作者FlyinDance56 (↖★煞氣a輕舞飛揚☆↘ )
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標題Re: [請益] 權狀沒寫車位比例，該如何計算車位坪數?
時間Sun Mar 17 14:03:50 2024
※ 引述《cake51640 (uuuu4ni)》之銘言：
: 看到車位坪數
: 我就在想最近看案
: 有車位坪數7坪的
: 我就在想到底是怎麼算出七坪的
: 標準停車格尺寸都沒那麼大
: 這到底怎麼算的
: 有沒有前輩分享分享
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
車位面積RANG很大
如果只算250X550，那只有4.16坪而已
之所以算到7坪，乃至8~14坪
就是看車道面積灌入多少到車位面積
車位分到的車道面積越多，那車位面積就越大，反之則少
操作這個的奧義
就是建商希望把車道面積分到建物面積去
讓建物面積大，則每坪單價比較小，這樣比較好賣
但隨之發生的，就是公設比高
所以建商就是要拿捏分寸，在公設比合理的情況下，盡量分車道面積到建物公設去
讓公設比看起來合理，讓每坪單價看起來低，讓購屋體驗是舒服的
像我這間去年蓋好的就是公設比32.94%，車位面積8.75坪
就是搞這套把戲
坡平車位8坪以下不合理，那就給你8坪以上，讓你感覺合理，剩下的盡量塞公設
新大樓公設比30%起跳，超過33%就已經是超過1/3了，那就給你控制一下
公設比壓在33%以下，讓你感覺舒服合理
大概是這樣
有車位的其實沒差，反正看的就是總價格、車位價格、建物+附屬建物的面積
沒車位的就真的比較雖小的
明明就沒車位，他的公設卻要跟著負擔車道的面積
雖然說自己不是沒間接用到車道部分
但公設比跟有車位的完全一致，這其實也不是那麼公平
幫QQ
補充:台北市不動產估價師公會資料
https://i.imgur.com/YMV8rna.png
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.246.203.110 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1710655433.A.22A.html
1F：推 birdpon: 這篇正解。一堆人在糾結車位坪數大小真的笑死03/17 14:15
2F：→ lyphard121: RANG是哪招03/17 14:16
※ 編輯: FlyinDance56 (111.246.203.110 臺灣), 03/17/2024 14:30:05
3F：推 NovaShin: 這篇說的很對 房板需要這種更專業的文章 讚 03/17 14:34
4F：推 fatpigbgman: 車位坪與公設比相互連動，也與建商的利潤有關；但到03/17 14:34
5F：→ fatpigbgman: 中古屋市場賣的是總價，停車位價格與車位坪數對能否03/17 14:34
6F：→ fatpigbgman: 成交影響並不大！03/17 14:34
7F：推 Anyotw: 大坪數戶型買那麼多共有坪，結果用的公設跟套房戶一樣喔^_03/17 14:57
8F：→ Anyotw: ^03/17 14:57
9F：→ Anyotw: 結論：比公平比不完03/17 14:58
大坪數住的人也多啊
※ 編輯: FlyinDance56 (49.217.129.218 臺灣), 03/17/2024 15:01:16
10F：推 bustinjieber: 你是在公三小，沒買車位比較衰小？03/17 15:07
11F：→ bustinjieber: 難道沒買車位就不是看主加陽？03/17 15:07
買的時候是啊
但在算管理費跟房屋稅的時候呢？
※ 編輯: FlyinDance56 (49.217.129.218 臺灣), 03/17/2024 15:19:50
12F：推 bustinjieber: 好了啦，管理費的支出、總數是固定的， 03/17 15:41
13F：→ bustinjieber: 除到每戶還不是一樣，不夠就是調整， 03/17 15:41
14F：→ bustinjieber: 管你公設比到底多少。 03/17 15:41
15F：→ bustinjieber: 房屋稅還不是主要看建物現值 ， 03/17 15:41
16F：→ bustinjieber: 所以到底差多少？ 03/17 15:41
17F：→ bustinjieber: 社區支出30萬／月，預計要收50萬／月， 03/17 15:44
18F：→ bustinjieber: 車位的管理費另外計算， 03/17 15:44
19F：→ bustinjieber: 各戶數依照坪數去平分管理費， 03/17 15:44
20F：→ bustinjieber: 公式哪裡需要計算公設比？ 03/17 15:44
21F：→ bustinjieber: 就算今天車位坪數拉高， 03/17 15:44
22F：→ bustinjieber: 讓大家公設比同步降低， 03/17 15:44
23F：→ bustinjieber: 請問到底差在哪？ 03/17 15:44
我講的是
不管有沒有車位，其公設比都一樣
等於沒車位的人，他仍然負擔了車道的公設面積
而這些算在他頭上卻沒用到的坪數，在計算管理費的時候照樣跟你算
這樣懂?
