作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
看板home-sale
標題Re: [心得] 新。治百病
時間Fri May 31 07:47:23 2024
提供不同觀點
: 北部房價觀察10年
: 預售屋價格與中古屋差距
: 從讓10%變成差2倍
價差到了兩倍,對我來說,反而買中古屋更是大利多
我最近一年入手的觀音27年透天,一坪10.5萬,50坪,附近預售屋23萬
龍潭27年五樓公寓,一坪12.5萬,32坪無車位,附近預售28~32萬
大溪27年二樓公寓,一坪8.8萬,36坪無車位,附近預售25~32萬
: 除了總價當道以外
: 新屋單價高外 地點遠 格局怪不是問題了
: 新。治百病
我三間老屋總價505+400+320=1225萬,買全新或是預售,只能買到大約40坪
: 最近連出租都深深有感
: 尤其年輕人，裝潢一樣地點一樣
: 5000中古套房-門可羅雀 一週看2組
: 8000新屋套房-門庭若市 3天看10組
: 我就要新的！連演都不演了
: 新。治百病
: 未來新屋租金差到兩倍 房價差到三倍
: 都不意外了 進行式。
我觀音透天含裝修家電家具,共570萬,一個星期出租,租金25000,簽約兩年
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=6825107
龍潭公寓含裝修家電家具,共480萬,三天出租,租金22000,簽約一年
https://i.imgur.com/033dfV9.jpg
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6947612
大溪公寓含裝修家電家具,共400萬,這次我為了做租金壓力測試,從25000開始開
https://i.imgur.com/OVKdBzS.jpg
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6959650
第二天就有租客來看,談成23500,本來都找好社宅業者準備簽約
結果我發現他有五筆前科,所以後來就沒有租
之後放了一周除了一堆詐騙外都沒動靜,我降到23500,又有兩組人想約看
其中一組是家庭要出租,但得等到七月
另一組是剛出社會組家庭的鷹架工人,結果看屋時放我鴿子
之後又沒動靜,我再次降到21500,就開始有三組人約看
前天帶看一組,是有三個小孩的家庭,從18000開始跟我談,最後談20000
看屋過程,對方一直問我願不願意賣
沒有簽約,保留三天考慮期
昨天又一組姊妹來看,他們跟我說其實前天已經簽約一間附近
全新有冷氣有車位的電梯兩房,租金18000,付了5000元訂金
他還拿對話紀錄給我看
結果看到我的591廣告,立即聯絡我看屋,當場願意直接給我半年租金含保證金
回到家,社宅業者又跟我說,剛剛又有一組客戶想看屋
我回覆已經收訂金了
同樣的金額1500萬買新房,我能出租到70000嗎?這是我真實的經驗,供參考
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.20.143.250 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1717112846.A.936.html
1F：→ abyssa1: 不能這樣簡單對照 裝潢會折舊 吃裝潢的租金高合理 05/31 07:49
2F：→ abyssa1: 越貴的土地佔比越高越不折舊 客群風險也比較低 05/31 07:49
3F：→ abyssa1: 所以我認為現況買賣價租金行情都是合理價 沒超額利潤 05/31 07:50
這篇原PO說{未來新屋租金差到兩倍} {房價差到三倍}
至少在我目前看來,價差三倍的房子,租金並沒有差到兩倍
而且我的裝修也才暫80萬上下,折舊我也不太擔心的
不過這只是我個人的經驗
4F：推 zyxvu: 觀音除了空氣差，馬路系統較不佳，房價真的香～～～ 05/31 08:00
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 08:18:18
5F：推 scarrony: 房地產真正賺大錢的要看漲幅和變現能力，租金其實 05/31 08:19
6F：→ scarrony: 只是額外的小甜頭 05/31 08:19
7F：推 ChikanDesu: 舔包大大太猛了 05/31 08:24
8F：推 marsonele: 怎麼知道對方有前科 05/31 08:30
https://reurl.cc/EjY8e1
我是上這裡查,再比對交通裁罰資料和地緣關係
9F：推 quiet93: 請問一下你裝修花80萬，如果非專業人弄起來，成本會是多 05/31 08:32
10F：→ quiet93: 少？ 05/31 08:32
這我就不清楚了,我每次都是自己弄,做中學
11F：推 blargelp: 原PO的玩法不用賺價差啦 動手能力強 5%左右的投報率是可 05/31 08:33
12F：→ blargelp: 以放著一直收租。也沒房屋稅什麼的持有成本 05/31 08:33
13F：推 god1208: 嗯？ 出貨文？ 05/31 08:41
我這三間才剛入手幾個月,租金比本利和高了快50%
幹嘛出貨
14F：→ abyssa1: 前科查判決書啊 不過改名或菜市場名就查不到問題 05/31 08:58
15F：推 encoreg57985: 專業 05/31 08:58
16F：→ abyssa1: 原po這個做法需要自己出力吧 scalability有限 05/31 08:59
我自己是覺得沒有很費力,比上班賺錢輕鬆
