johnnychenme: 这涨幅只有竹北吧= = 06/24 21:15
41F：推 NodeWay: 我说的不只房而已 股市短期也看不到跌或盘整的可能 06/24 21:33
42F：→ Eleen8651: 先买房，房价涨了增贷买正二 06/24 21:54
43F：→ rongzi: 5年涨1050万的房有多少？房子举飙股，股票举大盘ETF 06/24 21:56
44F：推 quiet93: 去看看台北市一堆人买3000万，现在还是3000万的啦 06/24 22:01
45F：→ quiet93: 早知道早知道 06/24 22:01
46F：推 NodeWay: 5年1000其实不少 最近5年涨超过50%的地区很多 06/24 22:01
47F：→ quiet93: 今天台股跌400点，早知道一天就能变富翁了，不用等五年 06/24 22:02
48F：→ quiet93: 啦 06/24 22:02
49F：推 quiet93: 与其讲什麽先买房，还不如算30岁生小孩跟40岁生小孩啦 06/24 22:04
50F：→ quiet93: 鼓励大家40岁再生，赚最多 06/24 22:04
51F：推 a96932000: 房股最大的差异是,前者多数all in+长抱,後者多数不敢 06/24 22:08
52F：推 u9313091: 很多人买房五年也就差不多赚300 你700变1750特例吧 06/24 22:11
53F：→ jmes: 那是太慢买才会只价差300，2019至今很多地区房价差了1.6到1. 06/24 22:24
54F：→ jmes: 8倍 06/24 22:24
55F：推 yenchihh: 新竹、竹北都是两倍起跳 06/24 22:26
56F：推 jian0202: 你认真打了很多 但很抱歉意义不大06/24 22:28
57F：→ nicejeffery: 我支持自住先买没错但700涨到1750?06/24 22:36
58F：推 marsonele: 楼上真的有5年变成这种状况的噢06/24 22:37
59F：→ marsonele: 新竹 竹北5年前预售屋 现在基本翻倍了06/24 22:38
60F：推 firzen48: 700涨到1750 不是每个人都可以买到青埔欸06/24 22:52
61F：推 sfking: 虽然说我也认为自住房先买是对的 但你也算得太乐观06/24 22:59
62F：→ sfking: 买股一定赚的比房多啦 问题是买房才有办法一路抱着 吃满经06/24 23:00
63F：→ sfking: 济发展&通膨红利 买股喔涨个50%就觉得可以跑了 结果要不卖06/24 23:01
64F：→ sfking: 飞 要不换股套牢 要不资金闲置太久空手被嘎飞06/24 23:01
65F：推 lescholar: 实际上房贷有强迫储蓄的效果 大部分人存股很难持之以恒06/24 23:21
66F：→ lescholar: 容易变成万八存股 万四停损 赚到大的就拿去吃喝玩乐06/24 23:21
67F：推 ilovebig99: 简单讲买房就是开杠杆06/24 23:22
68F：推 NodeWay: 第一间五倍杠杆哪可能输股票 你每位都股神吗06/24 23:23
69F：→ NodeWay: 现在第二间剩2.5倍甚至更低的杠杆 那就有讨论空间06/24 23:23
70F：→ NodeWay: 不过回归买房自住来说 买房绝对远胜要缴房租这没疑问 06/24 23:24
71F：嘘 luckysmallsu: 你以为所有房子五年都涨140%吗06/24 23:47
72F：推 athteam: 2019买竹北高铁区预售的，哪间没涨超过200%?06/25 00:07
73F：嘘 TJayHong: 超好笑140%06/25 00:17
74F：嘘 dcdc: 2024相比2019房价涨到2.5倍的地方不多吧...06/25 01:01
75F：→ dcdc: 而且买卖房的成本与税费都不用算上去吗...06/25 01:02
76F：嘘 dcdc: 就算竹北青埔现在5年可以翻倍，未来逼近豪宅线还有办法翻倍06/25 01:06
77F：→ dcdc: 吗?06/25 01:06
买卖的确需要成本
我这篇只是想强调房价涨
还要考虑到每个月多付出的现金流
所失去的复利
一样一间房
过五年总价多1000万
表示你现金流每个月要多出3万
仅此而已
阿如果觉得没差有更好的投资标的当然ok
※ 编辑: KKlin813 (122.116.147.237 台湾), 06/25/2024 01:17:44
78F：嘘 mago: 你写了很多都是事後论，你从2024年开始看要如何复制成功经06/25 08:23
79F：→ mago: 验，有那里还可以让你5年买700涨到175006/25 08:23
80F：→ jerry1019: 我2015买贵，8年翻倍。06/25 08:47
81F：→ jerry1019: 2014买便宜的，5年翻倍。06/25 08:48
82F：→ jerry1019: 我2021也微涨後才找到，3年涨7成。06/25 08:53
83F：→ jerry1019: 早我一年买省100，也的确5年翻倍。 06/25 08:55
84F：推 CIIIO: 涨到1750 增贷1000丢进正206/25 09:05
85F：→ CIIIO: 这样投报怎麽算？06/25 09:05
86F：→ jerry1019: 我入门级的成果应该还能当参考试算。06/25 09:06
87F：→ jerry1019: 近日买的分母变大，捷运宅期望10年翻06/25 09:07
88F：推 vicyong: 你这样算没算到太多变数，会被炮很惨06/25 14:01
89F：→ MiniArse: 2019年那175万 五年前all in 正二，现在值 1106万06/25 15:43
90F：→ MiniArse: 还没算五年来每个月定期定额正二的部分06/25 15:43
对
但你此刻买房
需要付出438万头期款
以及未来每个月五万房贷
※ 编辑: KKlin813 (42.73.95.211 台湾), 06/25/2024 16:11:09
91F：→ Zepho: 正二赚一屁股 还不是要回头买房 06/26 01:58