作者mikumywife (初音我老婆)
看板home-sale
標題[請益] 包租VS代管，哪個方案較佳?
時間Mon Dec 18 23:53:08 2023
請問投資房交給包租代管業者
走哪個方案較佳呢?
【包租】
優點:
1.沒空租期
2.業者為二房東，負原樣返還全責
3.有保險3500補貼
4.不會拖欠租金
缺點:
1.一約綁三年，難以調整租金
2.市價八成，收益較低
3.跟業者簽約沒有公證補貼
【代管】
優點:
1.市價九成，收益較高
2.一年一約，調整租金靈活
3.有公證補貼
缺點:
1.有空租風險
2.業者雖然會幫忙催繳租金，但房客真要賴好像也沒輒
3.房客破壞房子也不甘業者的事，總之業者的責任較輕
4.沒有保險費補貼
----------------------------------------------------
請問從實務面上
選擇哪個方案較佳呢?
老實說，兩個都不錯，各有優缺，難以取捨
20點求解
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.234.206.90 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1702914790.A.424.html
1F：推 kevinjl: 只差10%包租划算，代管換個床墊修水電就超過了 12/19 00:04
2F：推 kevinjl: 不過10% 可能是一萬或百萬，就不一樣了 12/19 00:06
3F：推 lucky466: 為什麼我兩者都有？還是我搞錯？我還有每年1萬的修繕費 12/19 00:06
4F：→ lucky466: 用 12/19 00:06
5F：→ mikumywife: 修繕費是兩個方案都有 12/19 00:07
6F：推 Honeycan: 不管包租或代管都還是要自己出修繕費用，但他們有配合的 12/19 00:10
7F：→ Honeycan: 廠商可以修，再報價給你這樣 12/19 00:10
8F：推 lucky466: 不是耶！先自己出修繕費，然後發票給仲介申請 12/19 00:12
9F：→ lucky466: 不過申請都很久 12/19 00:12
10F：推 kevinjl: 有修繕費補助，是成為社宅才有 12/19 00:33
11F：推 kevinjl: 你的出租房，鎖定低收入戶，那還是包租比較清心 12/19 00:37
12F：推 stopdog: 請問包租是哪一間有到8成？ 12/19 02:05
13F：推 fo11ow: 低收入戶常常會有衍生問題 什麼吸毒家暴 甚至幫派入住 包 12/19 02:08
14F：→ fo11ow: 租絕對比較安心 至少人家要負責原樣返還 12/19 02:08
15F：推 ice1015: 為什麼包租要鎖定低收？ 12/19 02:59
16F：→ ice1015: 我都直接嗆明我會挑的 12/19 02:59
17F：推 s26492755: 我六間社宅裡面 四間包租兩間代管 租金是我說多少就多 12/19 04:22
18F：→ s26492755: 少 12/19 04:22
19F：→ s26492755: 然後我也是不租低收的 12/19 04:22
20F：推 s26492755: 有一次我跟社宅同時招租 一個打給我直接說他低收 然後 12/19 04:24
21F：→ s26492755: 他有打去問社宅問 業務回他已收訂 他不死心又來問我 12/19 04:24
22F：→ s26492755: 畢竟上面標記我是房東本人 我也是婉拒他說都給社宅弟 12/19 04:24
23F：→ s26492755: 弟去處理了 12/19 04:24
24F：→ s26492755: 兩個讓我選的話 我基本還是傾向包租 因為我一定買火險 12/19 04:26
25F：→ s26492755: 地震險凶宅險 保險補助白給的為什麼不要 12/19 04:26
26F：推 s26492755: 修繕補助 都送錢補助你了 管他申請多久 會給就好 我如 12/19 04:28
27F：→ s26492755: 果想省錢一點 自己買材料去換 前後照片跟發票 想省事 12/19 04:28
28F：→ s26492755: 就是讓業務去聯絡更換跟申請 12/19 04:28
29F：→ s26492755: 社宅有一般戶資格的 過往我刻板印象也是社宅都弱勢 我 12/19 04:29
30F：→ s26492755: 又不是聖母 幹嘛冒風險 12/19 04:29
31F：推 s26492755: 比較需要注意的是 社宅需要媒合一定數量 不然他可能會 12/19 04:31