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 09:20:37
17F：→ SouthEast62: 價差不是只反映在租金上，還要考慮到如果你要脫手 05/31 09:58
18F：→ SouthEast62: 時可以出售的價格，新房子是後者吃香，所以你只用 05/31 09:58
19F：→ SouthEast62: 租金收益作比較就會覺得老房子划算 05/31 09:58
其實我自己也在思考這問題
七年前,我在三峽老街外圍買了27坪的舊公寓三樓,350萬
七年前,我北大特區27坪的電梯大樓大約800萬
今年我請銀行估價,公寓他們估700萬,成長200%,我樓下空屋開價870萬要賣
北大特區大樓,銀行估價1360萬,成長170%,同社區開價1500萬
兩戶我的租金只差4000,都是PO上591
當然這只是我的個人經驗,分享而已
20F：推 cidw: 太強了！已經被圈粉了。 05/31 10:03
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 10:23:07
21F：推 askey: 房子不新但裝潢新~也是一種新 05/31 10:14
22F：→ askey: 80主要是你個人勞力腦力沒計入~一般人沒你這麼厲害 05/31 10:16
認真說,我覺得整理老屋賺錢,比平常上班輕鬆多了
23F：→ askey: 可以請教家具在哪採購的嗎?謝謝 05/31 10:18
我家具主要是在樹林的家具行購買,有一小部分是在蝦皮網購,自己組裝
燈具全部都是網購的唷
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 10:25:50
24F：推 askey: 謝謝分享 05/31 10:27
25F：推 toytoy1212: 太佩服了 05/31 10:39
26F：推 dophin332: 欣賞lick大大的執行力 05/31 10:45
27F：推 god1208: 我也分享一下 我的經驗 三年前改了一間老透天隔套6間 花 05/31 11:00
28F：→ god1208: 250萬重拉水電隔間衛浴 目前收租5萬 結果同等的錢放G0 05/31 11:00
29F：→ god1208: 可以賺1300萬 05/31 11:00
30F：→ foda: 你是用租金去看資產，但你可能要想一下你資產增值會輸預售 05/31 11:12
31F：→ foda: 屋和新屋多少。 05/31 11:12
32F：推 god1208: 所以同樣我手上還有一間老屋可以隔套，我便不再投入資金 05/31 11:14
33F：→ god1208: ，在去年轉入手14期跟G0預售 目前成果是相對較優的 05/31 11:14
這應該是因為你把開槓桿(房貸)的因素也一併考慮進去
甚至你的老透天跟你說的G0應該也不是在同一區
我在思考的是,如果相同地區,同樣開槓桿,或者同樣不開槓桿的情況下
老屋新屋的長期漲幅,是否真的有很明顯的差距呢?
34F：推 sqera: 已圈粉 05/31 11:46
35F：推 tc1988: 同感 新的還是比較優，未來接手買盤大，而且漲幅好容易增 05/31 11:51
36F：→ tc1988: 貸搬錢，老屋租金不錯，但跟漲幅比真的小條，未來客群少 05/31 11:51
37F：→ tc1988: 類似定存股跟成長股，但原po財力有限下能玩成這樣，令人 05/31 11:52
38F：→ tc1988: 佩服 05/31 11:52
我上面列的三峽北大特區,就是老屋跟新屋的比較唷
不過不同區域會有不同的結果,我想也是很正常的
另外更重要的是,我的情況,要再入手預售屋必然會被銀行貸款卡住
反而是入手老屋比較沒有問題
39F：推 foda: 我也一度選擇租金高低總價的房子，結果發現遠不如預售新屋 05/31 11:52
40F：→ foda: 轉賣的獲利，有錢的年輕人對新屋的市場，非常大。今年和接下 05/31 11:52
41F：→ foda: 來，市場一樣會跟你說這個需求。所以壓太多在租金物件，有點 05/31 11:52
42F：→ foda: 吃虧。 05/31 11:52
應該是因為,我不打算走買賣賺價差這條路,所以我才會選擇走老屋整理吧
不過我回這一篇,主要是針對原PO說的
{未來新屋租金差到兩倍} {房價差到三倍}
這一句有不同看法
至於走房屋買賣能賺更多更快,這個CECA早就說過了,我倒沒什麼懷疑
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 12:05:03
43F：推 god1208: 而且未來有錢的年輕人手上怎沒一兩間繼承的老屋，以後老 05/31 11:58
44F：→ god1208: 屋釋出越來越多，新屋都鎖著，孰優孰劣，各自判斷了。 05/31 11:58
45F：→ abyssa1: 不過整理老屋出租真的是腳踏實地做實業產出GDP，推你 05/31 12:18
46F：推 foda: Ceca 大大說價差理論我是認同，但以你列的物件來看，我覺得 05/31 12:26
47F：→ foda: 老屋新屋的價差可能不容易收斂，因為這幾年蓋的房子，真的漂 05/31 12:26
48F：→ foda: 亮很多。例如 20 年後，可以想一想的 05/31 12:26
我自己操作上的經驗是,地點的差異性對漲幅的影響,大於屋齡
相同區域,老屋的長期漲幅似乎真的沒有漲幅比較小
我目前持有的三峽,龍潭,大溪,都是老屋漲幅反而略高
但如果拿大溪去跟重劃區相比,當然漲幅就差異很大
不過這似乎不是因為單純屋齡的原因,還有地點差異??
