作者mikumywife (初音我老婆)
看板home-sale
标题[请益] 包租VS代管，哪个方案较佳?
时间Mon Dec 18 23:53:08 2023
请问投资房交给包租代管业者
走哪个方案较佳呢?
【包租】
优点:
1.没空租期
2.业者为二房东，负原样返还全责
3.有保险3500补贴
4.不会拖欠租金
缺点:
1.一约绑三年，难以调整租金
2.市价八成，收益较低
3.跟业者签约没有公证补贴
【代管】
优点:
1.市价九成，收益较高
2.一年一约，调整租金灵活
3.有公证补贴
缺点:
1.有空租风险
2.业者虽然会帮忙催缴租金，但房客真要赖好像也没辄
3.房客破坏房子也不甘业者的事，总之业者的责任较轻
4.没有保险费补贴
----------------------------------------------------
请问从实务面上
选择哪个方案较佳呢?
老实说，两个都不错，各有优缺，难以取舍
20点求解
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 36.234.206.90 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1702914790.A.424.html
1F：推 kevinjl: 只差10%包租划算，代管换个床垫修水电就超过了 12/19 00:04
2F：推 kevinjl: 不过10% 可能是一万或百万，就不一样了 12/19 00:06
3F：推 lucky466: 为什麽我两者都有？还是我搞错？我还有每年1万的修缮费 12/19 00:06
4F：→ lucky466: 用 12/19 00:06
5F：→ mikumywife: 修缮费是两个方案都有 12/19 00:07
6F：推 Honeycan: 不管包租或代管都还是要自己出修缮费用，但他们有配合的 12/19 00:10
7F：→ Honeycan: 厂商可以修，再报价给你这样 12/19 00:10
8F：推 lucky466: 不是耶！先自己出修缮费，然後发票给仲介申请 12/19 00:12
9F：→ lucky466: 不过申请都很久 12/19 00:12
10F：推 kevinjl: 有修缮费补助，是成为社宅才有 12/19 00:33
11F：推 kevinjl: 你的出租房，锁定低收入户，那还是包租比较清心 12/19 00:37
12F：推 stopdog: 请问包租是哪一间有到8成？ 12/19 02:05
13F：推 fo11ow: 低收入户常常会有衍生问题 什麽吸毒家暴 甚至帮派入住 包 12/19 02:08
14F：→ fo11ow: 租绝对比较安心 至少人家要负责原样返还 12/19 02:08
15F：推 ice1015: 为什麽包租要锁定低收？ 12/19 02:59
16F：→ ice1015: 我都直接呛明我会挑的 12/19 02:59
17F：推 s26492755: 我六间社宅里面 四间包租两间代管 租金是我说多少就多 12/19 04:22
18F：→ s26492755: 少 12/19 04:22
19F：→ s26492755: 然後我也是不租低收的 12/19 04:22
20F：推 s26492755: 有一次我跟社宅同时招租 一个打给我直接说他低收 然後 12/19 04:24
21F：→ s26492755: 他有打去问社宅问 业务回他已收订 他不死心又来问我 12/19 04:24
22F：→ s26492755: 毕竟上面标记我是房东本人 我也是婉拒他说都给社宅弟 12/19 04:24
23F：→ s26492755: 弟去处理了 12/19 04:24
24F：→ s26492755: 两个让我选的话 我基本还是倾向包租 因为我一定买火险 12/19 04:26
25F：→ s26492755: 地震险凶宅险 保险补助白给的为什麽不要 12/19 04:26
26F：推 s26492755: 修缮补助 都送钱补助你了 管他申请多久 会给就好 我如 12/19 04:28
27F：→ s26492755: 果想省钱一点 自己买材料去换 前後照片跟发票 想省事 12/19 04:28
28F：→ s26492755: 就是让业务去联络更换跟申请 12/19 04:28
29F：→ s26492755: 社宅有一般户资格的 过往我刻板印象也是社宅都弱势 我 12/19 04:29
30F：→ s26492755: 又不是圣母 干嘛冒风险 12/19 04:29