32F：→ s26492755: 失去投標還三小資格 所以如果你的房子好租 正常他會站 12/19 04:31
33F：→ s26492755: 在房東面 那如果你的房子不好租 要麻整理要麻降價 要 12/19 04:31
34F：→ s26492755: 麻換一間買在好租的位置 12/19 04:31
35F：推 vibomomo: 社宅包租跟代管只要在租金範圍內都隨你定價、市場租金 12/19 08:00
36F：→ vibomomo: 幾折只是一個文件上的數字， 12/19 08:00
37F：→ vibomomo: 代管案一樣可以用修繕補助額度申請保險費， 12/19 08:00
38F：→ vibomomo: 社宅包租如果遇到空窗公司可否完整付三年我存疑、我聽 12/19 08:00
39F：→ vibomomo: 到的大都空2個月就認賠解約、因為社宅包租無法賺價差沒 12/19 08:00
40F：→ vibomomo: 那麼多利潤可以應付那麼長空窗期 12/19 08:00
41F：→ s26492755: 超過租金範圍還是能處理 看願意不願意 12/19 08:05
42F：→ s26492755: 新莊好像單坪不能超過12xx還是14xx 幾年前有問過不是 12/19 08:06
43F：→ s26492755: 很確定 12/19 08:06
44F：→ s26492755: 有得叫我降租 有得說他可以請估價師還啥的 反正能做 12/19 08:06
45F：→ s26492755: 基本上社宅業務不是笨蛋 你的價格跟空租率會高的 不會 12/19 08:07
46F：→ s26492755: 隨便給你包 12/19 08:07
47F：推 lovefisk: 新北的上限是不是3萬5的8折，2萬8？ 12/19 08:17
48F：→ qqq7840: 包租租金我記得沒很低 12/19 08:22
49F：推 GBTC: 感謝S26大分享 12/19 08:53
50F：推 zzz50126: 我怎麼記得是包租才有公證補貼 12/19 09:09
51F：→ zzz50126: 然後社宅包租稅金會再低一點 抵60趴 12/19 09:11
52F：→ zzz50126: 以上有錯請再指教 好像代管也是60趴？ 12/19 09:12
53F：推 zxcvb7700: 話說包租可以單方面解約 不用賠償啊? 12/19 09:22
54F：推 x156w423: 交手經驗委託後成交效率偏差, 一個月搞不定租客… 後 12/19 09:48
55F：→ x156w423: 續取消委託自已休假搞兩週有合適租客了 12/19 09:48
56F：→ x156w423: 全職業者不如業餘房東 真心覺得廢 12/19 09:48
57F：→ s26492755: 解約條件看怎麼簽 12/19 09:48
58F：→ s26492755: 之前好幾個跟我介紹租金是看區域 但詳細數字真的沒很深 12/19 09:49
59F：→ s26492755: 印象就是了 12/19 09:49
60F：→ s26492755: 基本上能做就好 我是剛好有幾間很小 所以租金在邊緣有 12/19 09:50
61F：→ s26492755: 的還超過一點 12/19 09:50
62F：推 x156w423: 等哪天市場業者更健全 例如信義也加入包租代管行列 我 12/19 09:50
63F：→ x156w423: 再加入享受清閒 xD 12/19 09:50
64F：→ s26492755: 他不是看總價而是看單坪租金 12/19 09:50
65F：推 s26492755: 其實折數這種好處理 譬如我租16000好了 報上去2萬八折 12/19 09:53
66F：→ s26492755: 不就好了 重點實拿有拿到 程序怎麼走我沒差 12/19 09:53
67F：推 s26492755: 話說信義好朋友之前加入社宅 就叫我降租做公益 很靠北 12/19 10:00
68F：→ s26492755: 後來好像量不夠所以沒辦法做了 12/19 10:00
69F：→ s26492755: 我個人還是傾向 社宅只是一個幫忙跑資料跟聯絡的窗口 12/19 10:02
70F：→ s26492755: 房客自行管理 就像我一樣有包租的 但我要求房客加line 12/19 10:02
71F：→ s26492755: 有事先找我 12/19 10:02
72F：→ s26492755: 那如果我比較懶的時候 也會委由業務去適當消耗修繕補助 12/19 10:03