話說回來,屋齡最大的差異我倒是覺得是在{開槓桿}能力
老屋能借貸的成數少,條件往往也比較差
但是新屋雖然能貸款的成數多,但是總價也高,再加上租金無法支撐房貸
所以像我這樣月薪不高的人,能持有1~3間,基本上就卡住了
反而是老屋的租金能完全支撐我的貸款本利和,甚至還超過
因此我目前做法,是用老屋租金來養新屋
49F：推 lovebridget: 比漲幅老屋贏更多吧 這例子有天老屋漲到40是四倍 05/31 12:35
我自己的經驗是老屋漲幅比較大,不過我接觸的區域有限,不能推論全台都是
50F：推 quiet93: 這幾年蓋的房子漂亮很多，也蓋的快阿 05/31 12:36
51F：→ lovebridget: 新屋能漲到120? 05/31 12:36
52F：→ lovebridget: 但這例子差三倍有點奇怪 一般兩倍都不到 05/31 12:42
因為我都是找屋況不好的回來整理,可能我談價技巧也還可以
所以我買到的四間老屋,都是破當時實登的最低價格樓地板
53F：推 johnnychenme: 租屋可以殺價的喔？？ 05/31 12:46
我遇到的租客,基本上都會跟我殺價耶~~
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 12:59:25
54F：推 foda: 真的沒錯，地點也是個大因素，你列的和你的操作，真的是適合 05/31 13:35
55F：→ foda: 的方法，respect 05/31 13:35
其實是我自己想不到更好的方法了......
56F：推 smoothapple: 哥，收一下信，入群邀請函 05/31 13:39
感謝您~~
57F：推 h760108: 租屋不殺是棒槌吧，不過也要看物件 05/31 15:07
58F：推 dai26: 你的做法很正確，我也是保持跟你相同的觀點，也給買房的人 05/31 15:12
59F：→ dai26: 參考，不是人人都要買預售 05/31 15:12
我自己是發現,持有第三間之後就卡住了,除非改走買賣的模式
不然似乎很難再我這種月薪的等級持續買預售下去
60F：推 lililiu: 想問會不會擔心有素質不良租客欠租的問題 05/31 16:17
當然會擔心,所以在篩選房客過程,我都會要求提供無犯罪證明
年度扣繳憑單或薪資證明,有照片的工作證,還有保證人
我自己也會買房東險自保
不過目前是尚未遇到過難搞的房客,希望以後也不要遇到
61F：推 l145678p: 謝謝分享 很值得參考 05/31 16:24
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 05/31/2024 16:56:34
62F：推 zzz50126: 老屋問題是價差很大 所以不會找的會覺得不會漲 會找的會 05/31 16:59
63F：→ zzz50126: 覺得漲比預售屋還凶 所以說老屋漲不贏新屋 其實沒有對錯 05/31 16:59
老屋的確要找到低價的，得碰運氣，也得花時間，價格不像預售屋那麼公開透明
64F：推 god1208: 去看看日本的郊區吧 未來台灣郊區的老屋將是那個模樣 05/31 17:30
65F：推 shuichia: 推 加上槓桿這投報怎麼輸 05/31 19:03
66F：推 psychoPass16: 已圈粉 05/31 20:42
67F：推 starbucks16: 好猛 05/31 21:42
68F：推 koyo167: 買新房雖然租金投報率低 但是看的是之後賣出的增值比率 05/31 21:53
69F：→ koyo167: 另外你的裝修費用太低 因為一般人無法像你自己翻修 05/31 21:54
70F：→ koyo167: 另外翻修需要的是現金 而新屋不須翻修 所以槓桿倍數 05/31 21:55
71F：→ koyo167: 一樣。雖然我也是老屋派，但是老屋需要太多現金， 05/31 21:56
72F：→ koyo167: 入門不容易，尤其是老透天進入門檻更大。 05/31 21:57
老屋裝修的確都是需要拿現金出來，而且找設計師價格高很多
所以我才會選擇自己翻新，做中學
73F：推 bike0616: 裝潢很漂亮 好強 05/31 22:07
※ 編輯: licklabium (111.248.137.65 臺灣), 05/31/2024 22:34:58
74F：推 PTTDURANT: 請問房東險是指什麼險？ 06/01 02:10
我是買台灣產物保險的《租事大吉-房東版》，你可以搜尋一下
75F：→ shooding: 神秘公式P/E<330就划算,1225/7=175買得相當賺! 06/01 02:29
請問這是什麼公式呢?
原來是本益比呀~學到了，感謝你~~
※ 編輯: licklabium (111.248.137.65 臺灣), 06/01/2024 07:21:43