作者NovaShin (有病去看医生不要看我)
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标题Re: [闲聊] 帮乡民新北新庄Amax贺成交解套请鸡排
时间Wed Jan 3 10:25:38 2024
※ 引述《smallpenguin (小小杨儿回家啦)》之铭言：
: 有金有亿房版晚安
: 新北新庄富都心晚安
: 我是富都心青年
真心的恭喜
其实房地产要成功复制成功
就要看到很深入的结构
当年amax大卖的时候
他的理由就是捷运＋小坪数
成功复制成功
很多人就会拿其他的捷运＋小坪数来比较
结果就出包了
事务所不事务所其实不是重点
重点是该区域的深入结构
我知道我讲了新庄跟副都心的人会不爽
但我讲话从来也没在管人爽不爽的
话讲在前面叫先知，讲在後面叫马後炮
现在新庄的部份问题解决了
就来讲讲当年被新庄区公所围剿後
不想再提的马後炮
也简单分析一下为什麽amax会这麽难跑
1:房屋税
大家都知道新房子房屋税很高
契税就更高了
当年我学姊买最高峰
https://imgur.com/oerIIiD
对，就是你看到这两栋
当初好像买25
後来+30进去从当初的新富都1235
从当时的29万秒杀
一路卖到时代首席55万
他把最高峰卖40
一坪赚15万，赚了快三百万好爽喔
结果被土增税扣快一半
当年可是没有45%房地合一
所得税意思意思报就会过的年代
为什麽土增税会扣那麽多？
就是伟大的副都心，新北的二阿哥，CBD
土地增值当然要比照板桥办理
从当年的沼泽烂地，升级成CBD
土增税当然是给你灌好灌满
当土地价值飙高到天价的时候
所有以土地公告现值计价的税率
https://imgur.com/51tPF7C
契税，房屋税，土地增值税
全部都会翻好几翻
这些税率都是隐形成本
买预售都不会有感觉
等你成屋就知道
https://imgur.com/1Lct5oU
而副都心第一排开发的
全部都是四级税率吃好吃满
毕竟是CBD，新北二阿哥
https://imgur.com/nDOm5hA
当然要比照板桥办理
也就是说买在副都心这几条街路的朋友
你缴的税率是跟新板特区一样
讲到这就要进入第二条
2:生活机能
这其实我懒得讲了
每次讲都一堆少年房神要来跟我叫阵
https://imgur.com/QxTzR0L
这三张都是我在副都心开垦的时候拍的
也就是我是看着副都心长大的
毛没长齐的滚边去
所以新板特区的税率，副都心的生活机能
就造成前两年副都心成屋价格去化较慢
没有跟上新北其他区域
所以为什麽远雄国都跟国汇
盖这麽漂亮华丽
价格却比当初预售还低
因为那两栋都钢骨的
路段率4+钢骨造价
那个移转持有税比照尊爵不凡的新板
就会让很多人缩手
讲完了
不过既然是马後炮
代表就要来讲一下副都心的好话
副都心的建案即将慢慢解套
不是新案开高 不是新案开高 不是新案开高
绝对不是因为新案开高
什麽檀悦，国泰，亚昕，国美
跟那些都没有关系
不要再讲这些白痴话了
当年的大陆工程 谦量就卖到59
大陆工程会输给中悦 亚昕吗？
润泰峰盛57会输给国美吗？
副都心前三年很卡
就是从台北市进新北的客群
被江北，央北，三重右岸分食
而当江北80，央北80，右岸˙75甚至左岸都到70
那麽副都心的50~55~60~65
就算加上税率
也会变成相对便宜的价格
以目前台北市的房价继续高涨
北士科100~115，挤压到仁义55~60
江北央北左右岸65~80
面积比照信义计画区的副都心
就是目前双北市最大的凹陷区
住商分离，百货进驻，最重要的是腹地够大
江北央北跟左右岸已经没有地了
副都心现在最需要的就是大型的商业机能
宏汇还不够大，信义计画区A7 A9 A11就好几间了
新板就那麽一点也有大远百跟板桥车站环球
还有一个没什麽人逛但有百货的丽宝
CBD等级的重划区，就要有CBD规格的卖场进来
只要新北市有持续规划副都心
副都心反而会成为2024新北最火热的区域
汐止都卖到62~63了
看不懂新庄55~60为什麽会不能买
所以我正式宣布
2024就是副都心奋起元年！
如果新北市市长还在的话
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1F：→ DwyaneWade: 新庄公道伯又来了，新庄比汐止贵那麽多也可以拿特例出01/03 10:31
2F：→ DwyaneWade: 来比XD01/03 10:31
3F：推 smallpenguin: 富都新青年大推!!!01/03 10:35
5F：→ DwyaneWade: 以你最爱嘴的新庄副都心，这个案子都准备破80了，你拿01/03 10:37
6F：→ DwyaneWade: 事务所55,60出来讲..01/03 10:37
7F：→ duriel3313: 富都心哪里有55~60的可以买? 办公室?01/03 10:41
8F：推 aaboutt: 副都心最近小坪数预售屋都成交七十几万了。是东腾预售屋01/03 10:42
9F：→ aaboutt: 实等出来都是七十几了。01/03 10:42
我就说不要拿预售来讲了
成屋能转出去的价才是真的行情价
10F：推 aaboutt: 副都心纯住宅新房都是68起跳，商办加大坪数是真的有50初01/03 10:43
11F：→ aaboutt: 头的01/03 10:43
12F：→ NovaShin: 住家全新58大三房，要的自备款准备好 线上等01/03 10:46