73F：→ s26492755: 的預算 12/19 10:03
74F：→ koden: 想問大家 包租代管 是不是 房子就不能當自住房了 12/19 10:04
75F：→ s26492755: 反正加入可以白領錢還減免稅金實在是很香 12/19 10:04
76F：→ koden: 還有繳納貸款的狀態下 12/19 10:04
77F：→ s26492755: 當然啊 加入就不是自住了 12/19 10:04
78F：→ s26492755: 除非你收回 12/19 10:04
79F：→ s26492755: 跟有沒有貸款無關 12/19 10:04
80F：推 shuichia: 想請問s26大，你包租有辦法收到自租給租補的租金嗎？ 12/19 10:10
81F：推 shuichia: 之前包租或社宅大概都只能給到自租的八折左右，後來就 12/19 10:13
82F：→ shuichia: 都自租了 12/19 10:13
83F：推 zxcvb7700: 我最近委託給星鴻 在想說要不要多委託幾個 12/19 10:13
84F：推 s26492755: 我是都談實拿 譬如我自租要16000 包租我也要16000 你 12/19 10:15
85F：→ s26492755: 給不了我自租很快不差你 12/19 10:15
86F：→ s26492755: 也是有人跟我殺價我就會跟他說 你信不信我這個價格一週 12/19 10:16
87F：→ s26492755: 內租掉 12/19 10:16
88F：→ s26492755: 租補的部分不知道他們怎麼去用 但就是我要的不能少 12/19 10:16
89F：→ s26492755: 那名字好熟 我好像也有一間是星鴻 得翻合約書才知道了 12/19 10:17
90F：→ s26492755: 基本上 除非你讓我不爽 譬如兆基 一般我不太會去記名 12/19 10:17
91F：→ s26492755: 字 12/19 10:17
92F：→ s26492755: 啊 我懂你意思了 你是問 給包租能不能收到自行招租但可 12/19 10:19
93F：→ s26492755: 開放租補的租金 當然是可以啊 12/19 10:19
94F：→ s26492755: 我四間包租都是我核定的金額 12/19 10:19
95F：推 vibomomo: 回S大租金總價上線超過無解、單坪價超過一點可處理 12/19 10:31
96F：推 s26492755: 嗯嗯我說的是單坪 12/19 10:33
97F：推 zxcvb7700: 看起來好像多委託幾間實在 QAQ 12/19 10:33
98F：推 s26492755: 我是能加入一定全加入 只是問題在房客資格限制 像香港 12/19 10:35
99F：→ s26492755: 人 或是 收入超過 12/19 10:35
100F：→ s26492755: 像有一間在招租的時候 有兩組我都蠻喜歡的 但其中一組 12/19 10:36
101F：→ s26492755: 是日本人無法加入 我最後就選另一組 12/19 10:36
102F：推 s26492755: 像我今年租賃所得免稅額就拿了126 萬 扣完有得可以扣60 12/19 10:38
103F：→ s26492755: % 不然也有基本的43% 不香嗎 12/19 10:38
104F：推 s8930335: 請教s26哥，兆基不好嗎！ 12/19 12:23
105F：推 orzloveorz: 包租不用綁三年 合約備註可隨時解約即可 12/19 13:16
106F：推 s26492755: 兆基很大 所以業務很多 每個區域也不同 只能說我遇到 12/19 13:22
107F：→ s26492755: 的爆爛 不給挑租客 租金由公司核定 12/19 13:22
108F：→ s26492755: 假賽啦 12/19 13:22
109F：→ s26492755: 你各位是不是也覺得如果是這樣的社宅還不如自租 12/19 13:23
110F：推 placea: 我的代管也保證給錢啊! 不用被政府列管.. 12/19 16:29
111F：推 s8930335: 原來如此，因為我第一次和包租代管 12/19 18:38
112F：→ s8930335: 看s26大分享，發現許多細節，謝謝 12/19 18:38
113F：→ s26492755: 每個人第一次總是比較快的 多幾次就行了 12/19 18:57
114F：推 s26492755: 其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭 12/19 19:03