31F：推 s26492755: 比较需要注意的是 社宅需要媒合一定数量 不然他可能会 12/19 04:31
32F：→ s26492755: 失去投标还三小资格 所以如果你的房子好租 正常他会站 12/19 04:31
33F：→ s26492755: 在房东面 那如果你的房子不好租 要麻整理要麻降价 要 12/19 04:31
34F：→ s26492755: 麻换一间买在好租的位置 12/19 04:31
35F：推 vibomomo: 社宅包租跟代管只要在租金范围内都随你定价、市场租金 12/19 08:00
36F：→ vibomomo: 几折只是一个文件上的数字， 12/19 08:00
37F：→ vibomomo: 代管案一样可以用修缮补助额度申请保险费， 12/19 08:00
38F：→ vibomomo: 社宅包租如果遇到空窗公司可否完整付三年我存疑、我听 12/19 08:00
39F：→ vibomomo: 到的大都空2个月就认赔解约、因为社宅包租无法赚价差没 12/19 08:00
40F：→ vibomomo: 那麽多利润可以应付那麽长空窗期 12/19 08:00
41F：→ s26492755: 超过租金范围还是能处理 看愿意不愿意 12/19 08:05
42F：→ s26492755: 新庄好像单坪不能超过12xx还是14xx 几年前有问过不是 12/19 08:06
43F：→ s26492755: 很确定 12/19 08:06
44F：→ s26492755: 有得叫我降租 有得说他可以请估价师还啥的 反正能做 12/19 08:06
45F：→ s26492755: 基本上社宅业务不是笨蛋 你的价格跟空租率会高的 不会 12/19 08:07
46F：→ s26492755: 随便给你包 12/19 08:07
47F：推 lovefisk: 新北的上限是不是3万5的8折，2万8？ 12/19 08:17
48F：→ qqq7840: 包租租金我记得没很低 12/19 08:22
49F：推 GBTC: 感谢S26大分享 12/19 08:53
50F：推 zzz50126: 我怎麽记得是包租才有公证补贴 12/19 09:09
51F：→ zzz50126: 然後社宅包租税金会再低一点 抵60趴 12/19 09:11
52F：→ zzz50126: 以上有错请再指教 好像代管也是60趴？ 12/19 09:12
53F：推 zxcvb7700: 话说包租可以单方面解约 不用赔偿啊? 12/19 09:22
54F：推 x156w423: 交手经验委托後成交效率偏差, 一个月搞不定租客… 後 12/19 09:48
55F：→ x156w423: 续取消委托自已休假搞两周有合适租客了 12/19 09:48
56F：→ x156w423: 全职业者不如业余房东 真心觉得废 12/19 09:48
57F：→ s26492755: 解约条件看怎麽签 12/19 09:48
58F：→ s26492755: 之前好几个跟我介绍租金是看区域 但详细数字真的没很深 12/19 09:49
59F：→ s26492755: 印象就是了 12/19 09:49
60F：→ s26492755: 基本上能做就好 我是刚好有几间很小 所以租金在边缘有 12/19 09:50
61F：→ s26492755: 的还超过一点 12/19 09:50
62F：推 x156w423: 等哪天市场业者更健全 例如信义也加入包租代管行列 我 12/19 09:50
63F：→ x156w423: 再加入享受清闲 xD 12/19 09:50
64F：→ s26492755: 他不是看总价而是看单坪租金 12/19 09:50
65F：推 s26492755: 其实折数这种好处理 譬如我租16000好了 报上去2万八折 12/19 09:53
66F：→ s26492755: 不就好了 重点实拿有拿到 程序怎麽走我没差 12/19 09:53
67F：推 s26492755: 话说信义好朋友之前加入社宅 就叫我降租做公益 很靠北 12/19 10:00
68F：→ s26492755: 後来好像量不够所以没办法做了 12/19 10:00
69F：→ s26492755: 我个人还是倾向 社宅只是一个帮忙跑资料跟联络的窗口 12/19 10:02
70F：→ s26492755: 房客自行管理 就像我一样有包租的 但我要求房客加line 12/19 10:02
71F：→ s26492755: 有事先找我 12/19 10:02
72F：→ s26492755: 那如果我比较懒的时候 也会委由业务去适当消耗修缮补助 12/19 10:03
