作者emax8x5 (SKT)
看板home-sale
標題[請益] 高雄房產配置
時間Tue Dec 19 16:18:09 2023
受惠板上許多前輩的指導跟觀念矯正，讓小弟的人生思維被重新啟動，在此有幾個問題想
請各位前輩替小弟解惑吐槽一下...
背景介紹：
小弟在高雄私企任職低端仔十餘年，年收約80，差不多封頂了，太太年收60亦然，在6年
前仁武買了小透天（地坪20），拜 QE及台積電之賜，鄰居賣出漲幅175%，按差不多推算
現居房賣出可收益900-1000萬（成本、佣金及稅都扣除後），三生有幸娶到好太太，今年
她將存款及家用儲備金拿去買左營鬧區老大樓（含車位）出租，房貸和房租差不多打平，
因第一間房是年少不懂事採共同持有，所以左營第二間就被限貸七成20年無寬，收益跟房
貸差不多打平，還算可以接受。
目前育有一子一個還在胎中（預產明年初生）二個孩子還小但想為孩子佈局，太太也有點
厭倦爬樓梯了，所以萌生想住大樓，新舊不限，左營楠梓仁武均可找三房平車的房子，20
年以上千萬左右還不算難找，因此有了以下想法，請各位前輩指點迷津......
（過一陣子會去辦夫妻贈與過戶）
1. 先賣掉仁武小透天，暫住岳父家（岳父、太太、我都不在意）賣掉後再買三房自住（
拿200-300頭期）後續再用200左右的資金買2間房收租（楠梓.橋頭.仁武.左營均可）留10
0-200當備用金，以後小孩要自住或出國唸書缺錢也可以賣掉（集滿四間解人生成就，但
槓桿開很大，怕風險高）
2. 按兵不動穩穩存錢，頂多第一間房增貸去買較穩的ETF，存夠了再陸續入手第3.4間。
（小弟年薪堪憂怕存太慢追不上房價漲幅）
3. 家庭年收才140不要再想財務槓桿了，還要養二個小孩學費吃喝都不用錢嗎？風險很大
，爆掉就準備法拍，人生gg。
請各位前輩鞭策一下小弟鈍誤的頭腦......謝謝
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1F：推 Yishanhuang: 不要用夫妻贈與，稅務上會有劣勢。 12/19 16:27
2F：→ Yishanhuang: 國稅局可能會拿舊規定跟你揮（？） 12/19 16:28
3F：→ Yishanhuang: 或是之後又該規定說放寬不算數 12/19 16:31
4F：→ Yishanhuang: *改 12/19 16:31
5F：→ emax8x5: 謝謝前輩提醒 還是相關問題請教代書解惑？謝謝 12/19 16:32
6F：→ emax8x5: 補充一下左營第二間隔套沒辦法自住 12/19 16:34
7F：推 Yishanhuang: 跟代書問清楚比較好，移轉方式會影響到出售時房地合 12/19 16:36
8F：→ Yishanhuang: 一的取得成本計算。 12/19 16:36
9F：→ ttyy: 先恭喜，所謂甜蜜的煩惱 12/19 16:42
10F：推 ttyy: 話說第一間若直接持分贈予太太，左營老大樓也是太太名下 12/19 16:49
11F：→ ttyy: 這樣樓主名下這樣是否算首購？ 12/19 16:50
12F：→ ttyy: 先把小透天掛一的部分先處理掉？ 12/19 16:51
13F：→ emax8x5: 謝謝前輩恭喜 為了孩子的資源 提早做準備總是好 12/19 17:24
14F：推 leastsquares: 請教下第二間有限制只能20年嗎 12/19 17:28
15F：→ leastsquares: 還是因為您買老大樓 12/19 17:28
16F：→ emax8x5: 您好 沒有限制 物件適合投資收租 屋齡高是剛好 12/19 17:31
17F：→ chienchung: 先把透天掛1處理掉再掛4出來放一陣子。繼續住透天慢 12/19 17:32
18F：→ chienchung: 慢找物件，這樣只要搬家一次 12/19 17:32
