作者IBIZA (溫一壺月光作酒)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 大直受災戶是不是不可能一坪換一坪了?
時間Mon Oct 16 11:16:38 2023
※ 引述《keel90135 (尼可)》之銘言：
: 推 frank111: 基泰又沒有白紙黑字簽說保證室內1:1賠，喊喊誰都會 10/16 09:02
: → frank111: 市府的公辦都更至少寫得出來就做得到 10/16 09:02
: → frank111: 基泰走一般流程，那小基地了不起容積獎勵拿個30% 10/16 09:03
: 推 frank111: 室內算35坪就好，一戶要分回55坪才夠，總共要1375坪 10/16 09:06
: → frank111: 容積獎勵30%，240坪的基地最多只能蓋1100坪而已 10/16 09:07
: → frank111: 差265坪，基泰拿什麼賠住戶? 10/16 09:08
: → frank111: 關鍵就在市府門能開多大，拿多少容積獎勵 10/16 09:09
: → frank111: 基泰懂，市府也懂，所以市府說基泰不要煽動住戶去市府 10/16 09:10
: → frank111: 抗議情勒 10/16 09:11
: 推 frank111: 35/0.7=50，再加5坪的平車位，算55坪不過分吧 10/16 10:30
: → frank111: 市府給的公辦都更容獎42%跟72%，住戶要找基泰自己蓋那就 10/16 10:31
: → frank111: 走一般流程阿，政府幹嘛開門給一般案子 10/16 10:32
: → frank111: 一個是專案，一個是一般案，很清楚阿 10/16 10:32
: → frank111: 受災戶要弄成他們跟基泰的私人債務問題，那就私下解決阿 10/16 10:33
不知道在胡說八道甚麼, 為什麼停車位跟公設要算在容積獎勵裡面？
不做居室或商業使用的地下室是不計容積的
大部分公設也都不計容積
甚至被視為室內的陽台, 也大多不計容積
大直案, 以及大多數住三五層樓公寓, 之所以需要容獎才能蓋回室內一坪換一坪
是因為原本的室內容積超過法定容積
地下室跟公設只會影響興建成本, 不會影響蓋出來的室內空間夠不夠
老住三五層公寓的已建容積
大多是略低於300%或略低於350%(古代建蔽率扣除未蓋滿或梯間)
現行法定容積是225%
所以在不負擔任何建管銷費用基地面積足夠的情況下
容獎最少要33%或55%才能蓋回室內原坪數
考慮到實際情況可能有一些出入, 40%或60%應該就沒甚麼問題了
公辦給的獎勵其實是夠的, 但要扣建管費用就沒辦法...
而且公辦的建管費用又估的偏高
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1F：推 tom77588: 最早基泰提出來的條件，已經形成錨定效應，受災戶不可 10/16 11:29
2F：→ tom77588: 能接受比基泰更差的方案，這案子想圓滿都難了 10/16 11:29
3F：→ sagarain: 不會啦 能不能蓋還得市政府點頭 10/16 11:30
4F：→ sagarain: 容獎不給 她頂多賠現金差價吧 10/16 11:32
5F：→ sdhpipt: 小公超過一定比例是有可能會佔到容積面積啦 通常那種有長 10/16 11:32
6F：→ sdhpipt: 甬道的套房大樓 小公其實已經超過免計的比例了 10/16 11:33
小坪數多的建案, 需要更多的通道跟門口空間連通各單位
這些通道有可能不得不吃容積
所以我寫的是 大部分公設不計容積
不過這25戶蓋起來, 理論上應該室內都是30坪左右, 沒有小坪數
所以這25戶應該不太會發生走道佔容積的情況
7F：→ sdhpipt: 不過 建商與買家都不是白痴 會盡可能把公設限制在免計的 10/16 11:34
8F：→ sdhpipt: 比例之內 但基地太小或是產品設計有問題時 偶爾會有佔到 10/16 11:34
9F：→ sdhpipt: 容積面積的公設 10/16 11:34
10F：→ sdhpipt: 舊制住三的建蔽率是70% 然後三樓以上每多一層扣2% 所以很 10/16 11:35
11F：→ sdhpipt: 多是60%左右 但當年地主常常偷吃步 把法定空地用私設巷道 10/16 11:36
12F：→ sdhpipt: 或是另外割裂一塊空地出來 導致屋主的土地持份又不足 10/16 11:36
13F：推 kusomanfcu: 銷售坪和 獎勵容積是兩回事，重點是總容積不含地下室 10/16 11:36
14F：→ kusomanfcu: 吧 10/16 11:36
15F：→ sdhpipt: 老公寓土地比房屋面積常常是1:4左右 這樣都更分回又更難 10/16 11:38
16F：→ sdhpipt: 獎勵容積跟免計面積也是兩回事喔 10/16 11:38
