作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)
看板home-sale
标题Re: [心得] 新。治百病
时间Fri May 31 07:47:23 2024
提供不同观点
: 北部房价观察10年
: 预售屋价格与中古屋差距
: 从让10%变成差2倍
价差到了两倍,对我来说,反而买中古屋更是大利多
我最近一年入手的观音27年透天,一坪10.5万,50坪,附近预售屋23万
龙潭27年五楼公寓,一坪12.5万,32坪无车位,附近预售28~32万
大溪27年二楼公寓,一坪8.8万,36坪无车位,附近预售25~32万
: 除了总价当道以外
: 新屋单价高外 地点远 格局怪不是问题了
: 新。治百病
我三间老屋总价505+400+320=1225万,买全新或是预售,只能买到大约40坪
: 最近连出租都深深有感
: 尤其年轻人，装潢一样地点一样
: 5000中古套房-门可罗雀 一周看2组
: 8000新屋套房-门庭若市 3天看10组
: 我就要新的！连演都不演了
: 新。治百病
: 未来新屋租金差到两倍 房价差到三倍
: 都不意外了 进行式。
我观音透天含装修家电家具,共570万,一个星期出租,租金25000,签约两年
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=335&t=6825107
龙潭公寓含装修家电家具,共480万,三天出租,租金22000,签约一年
https://i.imgur.com/033dfV9.jpg
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6947612
大溪公寓含装修家电家具,共400万,这次我为了做租金压力测试,从25000开始开
https://i.imgur.com/OVKdBzS.jpg
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=360&t=6959650
第二天就有租客来看,谈成23500,本来都找好社宅业者准备签约
结果我发现他有五笔前科,所以後来就没有租
之後放了一周除了一堆诈骗外都没动静,我降到23500,又有两组人想约看
其中一组是家庭要出租,但得等到七月
另一组是刚出社会组家庭的鹰架工人,结果看屋时放我鸽子
之後又没动静,我再次降到21500,就开始有三组人约看
前天带看一组,是有三个小孩的家庭,从18000开始跟我谈,最後谈20000
看屋过程,对方一直问我愿不愿意卖
没有签约,保留三天考虑期
昨天又一组姊妹来看,他们跟我说其实前天已经签约一间附近
全新有冷气有车位的电梯两房,租金18000,付了5000元订金
他还拿对话纪录给我看
结果看到我的591广告,立即联络我看屋,当场愿意直接给我半年租金含保证金
回到家,社宅业者又跟我说,刚刚又有一组客户想看屋
我回覆已经收订金了
同样的金额1500万买新房,我能出租到70000吗?这是我真实的经验,供参考
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 163.20.143.250 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1717112846.A.936.html
1F：→ abyssa1: 不能这样简单对照 装潢会折旧 吃装潢的租金高合理 05/31 07:49
2F：→ abyssa1: 越贵的土地占比越高越不折旧 客群风险也比较低 05/31 07:49
3F：→ abyssa1: 所以我认为现况买卖价租金行情都是合理价 没超额利润 05/31 07:50
这篇原PO说{未来新屋租金差到两倍} {房价差到三倍}
至少在我目前看来,价差三倍的房子,租金并没有差到两倍
而且我的装修也才暂80万上下,折旧我也不太担心的
不过这只是我个人的经验
4F：推 zyxvu: 观音除了空气差，马路系统较不佳，房价真的香～～～ 05/31 08:00
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 08:18:18
5F：推 scarrony: 房地产真正赚大钱的要看涨幅和变现能力，租金其实 05/31 08:19
6F：→ scarrony: 只是额外的小甜头 05/31 08:19
7F：推 ChikanDesu: 舔包大大太猛了 05/31 08:24
8F：推 marsonele: 怎麽知道对方有前科 05/31 08:30
https://reurl.cc/EjY8e1
我是上这里查,再比对交通裁罚资料和地缘关系
9F：推 quiet93: 请问一下你装修花80万，如果非专业人弄起来，成本会是多 05/31 08:32
10F：→ quiet93: 少？ 05/31 08:32
这我就不清楚了,我每次都是自己弄,做中学
11F：推 blargelp: 原PO的玩法不用赚价差啦 动手能力强 5%左右的投报率是可 05/31 08:33
12F：→ blargelp: 以放着一直收租。也没房屋税什麽的持有成本 05/31 08:33
13F：推 god1208: 嗯？ 出货文？ 05/31 08:41
我这三间才刚入手几个月,租金比本利和高了快50%
干嘛出货
14F：→ abyssa1: 前科查判决书啊 不过改名或菜市场名就查不到问题 05/31 08:58
15F：推 encoreg57985: 专业 05/31 08:58
16F：→ abyssa1: 原po这个做法需要自己出力吧 scalability有限 05/31 08:59
我自己是觉得没有很费力,比上班赚钱轻松