13F：推 horseorange: 推个01/03 10:50
14F：→ bnn: 你那个会踩到交易文版规01/03 10:55
那改一下
我的意思是，房地产要卖得出去才是行情
预售冲高很爽那也是放烟火
真的完工使照取得能转出去才是真定价
15F：推 littlea: 塭仔圳也会被带起来 可以考虑的地区01/03 11:09
16F：推 kusomanfcu: 什麽去化 新版都早就盖完超久 都自住了 01/03 11:10
17F：推 kusomanfcu: 那个个案，什麽叫居住正义？就是盖个嘲点满满的房子XD01/03 11:15
18F：推 shuichia: 预售因为低自备可以冲高高，等到成屋转卖要买方拿出两01/03 11:19
19F：→ shuichia: 成自备甚至监价不到要拿更多的时候，才是真正考验的开始01/03 11:19
20F：→ shuichia: ，是这个意思吗？01/03 11:19
对，就是这个意思
跟股票一样，挂高高卖单都假的
要成交才是真的
21F：推 kusomanfcu: 话说区域上机捷有一站 一堆社区嘲点破表01/03 11:19
22F：推 aaboutt: 我也觉得奇怪，副都心明明有58万的新古屋，50坪的价格比01/03 11:21
23F：→ aaboutt: 国泰信义的七八十万35坪还要便宜，为什麽大家还是要买贵01/03 11:21
24F：→ aaboutt: 的？国泰信义真的这麽好，一坪愿意多花20万来买？01/03 11:21
付款方式轻松之外
广告代销可是很厉害的
代销厉害的是"创价"
但最後市场还是会回归到
沈淀後的成屋行情
重点是现在限转耶
25F：推 miauah: 央北是满了，不过旁边还有十四张重划区01/03 11:25
26F：推 askey: 专业~成屋价比较实际01/03 11:27
27F：→ NovaShin: 十四张开出来的价格有机会加速副都心去化喔 01/03 11:31
28F：→ NovaShin: 但央北真的困霸数钱，感谢十四张助攻01/03 11:31
29F：推 alexstag: 推啦01/03 11:31
30F：推 benson502: 买央北真的全部困霸数钱01/03 11:34
31F：推 icexice: 想听听nova大怎麽看塭仔圳01/03 11:55
其实还是回归到挤压大法
只要副都心成屋有办法继续上
塭仔圳也会继续往上
32F：推 DwyaneWade: 沉淀哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈，2016沉淀到2024了，还01/03 11:58
33F：→ DwyaneWade: 想沉到西元几年 01/03 11:58
34F：推 autbb: 买a那边4不如买a3 至少环状线不用转 01/03 12:16
35F：→ CheG: 新北後快要回来上班了 01/03 12:25
36F：→ CheG: 新北猴 01/03 12:25
37F：嘘 Tattoo: 土增是能多高 01/03 12:49
38F：推 jc761128: 汐止也没有普遍62.. 不就新公馆而已 01/03 13:14
https://imgur.com/ypxMIqY
https://imgur.com/T1ktEBT
https://imgur.com/3akdqXx
市场不熟去报业主会被干到飞高高喔
39F：推 tbere2002: 温仔买60万 要怎麽解套 01/03 13:46
40F：推 nctufish: 大概很多人买预售没想到还有这些成本吧 01/03 14:12
就公所战士啊，不然就跟某t一样不懂装懂
待会他又要崩溃连嘘了
41F：推 lasoon: 我朋友在卖联合公园小坪数景观户一坪62还有人嫌贵= = 01/03 14:14
42F：→ icexice: 塭仔买60就是过两年等数钱吧，泰山半山腰都55了 01/03 14:34
43F：→ NovaShin: 补充一下，汐止那几个59~60扣掉雨遮，单价都62~63以上了 01/03 14:41
※ 编辑: NovaShin (220.130.1.169 台湾), 01/03/2024 14:43:49
44F：推 jc761128: 没有要杠啦 如果你的普遍60+是指2年内的话 你对啦 01/03 14:47
45F：→ jc761128: 琢壹： 01/03 14:48
46F：→ NovaShin: 还有从我卖新公馆就说要开的宏盛...磨刀霍霍 01/03 14:55
47F：推 sakeru: 宏盛哪时候开卖阿 等很久欸 01/03 15:05
48F：→ NovaShin: 今年应该会开始卖 应该取得使用执照了 01/03 16:35
49F：推 william826: 年轻人捏蛋蛋买新房 结果老人老公寓缴那点毛税 草泥 01/03 18:03
50F：→ william826: 马天地不仁 01/03 18:03
51F：推 KrisNYC: 问神经病左派 他会跟你说你住新的爽 缴税天经地义lol 01/03 19:23
52F：推 encoreg57985: 好险我买老华夏 不想负担那麽贵的税金 01/03 20:12
53F：推 planta: 被你说出来，凹陷就不凹陷了啦！低调一点 01/03 23:33
54F：→ boyen0917: 说天地不仁的 有人骗你买吗 01/08 16:06