17F：→ sdhpipt: 銷售坪又跟上面那兩個不同 銷售坪還有附屬建物 10/16 11:39
建蔽時代的建物土地比, 尤其是室內面積, 主要就看 建蔽率*樓層
會有一些出入, 例如建蔽未蓋滿、梯間佔建蔽、陽台/地下室/屋頂登記為建物
但不會差太多, 而且地下室/屋頂登記為建物, 也不該計入1:1交換的室內面積
18F：推 kusomanfcu: 耶對耶 10/16 11:40
19F：→ kusomanfcu: 有時常常都忘記 10/16 11:40
20F：→ kusomanfcu: 還是要好好看成分資料啦 10/16 11:40
21F：推 sdhpipt: 以前在板上推算AMAX的面積時 發現建商常常用1.1去估銷售 10/16 11:41
22F：→ sdhpipt: 坪加上去的附屬建物 當時發現乘上1.1剛剛好是7倍 XD 10/16 11:42
23F：→ orz811017: 那住四五層樓公寓呢 10/16 11:42
24F：推 yiliang1107: 這位f單純來抒發XDDDD 10/16 11:43
25F：推 sdhpipt: 我猜建商在抓建案毛利時直接用1.1 之後有辦法多登記就算 10/16 11:44
26F：推 KrisNYC: 每次看這種文章都有打果蠅的感覺 無窮無盡 10/16 11:44
27F：→ sdhpipt: 建築師的功勞多賺錢這樣 單純瞎猜 10/16 11:44
28F：推 kusomanfcu: 信義指數是明天還是今天？ 10/16 11:45
29F：→ kusomanfcu: 我總覺得會漲的比8月還多 10/16 11:46
30F：推 bustinjieber: 怎麼還在吵這個啊 10/16 11:51
31F：→ kusomanfcu: 阿災 有無限迴廊的感覺 10/16 11:52
32F：推 sublimate: 新聞熱度已過為災民默哀 當初不到兩個禮拜這新聞就冷了 10/16 11:55
33F：推 Marcuslin: 房版的話題一直都是無限迴廊 10/16 11:56
34F：推 gk1329: 用都市計畫考量 不能亂獎勵 市容會變很醜 10/16 12:03
35F：→ gk1329: 高高低低 亂七八糟 等市區轉移最好 10/16 12:04
36F：→ gk1329: 舊區等老到不行 沒啥人再一起更 10/16 12:05
37F：→ gk1329: 一起重劃才漂亮 10/16 12:05
38F：→ IBIZA: 早就已經區域劃分好且蓋了建物怎麼重劃...只能都更 10/16 12:09
39F：→ IBIZA: 現行都更曠日廢時 房子已經倒的等不下去 10/16 12:10
40F：推 kusomanfcu: 早點蓋省的多 10/16 12:11
41F：推 dans: 都更室內1:1本來就很容易了，台北每戶談過都更的住三都知道 10/16 12:11
不要再鬼扯, 容易個屁
42F：→ dans: 都更發大財，室內1:1，再送平面車位，全民皆富時代來臨! 都 10/16 12:12
43F：→ dans: 更送新房、送電梯、送公設、送車位 ^_^y 10/16 12:12
44F：推 kusomanfcu: 台北再漲個20萬應該就容易了啦 10/16 12:13
容積要先夠, 才有價值分配夠不夠的問題
除非像大直案是有人負責賠償
不然一般容積用到300%的五層老公寓, 獎勵幾乎不可能夠分
內文就有講到, 容積用到300%的五層老公寓
室內要一坪換一坪, 就要吃掉法定2.25的130~140%
若沒有其他可合併獎勵
140%就危老上限, 都更一般最高也是只有150%
建管銷30萬的情況下
除非拿到超額獎勵
不然房價大概要420萬, 在140%獎勵的情況下, 原屋主跟建商13:1分, 才能做到室內1:1
房價大概要225萬, 在150%獎勵的情況下, 原屋主跟建商13:2分, 才能做到室內1:1
如果建管銷費用更高, 就需要更多的房價才能支持室內
住三五層樓公寓要拿到室內1:1就是這麼困難
45F：推 darkangel119: 這位f歐 早黑單惹 10/16 12:15
46F：→ kage01: 這次房子倒了 拖下去對災民不利 10/16 12:27
47F：→ sagarain: 喊什麼也沒差 最後也不一定做得成 10/16 12:29
48F：推 ReiFan: 簡單思考一個邏輯就好：台北原容大於法容的老公寓，哪來的 10/16 12:46
49F：→ ReiFan: 條件變成全新、坪數不縮、老住戶又不用出錢？當自己是阿拉 10/16 12:46
50F：→ ReiFan: 丁撿到神燈，一定會有巫師拿新燈來跟你換舊燈嗎？ 10/16 12:46
神燈就看市政府要不要大放送....
51F：推 ReiFan: 神燈可能只有一個，但每個人都覺得自己是阿拉丁 10/16 12:52
市府大放送的話, 神燈就不會只有一個
只是也不太可能人人大放送就是了...