19F：→ pilot1982: 如果沒有後援，你槓桿不要開太大，有孩子在多留點空間 12/19 17:32
20F：→ emax8x5: 謝謝前輩的建議掛1轉4 放一陣子再出手 這個方法有考量進 12/19 18:35
21F：→ emax8x5: 去 12/19 18:35
22F：→ emax8x5: 謝謝前輩提醒我風險 我想上車但也是會抖 所以我也不會太 12/19 18:36
23F：→ emax8x5: 激進的 12/19 18:36
24F：推 ttyy: 透天轉掛四你自己應該就不會被第二戶限制了 12/19 18:50
25F：推 rick6304: 掛1可以轉掛4嗎 12/19 19:10
26F：推 GreedyPact: 有小孩確定要住大樓嗎？ 蹦蹦跳跳的會被投訴 12/19 19:36
27F：→ emax8x5: 先帶到公園耗到沒電再回家睡 就不怕變惡鄰了 12/19 19:53
28F：推 heart000: 銀行說要先繳本金，之後再借已還本金就能掛4 12/19 20:41
29F：→ iloveapple: 仁武透天想了解 12/19 22:31
30F：推 jintinge: 掛1先還掉，再掛4貸出來放半年到一年（記得過水一下） 12/19 22:45
31F：→ jintinge: 趁這時間物色三房大樓，此時先生身上沒有掛1就能當作首 12/19 22:45
32F：→ jintinge: 購談貸款。以上都抵定了再來滿足夫妻四房的成就。 12/19 22:45
33F：噓 yasmydio: 我就問200怎樣買兩間房收租 12/19 22:47
34F：噓 yasmydio: 買三房自住頭期算300你覺得要背多少 12/19 22:49
35F：→ askachage: 什麼都別做，先將房貸清償，等財商腦成熟再增貸出來用 12/19 23:12
36F：推 chienchung: 另外年收80+60, 最好算一下可以負擔的總貸款額度, 免 12/19 23:19
37F：→ chienchung: 得掛4貸款再加上新買的第三間貸款負擔不起. 太太那間 12/19 23:19
38F：→ chienchung: 租人也要保守估計空租兩個月的狀況 12/19 23:19
39F：推 Morphee: 先肯定你打算拚到四間 棒 但有些誤操作要先慢慢解掉 12/19 23:29
40F：→ Morphee: 共持要先解掉 兩間首購資格是最甜的 再來是兩人兩間八成 12/19 23:32
41F：→ Morphee: 你低總也比較容易1轉4 但物件再平衡需要在現金流跟稅務上 12/19 23:33
42F：→ Morphee: 拿到最佳點 你要了解自己財務實力跟計算各種排列組合 12/19 23:33
43F：→ Morphee: 也別忘了計算黑天鵝壓力測試 穩健拚到四間 用五到十年 12/19 23:34
44F：→ Morphee: 財不入急門 不要急 12/19 23:34
45F：推 tc1988: 老房到小孩都幾年了 要買建議不要買太老的 12/20 07:52
46F：推 tc1988: 你尬太多老產品 賺租賠價差 12/20 07:55
47F：→ emax8x5: 謝謝morphed大大的建議 我會把這些都考量進去 步驟也放慢 12/20 09:10
48F：→ emax8x5: 真的要慎選物件慢慢來 12/20 09:10
49F：→ emax8x5: 謝謝tc1988大大的建議 有考量物件自住為老屋沒關係 剩下2 12/20 09:12
50F：→ emax8x5: 間收租 可預售屋.新屋 2房也接受一切以未來10-20年打算 12/20 09:12
51F：推 klsd: 看來你是要繞著台積周遭買，建議要在台積蓋好前下手，另外 12/20 12:16
52F：→ klsd: 高雄是七都基期最低cp值最高的，能買就快吧 12/20 12:16