73F：→ s26492755: 的预算 12/19 10:03
74F：→ koden: 想问大家 包租代管 是不是 房子就不能当自住房了 12/19 10:04
75F：→ s26492755: 反正加入可以白领钱还减免税金实在是很香 12/19 10:04
76F：→ koden: 还有缴纳贷款的状态下 12/19 10:04
77F：→ s26492755: 当然啊 加入就不是自住了 12/19 10:04
78F：→ s26492755: 除非你收回 12/19 10:04
79F：→ s26492755: 跟有没有贷款无关 12/19 10:04
80F：推 shuichia: 想请问s26大，你包租有办法收到自租给租补的租金吗？ 12/19 10:10
81F：推 shuichia: 之前包租或社宅大概都只能给到自租的八折左右，後来就 12/19 10:13
82F：→ shuichia: 都自租了 12/19 10:13
83F：推 zxcvb7700: 我最近委托给星鸿 在想说要不要多委托几个 12/19 10:13
84F：推 s26492755: 我是都谈实拿 譬如我自租要16000 包租我也要16000 你 12/19 10:15
85F：→ s26492755: 给不了我自租很快不差你 12/19 10:15
86F：→ s26492755: 也是有人跟我杀价我就会跟他说 你信不信我这个价格一周 12/19 10:16
87F：→ s26492755: 内租掉 12/19 10:16
88F：→ s26492755: 租补的部分不知道他们怎麽去用 但就是我要的不能少 12/19 10:16
89F：→ s26492755: 那名字好熟 我好像也有一间是星鸿 得翻合约书才知道了 12/19 10:17
90F：→ s26492755: 基本上 除非你让我不爽 譬如兆基 一般我不太会去记名 12/19 10:17
91F：→ s26492755: 字 12/19 10:17
92F：→ s26492755: 啊 我懂你意思了 你是问 给包租能不能收到自行招租但可 12/19 10:19
93F：→ s26492755: 开放租补的租金 当然是可以啊 12/19 10:19
94F：→ s26492755: 我四间包租都是我核定的金额 12/19 10:19
95F：推 vibomomo: 回S大租金总价上线超过无解、单坪价超过一点可处理 12/19 10:31
96F：推 s26492755: 嗯嗯我说的是单坪 12/19 10:33
97F：推 zxcvb7700: 看起来好像多委托几间实在 QAQ 12/19 10:33
98F：推 s26492755: 我是能加入一定全加入 只是问题在房客资格限制 像香港 12/19 10:35
99F：→ s26492755: 人 或是 收入超过 12/19 10:35
100F：→ s26492755: 像有一间在招租的时候 有两组我都蛮喜欢的 但其中一组 12/19 10:36
101F：→ s26492755: 是日本人无法加入 我最後就选另一组 12/19 10:36
102F：推 s26492755: 像我今年租赁所得免税额就拿了126 万 扣完有得可以扣60 12/19 10:38
103F：→ s26492755: % 不然也有基本的43% 不香吗 12/19 10:38
104F：推 s8930335: 请教s26哥，兆基不好吗！ 12/19 12:23
105F：推 orzloveorz: 包租不用绑三年 合约备注可随时解约即可 12/19 13:16
106F：推 s26492755: 兆基很大 所以业务很多 每个区域也不同 只能说我遇到 12/19 13:22
107F：→ s26492755: 的爆烂 不给挑租客 租金由公司核定 12/19 13:22
108F：→ s26492755: 假赛啦 12/19 13:22
109F：→ s26492755: 你各位是不是也觉得如果是这样的社宅还不如自租 12/19 13:23
110F：推 placea: 我的代管也保证给钱啊! 不用被政府列管.. 12/19 16:29
111F：推 s8930335: 原来如此，因为我第一次和包租代管 12/19 18:38
112F：→ s8930335: 看s26大分享，发现许多细节，谢谢 12/19 18:38
113F：→ s26492755: 每个人第一次总是比较快的 多几次就行了 12/19 18:57
114F：推 s26492755: 其实主要还是看物件的竞争力跟所处的县市 新北很竞争 12/19 19:03
