作者NovaShin (有病去看醫生不要看我)
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標題Re: [閒聊] 幫鄉民新北新莊Amax賀成交解套請雞排
時間Wed Jan 3 10:25:38 2024
※ 引述《smallpenguin (小小楊兒回家啦)》之銘言：
: 有金有億房版晚安
: 新北新莊富都心晚安
: 我是富都心青年
真心的恭喜
其實房地產要成功複製成功
就要看到很深入的結構
當年amax大賣的時候
他的理由就是捷運＋小坪數
成功複製成功
很多人就會拿其他的捷運＋小坪數來比較
結果就出包了
事務所不事務所其實不是重點
重點是該區域的深入結構
我知道我講了新莊跟副都心的人會不爽
但我講話從來也沒在管人爽不爽的
話講在前面叫先知，講在後面叫馬後砲
現在新莊的部份問題解決了
就來講講當年被新莊區公所圍勦後
不想再提的馬後砲
也簡單分析一下為什麼amax會這麼難跑
1:房屋稅
大家都知道新房子房屋稅很高
契稅就更高了
當年我學姊買最高峰
https://imgur.com/oerIIiD
對，就是你看到這兩棟
當初好像買25
後來+30進去從當初的新富都1235
從當時的29萬秒殺
一路賣到時代首席55萬
他把最高峰賣40
一坪賺15萬，賺了快三百萬好爽喔
結果被土增稅扣快一半
當年可是沒有45%房地合一
所得稅意思意思報就會過的年代
為什麼土增稅會扣那麼多？
就是偉大的副都心，新北的二阿哥，CBD
土地增值當然要比照板橋辦理
從當年的沼澤爛地，升級成CBD
土增稅當然是給你灌好灌滿
當土地價值飆高到天價的時候
所有以土地公告現值計價的稅率
https://imgur.com/51tPF7C
契稅，房屋稅，土地增值稅
全部都會翻好幾翻
這些稅率都是隱形成本
買預售都不會有感覺
等你成屋就知道
https://imgur.com/1Lct5oU
而副都心第一排開發的
全部都是四級稅率吃好吃滿
畢竟是CBD，新北二阿哥
https://imgur.com/nDOm5hA
當然要比照板橋辦理
也就是說買在副都心這幾條街路的朋友
你繳的稅率是跟新板特區一樣
講到這就要進入第二條
2:生活機能
這其實我懶得講了
每次講都一堆少年房神要來跟我叫陣
https://imgur.com/QxTzR0L
這三張都是我在副都心開墾的時候拍的
也就是我是看著副都心長大的
毛沒長齊的滾邊去
所以新板特區的稅率，副都心的生活機能
就造成前兩年副都心成屋價格去化較慢
沒有跟上新北其他區域
所以為什麼遠雄國都跟國匯
蓋這麼漂亮華麗
價格卻比當初預售還低
因為那兩棟都鋼骨的
路段率4+鋼骨造價
那個移轉持有稅比照尊爵不凡的新板
就會讓很多人縮手
講完了
不過既然是馬後砲
代表就要來講一下副都心的好話
副都心的建案即將慢慢解套
不是新案開高 不是新案開高 不是新案開高
絕對不是因為新案開高
什麼檀悅，國泰，亞昕，國美
跟那些都沒有關係
不要再講這些白痴話了
當年的大陸工程 謙量就賣到59
大陸工程會輸給中悅 亞昕嗎？
潤泰峰盛57會輸給國美嗎？
副都心前三年很卡
就是從台北市進新北的客群
被江北，央北，三重右岸分食
而當江北80，央北80，右岸˙75甚至左岸都到70
那麼副都心的50~55~60~65
就算加上稅率
也會變成相對便宜的價格
以目前台北市的房價繼續高漲
北士科100~115，擠壓到仁義55~60
江北央北左右岸65~80
面積比照信義計畫區的副都心
就是目前雙北市最大的凹陷區
住商分離，百貨進駐，最重要的是腹地夠大
江北央北跟左右岸已經沒有地了
副都心現在最需要的就是大型的商業機能
宏匯還不夠大，信義計畫區A7 A9 A11就好幾間了
新板就那麼一點也有大遠百跟板橋車站環球
還有一個沒什麼人逛但有百貨的麗寶
CBD等級的重劃區，就要有CBD規格的賣場進來
只要新北市有持續規劃副都心
副都心反而會成為2024新北最火熱的區域
汐止都賣到62~63了
看不懂新莊55~60為什麼會不能買
所以我正式宣佈
2024就是副都心奮起元年！
如果新北市市長還在的話
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1F：→ DwyaneWade: 新莊公道伯又來了，新莊比汐止貴那麼多也可以拿特例出01/03 10:31
2F：→ DwyaneWade: 來比XD01/03 10:31
3F：推 smallpenguin: 富都新青年大推!!!01/03 10:35
5F：→ DwyaneWade: 以你最愛嘴的新莊副都心，這個案子都準備破80了，妳拿01/03 10:37
6F：→ DwyaneWade: 事務所55,60出來講..01/03 10:37
7F：→ duriel3313: 富都心哪裡有55~60的可以買? 辦公室?01/03 10:41
8F：推 aaboutt: 副都心最近小坪數預售屋都成交七十幾萬了。是東騰預售屋01/03 10:42
9F：→ aaboutt: 實等出來都是七十幾了。01/03 10:42
我就說不要拿預售來講了
成屋能轉出去的價才是真的行情價
10F：推 aaboutt: 副都心純住宅新房都是68起跳，商辦加大坪數是真的有50初01/03 10:43
11F：→ aaboutt: 頭的01/03 10:43
12F：→ NovaShin: 住家全新58大三房，要的自備款準備好 線上等01/03 10:46