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 09:20:37
17F：→ SouthEast62: 价差不是只反映在租金上，还要考虑到如果你要脱手 05/31 09:58
18F：→ SouthEast62: 时可以出售的价格，新房子是後者吃香，所以你只用 05/31 09:58
19F：→ SouthEast62: 租金收益作比较就会觉得老房子划算 05/31 09:58
其实我自己也在思考这问题
七年前,我在三峡老街外围买了27坪的旧公寓三楼,350万
七年前,我北大特区27坪的电梯大楼大约800万
今年我请银行估价,公寓他们估700万,成长200%,我楼下空屋开价870万要卖
北大特区大楼,银行估价1360万,成长170%,同社区开价1500万
两户我的租金只差4000,都是PO上591
当然这只是我的个人经验,分享而已
20F：推 cidw: 太强了！已经被圈粉了。 05/31 10:03
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 10:23:07
21F：推 askey: 房子不新但装潢新~也是一种新 05/31 10:14
22F：→ askey: 80主要是你个人劳力脑力没计入~一般人没你这麽厉害 05/31 10:16
认真说,我觉得整理老屋赚钱,比平常上班轻松多了
23F：→ askey: 可以请教家具在哪采购的吗?谢谢 05/31 10:18
我家具主要是在树林的家具行购买,有一小部分是在虾皮网购,自己组装
灯具全部都是网购的唷
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 10:25:50
24F：推 askey: 谢谢分享 05/31 10:27
25F：推 toytoy1212: 太佩服了 05/31 10:39
26F：推 dophin332: 欣赏lick大大的执行力 05/31 10:45
27F：推 god1208: 我也分享一下 我的经验 三年前改了一间老透天隔套6间 花 05/31 11:00
28F：→ god1208: 250万重拉水电隔间卫浴 目前收租5万 结果同等的钱放G0 05/31 11:00
29F：→ god1208: 可以赚1300万 05/31 11:00
30F：→ foda: 你是用租金去看资产，但你可能要想一下你资产增值会输预售 05/31 11:12
31F：→ foda: 屋和新屋多少。 05/31 11:12
32F：推 god1208: 所以同样我手上还有一间老屋可以隔套，我便不再投入资金 05/31 11:14
33F：→ god1208: ，在去年转入手14期跟G0预售 目前成果是相对较优的 05/31 11:14
这应该是因为你把开杠杆(房贷)的因素也一并考虑进去
甚至你的老透天跟你说的G0应该也不是在同一区
我在思考的是,如果相同地区,同样开杠杆,或者同样不开杠杆的情况下
老屋新屋的长期涨幅,是否真的有很明显的差距呢?
34F：推 sqera: 已圈粉 05/31 11:46
35F：推 tc1988: 同感 新的还是比较优，未来接手买盘大，而且涨幅好容易增 05/31 11:51
36F：→ tc1988: 贷搬钱，老屋租金不错，但跟涨幅比真的小条，未来客群少 05/31 11:51
37F：→ tc1988: 类似定存股跟成长股，但原po财力有限下能玩成这样，令人 05/31 11:52
38F：→ tc1988: 佩服 05/31 11:52
我上面列的三峡北大特区,就是老屋跟新屋的比较唷
不过不同区域会有不同的结果,我想也是很正常的
另外更重要的是,我的情况,要再入手预售屋必然会被银行贷款卡住
反而是入手老屋比较没有问题
39F：推 foda: 我也一度选择租金高低总价的房子，结果发现远不如预售新屋 05/31 11:52
40F：→ foda: 转卖的获利，有钱的年轻人对新屋的市场，非常大。今年和接下 05/31 11:52
41F：→ foda: 来，市场一样会跟你说这个需求。所以压太多在租金物件，有点 05/31 11:52
42F：→ foda: 吃亏。 05/31 11:52
应该是因为,我不打算走买卖赚价差这条路,所以我才会选择走老屋整理吧
不过我回这一篇,主要是针对原PO说的
{未来新屋租金差到两倍} {房价差到三倍}
这一句有不同看法
至於走房屋买卖能赚更多更快,这个CECA早就说过了,我倒没什麽怀疑
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 12:05:03
43F：推 god1208: 而且未来有钱的年轻人手上怎没一两间继承的老屋，以後老 05/31 11:58
44F：→ god1208: 屋释出越来越多，新屋都锁着，孰优孰劣，各自判断了。 05/31 11:58
45F：→ abyssa1: 不过整理老屋出租真的是脚踏实地做实业产出GDP，推你 05/31 12:18
46F：推 foda: Ceca 大大说价差理论我是认同，但以你列的物件来看，我觉得 05/31 12:26
47F：→ foda: 老屋新屋的价差可能不容易收敛，因为这几年盖的房子，真的漂 05/31 12:26
48F：→ foda: 亮很多。例如 20 年後，可以想一想的 05/31 12:26
我自己操作上的经验是,地点的差异性对涨幅的影响,大於屋龄
相同区域,老屋的长期涨幅似乎真的没有涨幅比较小
我目前持有的三峡,龙潭,大溪,都是老屋涨幅反而略高
但如果拿大溪去跟重划区相比,当然涨幅就差异很大
不过这似乎不是因为单纯屋龄的原因,还有地点差异??