115F：推 s26492755: 其实主要还是看物件的竞争力跟所处的县市 新北很竞争 12/19 19:05
116F：→ s26492755: 的 我挂591很多次都是社宅第一个打来 比房仲还快 有一 12/19 19:05
117F：→ s26492755: 次我刚好在农地 带看都排隔周 中间一度被社宅打到我上 12/19 19:05
118F：→ s26492755: 591先暂时关闭物件 在他们竞争的同时 自然我们房东得 12/19 19:05
119F：→ s26492755: 利 要记住 房客是无法增加社宅量的 只有房东点头才有 12/19 19:05
120F：→ s26492755: 社宅 12/19 19:05
121F：→ s26492755: 所以你只要自租也有一定把握的时候 主动权要握在自己 12/19 19:06
122F：→ s26492755: 手上去跟社宅业者谈判 不好配合就换家 12/19 19:06
123F：→ s26492755: 话说我阳台往远处看可以看到一家在一楼的兆基据点 现 12/19 19:08
124F：→ s26492755: 在没了 不知道是不是生意太差被裁了 哈哈哈 12/19 19:08
125F：推 s8930335: 对，我也是很怕租不出去，租金不敢喊太高 12/19 22:36
126F：→ s8930335: 但後来好像自己想太多了 12/19 22:36
127F：→ s8930335: 判断自己物件优势，参考591这类网站有帮助吗 12/19 22:37
128F：推 s26492755: 有啊 但是要过滤诈骗跟钓鱼 最简单的就是常刷 有的可 12/20 00:08
129F：→ s26492755: 能几天一周就下掉了 那多半是真的成交那就是行情 12/20 00:08
130F：→ s26492755: 有的很漂亮但打过去不是租掉就是推别间的就是钓鱼 12/20 00:09
131F：→ s26492755: 有的明显低的 要你先汇款的就是诈骗 12/20 00:09
132F：→ s26492755: 你看看你附近或跟你同社区的租金跟提供的物件 12/20 00:10
133F：→ s26492755: 每个地方不太一样 基本我们这房子年轻 内配不能太老太 12/20 00:10
134F：→ s26492755: 差 12/20 00:10
135F：→ s26492755: 有的地方普遍屋龄老 旧点没差 乾净就好 12/20 00:10
136F：→ s26492755: 有时候只要比当下网路上的物件强 房客自然优先询问你 12/20 00:11
137F：推 ajax4444: 可以顺便问一下，加上社宅代管对房客没任何好处，房客 12/20 11:19
138F：→ ajax4444: 为何要那麽麻烦加入。 只申请租金补贴就好了 12/20 11:20
139F：推 ajax4444: 喔喔，是请代管业者帮房客跑申请 方便这样吗 12/20 12:09
140F：→ ajax4444: 再请问，自己找房客，业者平白多了一笔业绩收入？ 12/20 12:10
141F：→ ajax4444: 可以凹业者吗？ 12/20 12:11
142F：推 yuliyuli: 如果房屋条件好房客很想租，房东就是要申请社宅(因有修 12/20 22:10
143F：→ yuliyuli: 缮补助. 免税额提高..等原因)，那房客也只能配合罗 12/20 22:10
144F：推 ajax4444: 嗯，谢谢，也是想只有这样而已，对房客诱因不高。 12/20 23:43
145F：推 s26492755: 对房客的诱因只有申请补助 所以他其实也可以自己申请 12/21 03:24
146F：→ s26492755: 补助让房东成为公益出租人就好 12/21 03:24
147F：→ s26492755: 我有个房客第一年就是这样 当时我还没有体会到社宅的好 12/21 03:24
148F：→ s26492755: 处对我有利 12/21 03:24
149F：→ s26492755: 隔年我就跟他说 续约 其他条件不变但需配合加入社宅 12/21 03:25
150F：→ s26492755: 然後自己挑房客找业者 业者天上掉馅饼 好处自己谈罗 12/21 03:25
151F：推 ajax4444: 所以真的有好处可谈谈看，谢谢s大 12/21 23:13
152F：推 alanbread: 代管就好了 12/22 11:30
153F：→ alanbread: 空租就委托撒出去 12/22 11:30