115F：推 s26492755: 其實主要還是看物件的競爭力跟所處的縣市 新北很競爭 12/19 19:05
116F：→ s26492755: 的 我掛591很多次都是社宅第一個打來 比房仲還快 有一 12/19 19:05
117F：→ s26492755: 次我剛好在農地 帶看都排隔週 中間一度被社宅打到我上 12/19 19:05
118F：→ s26492755: 591先暫時關閉物件 在他們競爭的同時 自然我們房東得 12/19 19:05
119F：→ s26492755: 利 要記住 房客是無法增加社宅量的 只有房東點頭才有 12/19 19:05
120F：→ s26492755: 社宅 12/19 19:05
121F：→ s26492755: 所以你只要自租也有一定把握的時候 主動權要握在自己 12/19 19:06
122F：→ s26492755: 手上去跟社宅業者談判 不好配合就換家 12/19 19:06
123F：→ s26492755: 話說我陽台往遠處看可以看到一家在一樓的兆基據點 現 12/19 19:08
124F：→ s26492755: 在沒了 不知道是不是生意太差被裁了 哈哈哈 12/19 19:08
125F：推 s8930335: 對，我也是很怕租不出去，租金不敢喊太高 12/19 22:36
126F：→ s8930335: 但後來好像自己想太多了 12/19 22:36
127F：→ s8930335: 判斷自己物件優勢，參考591這類網站有幫助嗎 12/19 22:37
128F：推 s26492755: 有啊 但是要過濾詐騙跟釣魚 最簡單的就是常刷 有的可 12/20 00:08
129F：→ s26492755: 能幾天一週就下掉了 那多半是真的成交那就是行情 12/20 00:08
130F：→ s26492755: 有的很漂亮但打過去不是租掉就是推別間的就是釣魚 12/20 00:09
131F：→ s26492755: 有的明顯低的 要你先匯款的就是詐騙 12/20 00:09
132F：→ s26492755: 你看看你附近或跟你同社區的租金跟提供的物件 12/20 00:10
133F：→ s26492755: 每個地方不太一樣 基本我們這房子年輕 內配不能太老太 12/20 00:10
134F：→ s26492755: 差 12/20 00:10
135F：→ s26492755: 有的地方普遍屋齡老 舊點沒差 乾淨就好 12/20 00:10
136F：→ s26492755: 有時候只要比當下網路上的物件強 房客自然優先詢問你 12/20 00:11
137F：推 ajax4444: 可以順便問一下，加上社宅代管對房客沒任何好處，房客 12/20 11:19
138F：→ ajax4444: 為何要那麼麻煩加入。 只申請租金補貼就好了 12/20 11:20
139F：推 ajax4444: 喔喔，是請代管業者幫房客跑申請 方便這樣嗎 12/20 12:09
140F：→ ajax4444: 再請問，自己找房客，業者平白多了一筆業績收入？ 12/20 12:10
141F：→ ajax4444: 可以凹業者嗎？ 12/20 12:11
142F：推 yuliyuli: 如果房屋條件好房客很想租，房東就是要申請社宅(因有修 12/20 22:10
143F：→ yuliyuli: 繕補助. 免稅額提高..等原因)，那房客也只能配合囉 12/20 22:10
144F：推 ajax4444: 嗯，謝謝，也是想只有這樣而已，對房客誘因不高。 12/20 23:43
145F：推 s26492755: 對房客的誘因只有申請補助 所以他其實也可以自己申請 12/21 03:24
146F：→ s26492755: 補助讓房東成為公益出租人就好 12/21 03:24
147F：→ s26492755: 我有個房客第一年就是這樣 當時我還沒有體會到社宅的好 12/21 03:24
148F：→ s26492755: 處對我有利 12/21 03:24
149F：→ s26492755: 隔年我就跟他說 續約 其他條件不變但需配合加入社宅 12/21 03:25
150F：→ s26492755: 然後自己挑房客找業者 業者天上掉餡餅 好處自己談囉 12/21 03:25
151F：推 ajax4444: 所以真的有好處可談談看，謝謝s大 12/21 23:13
152F：推 alanbread: 代管就好了 12/22 11:30
153F：→ alanbread: 空租就委託撒出去 12/22 11:30