24F：推 NovaShin: 管委會使用空間會變小 會影響什麼就不好說了 03/17 16:28
※ 編輯: FlyinDance56 (111.246.203.110 臺灣), 03/17/2024 20:57:58
25F：推 we147121: 觀念正確，舉惠宇敦北來說車位坪數有11坪多，當初車位又 03/17 21:49
26F：→ we147121: 便宜，而中古買賣都是含車計算，真的非常吃香 03/17 21:49
27F：推 we147121: 現在政府要做的似乎是讓沒買車位的人不用負擔車道持分， 03/17 21:52
28F：→ we147121: 促進公平，但..有可能嗎 03/17 21:52
29F：推 NotForever: 感謝分享 03/17 22:06
30F：推 bustinjieber: 你數學或邏輯不好才會有這個結論， 03/18 00:01
31F：→ bustinjieber: 今天不管有沒有買車位、公設比高或低， 03/18 00:01
32F：→ bustinjieber: 公設比都是‘’大家一起高或是一起低‘’， 03/18 00:01
33F：→ bustinjieber: 所以在負擔管理費這件事上完全沒差， 03/18 00:01
34F：→ bustinjieber: 不信你自己去算以下的問題， 03/18 00:01
35F：→ bustinjieber: A社區100户一個月需要收管理費50萬， 03/18 00:01
36F：→ bustinjieber: 車位11坪左右，公設比34% 03/18 00:01
37F：→ bustinjieber: B社區100户一個月需要收管理費50萬， 03/18 00:01
38F：→ bustinjieber: 車位7坪左右，公設比32%， 03/18 00:01
39F：→ bustinjieber: 請問A B平均一戶管理費要繳多少？ 03/18 00:01
40F：→ bustinjieber: 你的盲點就是直接計算100元／坪， 03/18 00:01
41F：→ bustinjieber: 然後直接套用，覺得買更高公設比， 03/18 00:01
42F：→ bustinjieber: 這個社區就會付比較多管理費， 03/18 00:01
43F：→ bustinjieber: 事實上，管理費會反饋在社區品質上， 03/18 00:01
44F：→ bustinjieber: 再來就是管理費真的多收的社區， 03/18 00:01
45F：→ bustinjieber: 也會用不同方式去回饋到住戶身上。 03/18 00:01
46F：→ CMCC: 樓上，你講的是不一樣東西，建議你去查查資料，原po講的並沒 03/18 08:26
47F：→ CMCC: 有錯。 03/18 08:26
48F：推 bustinjieber: 誰不知道他在講什麼，我不就說了， 03/18 09:23
49F：→ bustinjieber: 他糾結在車位灌水造成公設比變高， 03/18 09:23
50F：→ bustinjieber: 讓‘’管理費跟房屋稅‘’變多， 03/18 09:23
51F：→ bustinjieber: 但實務上差異可以說是幾乎沒有， 03/18 09:23
52F：→ bustinjieber: 公設比高低根本不影響實際支出， 03/18 09:23
53F：→ bustinjieber: 反正看不懂我也沒辦法。 03/18 09:23
54F：→ bustinjieber: 公設比28% vs 公設比34%的大樓， 03/18 09:25
55F：→ bustinjieber: 要維持一樣的管理品質， 03/18 09:25
56F：→ bustinjieber: 你們不會以為都是收100元／坪吧？ 03/18 09:25
57F：推 bustinjieber: 兩個建案的總樓地板面積差不多， 03/18 09:35
58F：→ bustinjieber: 主+陽的總和也差不多， 03/18 09:35
59F：→ bustinjieber: 用公設比去回推權狀面積， 03/18 09:35
60F：→ bustinjieber: A 5000÷0.66=7578 03/18 09:35
61F：→ bustinjieber: B 5000÷0.72=6945 03/18 09:35
62F：→ bustinjieber: 你說A因為權狀較大要多付10%管理費？ 03/18 09:35
63F：→ bustinjieber: 實務上A只要付出 90元／坪 03/18 09:35
64F：→ bustinjieber: 就可以等同B 100元／坪 03/18 09:35
65F：→ bustinjieber: 你們不會以為每個社區的單坪管理費都一樣吧？ 03/18 09:35
66F：→ bustinjieber: 再來就是車位本來就會‘’獨立計算管理費‘’， 03/18 09:37
67F：→ bustinjieber: 要吵也是去吵‘’車位要負擔更多管理費‘’， 03/18 09:37
68F：→ bustinjieber: 而不是說公設比高低影響管理費。 03/18 09:37
69F：→ CMCC: 原po是在同一個建案中調整車位中含的車道坪數，其造成的變化 03/18 10:16
70F：→ CMCC: 做闡述，並非是幾個不同公設比的建案間做比較。 03/18 10:16
71F：→ CMCC: 而且多灌水在車位中，公設比是降低，不是昇高。 03/18 10:17
72F：→ CMCC: 所以你們說的東西，根本不同，都是對的。 03/18 10:18
73F：推 bustinjieber: 是他自己要衍生出管理費這個議題， 03/18 12:22
74F：→ bustinjieber: 另外他提到房屋稅也沒什麼差別， 03/18 12:22
75F：→ bustinjieber: 每年房屋稅計算的建物現值 03/18 12:22
76F：→ bustinjieber: 跟公設比也沒什麼直接關係， 03/18 12:22
77F：→ bustinjieber: 難道車位從11坪變成7坪、 03/18 12:22
78F：→ bustinjieber: 公設從28%變成34%、 03/18 12:22
79F：→ bustinjieber: 造成手上的總權狀變高， 03/18 12:22
80F：→ bustinjieber: 建商的建造成本就會變高？ 03/18 12:22
81F：→ bustinjieber: 然後導致政府認列的建物現值變高？ 03/18 12:22
82F：→ bustinjieber: 最終還是看建商的‘’建造成本‘’， 03/18 12:22
83F：→ bustinjieber: 然後看數字怎麼呈現而已。 03/18 12:22
84F：→ bustinjieber: 重點就是不管車位灌水或不灌水， 03/18 12:22
85F：→ bustinjieber: 對於‘’購屋成本跟持有成本‘’上根本沒差。 03/18 12:22
86F：→ bustinjieber: 所以討論車位灌水跟實坪制是一樣智障的。 03/18 12:22
87F：→ bustinjieber: *49樓說的灌水=車位登記坪較小， 03/18 12:25
88F：→ bustinjieber: 我用詞不精確。 03/18 12:25