话说回来,屋龄最大的差异我倒是觉得是在{开杠杆}能力
老屋能借贷的成数少,条件往往也比较差
但是新屋虽然能贷款的成数多,但是总价也高,再加上租金无法支撑房贷
所以像我这样月薪不高的人,能持有1~3间,基本上就卡住了
反而是老屋的租金能完全支撑我的贷款本利和,甚至还超过
因此我目前做法,是用老屋租金来养新屋
49F：推 lovebridget: 比涨幅老屋赢更多吧 这例子有天老屋涨到40是四倍 05/31 12:35
我自己的经验是老屋涨幅比较大,不过我接触的区域有限,不能推论全台都是
50F：推 quiet93: 这几年盖的房子漂亮很多，也盖的快阿 05/31 12:36
51F：→ lovebridget: 新屋能涨到120? 05/31 12:36
52F：→ lovebridget: 但这例子差三倍有点奇怪 一般两倍都不到 05/31 12:42
因为我都是找屋况不好的回来整理,可能我谈价技巧也还可以
所以我买到的四间老屋,都是破当时实登的最低价格楼地板
53F：推 johnnychenme: 租屋可以杀价的喔？？ 05/31 12:46
我遇到的租客,基本上都会跟我杀价耶~~
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 12:59:25
54F：推 foda: 真的没错，地点也是个大因素，你列的和你的操作，真的是适合 05/31 13:35
55F：→ foda: 的方法，respect 05/31 13:35
其实是我自己想不到更好的方法了......
56F：推 smoothapple: 哥，收一下信，入群邀请函 05/31 13:39
感谢您~~
57F：推 h760108: 租屋不杀是棒槌吧，不过也要看物件 05/31 15:07
58F：推 dai26: 你的做法很正确，我也是保持跟你相同的观点，也给买房的人 05/31 15:12
59F：→ dai26: 参考，不是人人都要买预售 05/31 15:12
我自己是发现,持有第三间之後就卡住了,除非改走买卖的模式
不然似乎很难再我这种月薪的等级持续买预售下去
60F：推 lililiu: 想问会不会担心有素质不良租客欠租的问题 05/31 16:17
当然会担心,所以在筛选房客过程,我都会要求提供无犯罪证明
年度扣缴凭单或薪资证明,有照片的工作证,还有保证人
我自己也会买房东险自保
不过目前是尚未遇到过难搞的房客,希望以後也不要遇到
61F：推 l145678p: 谢谢分享 很值得参考 05/31 16:24
※ 编辑: licklabium (163.20.143.250 台湾), 05/31/2024 16:56:34
62F：推 zzz50126: 老屋问题是价差很大 所以不会找的会觉得不会涨 会找的会 05/31 16:59
63F：→ zzz50126: 觉得涨比预售屋还凶 所以说老屋涨不赢新屋 其实没有对错 05/31 16:59
老屋的确要找到低价的，得碰运气，也得花时间，价格不像预售屋那麽公开透明
64F：推 god1208: 去看看日本的郊区吧 未来台湾郊区的老屋将是那个模样 05/31 17:30
65F：推 shuichia: 推 加上杠杆这投报怎麽输 05/31 19:03
66F：推 psychoPass16: 已圈粉 05/31 20:42
67F：推 starbucks16: 好猛 05/31 21:42
68F：推 koyo167: 买新房虽然租金投报率低 但是看的是之後卖出的增值比率 05/31 21:53
69F：→ koyo167: 另外你的装修费用太低 因为一般人无法像你自己翻修 05/31 21:54
70F：→ koyo167: 另外翻修需要的是现金 而新屋不须翻修 所以杠杆倍数 05/31 21:55
71F：→ koyo167: 一样。虽然我也是老屋派，但是老屋需要太多现金， 05/31 21:56
72F：→ koyo167: 入门不容易，尤其是老透天进入门槛更大。 05/31 21:57
老屋装修的确都是需要拿现金出来，而且找设计师价格高很多
所以我才会选择自己翻新，做中学
73F：推 bike0616: 装潢很漂亮 好强 05/31 22:07
※ 编辑: licklabium (111.248.137.65 台湾), 05/31/2024 22:34:58
74F：推 PTTDURANT: 请问房东险是指什麽险？ 06/01 02:10
我是买台湾产物保险的《租事大吉-房东版》，你可以搜寻一下
75F：→ shooding: 神秘公式P/E<330就划算,1225/7=175买得相当赚! 06/01 02:29
请问这是什麽公式呢?
原来是本益比呀~学到了，感谢你~~
※ 编辑: licklabium (111.248.137.65 台湾), 06/01/2024 07:21:43