13F：推 horseorange: 推個01/03 10:50
14F：→ bnn: 你那個會踩到交易文版規01/03 10:55
那改一下
我的意思是，房地產要賣得出去才是行情
預售衝高很爽那也是放煙火
真的完工使照取得能轉出去才是真定價
15F：推 littlea: 塭仔圳也會被帶起來 可以考慮的地區01/03 11:09
16F：推 kusomanfcu: 什麼去化 新版都早就蓋完超久 都自住了 01/03 11:10
17F：推 kusomanfcu: 那個個案，什麼叫居住正義？就是蓋個嘲點滿滿的房子XD01/03 11:15
18F：推 shuichia: 預售因為低自備可以衝高高，等到成屋轉賣要買方拿出兩01/03 11:19
19F：→ shuichia: 成自備甚至鑑價不到要拿更多的時候，才是真正考驗的開始01/03 11:19
20F：→ shuichia: ，是這個意思嗎？01/03 11:19
對，就是這個意思
跟股票一樣，掛高高賣單都假的
要成交才是真的
21F：推 kusomanfcu: 話說區域上機捷有一站 一堆社區嘲點破表01/03 11:19
22F：推 aaboutt: 我也覺得奇怪，副都心明明有58萬的新古屋，50坪的價格比01/03 11:21
23F：→ aaboutt: 國泰信義的七八十萬35坪還要便宜，為什麼大家還是要買貴01/03 11:21
24F：→ aaboutt: 的？國泰信義真的這麼好，一坪願意多花20萬來買？01/03 11:21
付款方式輕鬆之外
廣告代銷可是很厲害的
代銷厲害的是"創價"
但最後市場還是會回歸到
沈澱後的成屋行情
重點是現在限轉耶
25F：推 miauah: 央北是滿了，不過旁邊還有十四張重劃區01/03 11:25
26F：推 askey: 專業~成屋價比較實際01/03 11:27
27F：→ NovaShin: 十四張開出來的價格有機會加速副都心去化喔 01/03 11:31
28F：→ NovaShin: 但央北真的困霸數錢，感謝十四張助攻01/03 11:31
29F：推 alexstag: 推啦01/03 11:31
30F：推 benson502: 買央北真的全部睏霸數錢01/03 11:34
31F：推 icexice: 想聽聽nova大怎麼看塭仔圳01/03 11:55
其實還是回歸到擠壓大法
只要副都心成屋有辦法繼續上
塭仔圳也會繼續往上
32F：推 DwyaneWade: 沉澱哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈，2016沉澱到2024了，還01/03 11:58
33F：→ DwyaneWade: 想沉到西元幾年 01/03 11:58
34F：推 autbb: 買a那邊4不如買a3 至少環狀線不用轉 01/03 12:16
35F：→ CheG: 新北後快要回來上班了 01/03 12:25
36F：→ CheG: 新北猴 01/03 12:25
37F：噓 Tattoo: 土增是能多高 01/03 12:49
38F：推 jc761128: 汐止也沒有普遍62.. 不就新公館而已 01/03 13:14
https://imgur.com/ypxMIqY
https://imgur.com/T1ktEBT
https://imgur.com/3akdqXx
市場不熟去報業主會被幹到飛高高喔
39F：推 tbere2002: 溫仔買60萬 要怎麼解套 01/03 13:46
40F：推 nctufish: 大概很多人買預售沒想到還有這些成本吧 01/03 14:12
就公所戰士啊，不然就跟某t一樣不懂裝懂
待會他又要崩潰連噓了
41F：推 lasoon: 我朋友在賣聯合公園小坪數景觀戶一坪62還有人嫌貴= = 01/03 14:14
42F：→ icexice: 塭仔買60就是過兩年等數錢吧，泰山半山腰都55了 01/03 14:34
43F：→ NovaShin: 補充一下，汐止那幾個59~60扣掉雨遮，單價都62~63以上了 01/03 14:41
※ 編輯: NovaShin (220.130.1.169 臺灣), 01/03/2024 14:43:49
44F：推 jc761128: 沒有要槓啦 如果你的普遍60+是指2年內的話 你對啦 01/03 14:47
45F：→ jc761128: 琢壹： 01/03 14:48
46F：→ NovaShin: 還有從我賣新公館就說要開的宏盛...磨刀霍霍 01/03 14:55
47F：推 sakeru: 宏盛哪時候開賣阿 等很久欸 01/03 15:05
48F：→ NovaShin: 今年應該會開始賣 應該取得使用執照了 01/03 16:35
49F：推 william826: 年輕人捏蛋蛋買新房 結果老人老公寓繳那點毛稅 草泥 01/03 18:03
50F：→ william826: 馬天地不仁 01/03 18:03
51F：推 KrisNYC: 問神經病左派 他會跟你說你住新的爽 繳稅天經地義lol 01/03 19:23
52F：推 encoreg57985: 好險我買老華夏 不想負擔那麼貴的稅金 01/03 20:12
53F：推 planta: 被你說出來，凹陷就不凹陷了啦！低調一點 01/03 23:33
54F：→ boyen0917: 說天地不仁的 有人騙你買嗎 01/08 16:06