52F：噓 polypress: 真的是不懂，你跟基泰的糾紛，為什麼要專案給獎勵容積 10/16 12:55
53F：推 kusomanfcu: 造價不漲 房價漲的話再漲20%一坪就可以啦 10/16 13:00
54F：→ kusomanfcu: 就是新舊屋價差 10/16 13:00
55F：→ kusomanfcu: 拉開然後造價沒增加 10/16 13:01
56F：→ kusomanfcu: 也不一定只能靠容積 10/16 13:01
57F：→ kusomanfcu: 想辦法壓低老屋的價值增加新屋的話 10/16 13:02
58F：推 keel90135: 給獎勵容積市府自己講的啊 公辦都更也市府講的 10/16 13:14
59F：→ IBIZA: 20%的話 大概只有正仁愛路之類的有機會.. 10/16 13:14
60F：→ keel90135: 結果住戶看完不滿意 來不及了 10/16 13:14
61F：→ fish005: 這有什麼好吵的，條件不夠好就繼續談，房租繼續領。你不 10/16 13:15
62F：→ fish005: 喜歡可以把公寓蓋回去當作賠償。憑什麼受災戶永遠都要等 10/16 13:15
63F：→ fish005: 人來施捨。政府有法源依據的話出來仲裁分配坪數啊，順便 10/16 13:15
64F：→ fish005: 當建商的保人。 10/16 13:15
65F：推 aesdu: 又來一個路人，還真是迴圈呢XD 10/16 13:17
66F：→ fish005: 明明是建商的賠償跟市府監督問題，你住戶要走往都更死胡 10/16 13:18
67F：→ fish005: 同得利的是誰？ 10/16 13:18
哪來的住戶走往死胡同..
現在明明就是市府想教訓建商, 所以想要公辦
偏偏公辦條件又不夠好, 所以住戶很生氣
68F：→ keel90135: 房租有年限啦 目前只說好給3年 以爲能無限領哦 10/16 13:19
69F：→ keel90135: 大多數住戶急得要死 還一堆老人拖下去等死 10/16 13:20
70F：→ keel90135: 只能說公辦都更一開始就是來浪費這些住戶的時間 10/16 13:21
71F：→ keel90135: 還好試算一給 馬上不用談了 不用拖到更後面 10/16 13:22
25個只要有一個肯, 事情就會繼續拖, 其實很難說會不會有一樓肯
※ 編輯: IBIZA (60.248.31.167 臺灣), 10/16/2023 13:39:31
72F：→ sagarain: 不是台北市政府的鍋 他專案放開那是什麼原因就值得推敲 10/16 13:50
73F：推 a1280547: 等責任歸屬出來啊 這才好笑 10/16 13:53
74F：推 Tosca: 建商就是花錢消災了為什麼非要教訓不可啦 無法理解 10/16 14:37
75F：→ Tosca: 這個社會總是有種仇富仇建商的氛圍 10/16 14:37
76F：→ Tosca: 好啦結果今天建商想砸錢消災 大家還不滿意?!那好照規矩來XD 10/16 14:37
77F：→ Tosca: 然後這種本來就不能走都更啦 平常時期都不可能所有人同意 10/16 14:38
78F：→ Tosca: 這種特別時期怎麼可能25戶都同意啦 10/16 14:38
79F：→ Tosca: 我看那同意的21戶不如基泰誠意到底把它們買斷算了 10/16 14:38
80F：→ Tosca: 這樣變成基泰vs4戶就好XDDDDD 10/16 14:39
81F：推 KrisNYC: 基泰是有點錢 但畢竟上市櫃 你要他去花大概10億買斷 10/16 15:25
82F：→ KrisNYC: 搞這種賠錢的事 我想機率就是零 願意賠錢蓋很佛了 10/16 15:26
83F：→ castlabell: 問題誰弄壞的 10/16 19:27
84F：→ castlabell: 講的很偉大一樣歐 10/16 19:27
85F：推 aesdu: 想問法院問啦 10/16 20:08
86F：→ stopdog: 災民貼錢換容積獎勵也是個辦法，但看災民要不要（或有沒 10/16 23:07
87F：→ stopdog: 有錢） ，不是災民就最大無限上綱 10/16 23:07
88F：推 Tosca: 災民貼錢換容積獎勵XDDD 拜託房子是基泰弄垮的耶 10/17 10:24
89F：→ Tosca: 基泰是一定要出錢的好嗎 畢竟是你把人家房子弄垮阿 10/17 10:24
90F：→ Tosca: 如果能貼錢換容積 那錢也是基泰要幫忙出好嗎 10/17 10:25
91F：→ aesdu: A+C基泰說會全出啊，A、A+B 直接360完事... 10/17 15:24
92F：→ aesdu: 這兩選項，反正也不會是基泰蓋，愛找哪家去找哪家蓋... 10/17 15:34