作者IBIZA (温一壶月光作酒)
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标题Re: [闲聊] 大直受灾户是不是不可能一坪换一坪了?
时间Mon Oct 16 11:16:38 2023
※ 引述《keel90135 (尼可)》之铭言：
: 推 frank111: 基泰又没有白纸黑字签说保证室内1:1赔，喊喊谁都会 10/16 09:02
: → frank111: 市府的公办都更至少写得出来就做得到 10/16 09:02
: → frank111: 基泰走一般流程，那小基地了不起容积奖励拿个30% 10/16 09:03
: 推 frank111: 室内算35坪就好，一户要分回55坪才够，总共要1375坪 10/16 09:06
: → frank111: 容积奖励30%，240坪的基地最多只能盖1100坪而已 10/16 09:07
: → frank111: 差265坪，基泰拿什麽赔住户? 10/16 09:08
: → frank111: 关键就在市府门能开多大，拿多少容积奖励 10/16 09:09
: → frank111: 基泰懂，市府也懂，所以市府说基泰不要煽动住户去市府 10/16 09:10
: → frank111: 抗议情勒 10/16 09:11
: 推 frank111: 35/0.7=50，再加5坪的平车位，算55坪不过分吧 10/16 10:30
: → frank111: 市府给的公办都更容奖42%跟72%，住户要找基泰自己盖那就 10/16 10:31
: → frank111: 走一般流程阿，政府干嘛开门给一般案子 10/16 10:32
: → frank111: 一个是专案，一个是一般案，很清楚阿 10/16 10:32
: → frank111: 受灾户要弄成他们跟基泰的私人债务问题，那就私下解决阿 10/16 10:33
不知道在胡说八道甚麽, 为什麽停车位跟公设要算在容积奖励里面？
不做居室或商业使用的地下室是不计容积的
大部分公设也都不计容积
甚至被视为室内的阳台, 也大多不计容积
大直案, 以及大多数住三五层楼公寓, 之所以需要容奖才能盖回室内一坪换一坪
是因为原本的室内容积超过法定容积
地下室跟公设只会影响兴建成本, 不会影响盖出来的室内空间够不够
老住三五层公寓的已建容积
大多是略低於300%或略低於350%(古代建蔽率扣除未盖满或梯间)
现行法定容积是225%
所以在不负担任何建管销费用基地面积足够的情况下
容奖最少要33%或55%才能盖回室内原坪数
考虑到实际情况可能有一些出入, 40%或60%应该就没甚麽问题了
公办给的奖励其实是够的, 但要扣建管费用就没办法...
而且公办的建管费用又估的偏高
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1F：推 tom77588: 最早基泰提出来的条件，已经形成锚定效应，受灾户不可 10/16 11:29
2F：→ tom77588: 能接受比基泰更差的方案，这案子想圆满都难了 10/16 11:29
3F：→ sagarain: 不会啦 能不能盖还得市政府点头 10/16 11:30
4F：→ sagarain: 容奖不给 她顶多赔现金差价吧 10/16 11:32
5F：→ sdhpipt: 小公超过一定比例是有可能会占到容积面积啦 通常那种有长 10/16 11:32
6F：→ sdhpipt: 甬道的套房大楼 小公其实已经超过免计的比例了 10/16 11:33
小坪数多的建案, 需要更多的通道跟门口空间连通各单位
这些通道有可能不得不吃容积
所以我写的是 大部分公设不计容积
不过这25户盖起来, 理论上应该室内都是30坪左右, 没有小坪数
所以这25户应该不太会发生走道占容积的情况
7F：→ sdhpipt: 不过 建商与买家都不是白痴 会尽可能把公设限制在免计的 10/16 11:34
8F：→ sdhpipt: 比例之内 但基地太小或是产品设计有问题时 偶尔会有占到 10/16 11:34
9F：→ sdhpipt: 容积面积的公设 10/16 11:34
10F：→ sdhpipt: 旧制住三的建蔽率是70% 然後三楼以上每多一层扣2% 所以很 10/16 11:35
11F：→ sdhpipt: 多是60%左右 但当年地主常常偷吃步 把法定空地用私设巷道 10/16 11:36
12F：→ sdhpipt: 或是另外割裂一块空地出来 导致屋主的土地持份又不足 10/16 11:36
13F：推 kusomanfcu: 销售坪和 奖励容积是两回事，重点是总容积不含地下室 10/16 11:36
14F：→ kusomanfcu: 吧 10/16 11:36
15F：→ sdhpipt: 老公寓土地比房屋面积常常是1:4左右 这样都更分回又更难 10/16 11:38
16F：→ sdhpipt: 奖励容积跟免计面积也是两回事喔 10/16 11:38
17F：→ sdhpipt: 销售坪又跟上面那两个不同 销售坪还有附属建物 10/16 11:39
建蔽时代的建物土地比, 尤其是室内面积, 主要就看 建蔽率*楼层
会有一些出入, 例如建蔽未盖满、梯间占建蔽、阳台/地下室/屋顶登记为建物
但不会差太多, 而且地下室/屋顶登记为建物, 也不该计入1:1交换的室内面积
18F：推 kusomanfcu: 耶对耶 10/16 11:40
19F：→ kusomanfcu: 有时常常都忘记 10/16 11:40
20F：→ kusomanfcu: 还是要好好看成分资料啦 10/16 11:40
21F：推 sdhpipt: 以前在板上推算AMAX的面积时 发现建商常常用1.1去估销售 10/16 11:41
22F：→ sdhpipt: 坪加上去的附属建物 当时发现乘上1.1刚刚好是7倍 XD 10/16 11:42
23F：→ orz811017: 那住四五层楼公寓呢 10/16 11:42
24F：推 yiliang1107: 这位f单纯来抒发XDDDD 10/16 11:43
25F：推 sdhpipt: 我猜建商在抓建案毛利时直接用1.1 之後有办法多登记就算 10/16 11:44
26F：推 KrisNYC: 每次看这种文章都有打果蝇的感觉 无穷无尽 10/16 11:44
27F：→ sdhpipt: 建筑师的功劳多赚钱这样 单纯瞎猜 10/16 11:44
28F：推 kusomanfcu: 信义指数是明天还是今天？ 10/16 11:45
29F：→ kusomanfcu: 我总觉得会涨的比8月还多 10/16 11:46
30F：推 bustinjieber: 怎麽还在吵这个啊 10/16 11:51
31F：→ kusomanfcu: 阿灾 有无限回廊的感觉 10/16 11:52
32F：推 sublimate: 新闻热度已过为灾民默哀 当初不到两个礼拜这新闻就冷了 10/16 11:55
33F：推 Marcuslin: 房版的话题一直都是无限回廊 10/16 11:56
34F：推 gk1329: 用都市计画考量 不能乱奖励 市容会变很丑 10/16 12:03
35F：→ gk1329: 高高低低 乱七八糟 等市区转移最好 10/16 12:04
36F：→ gk1329: 旧区等老到不行 没啥人再一起更 10/16 12:05
37F：→ gk1329: 一起重划才漂亮 10/16 12:05
38F：→ IBIZA: 早就已经区域划分好且盖了建物怎麽重划...只能都更 10/16 12:09
39F：→ IBIZA: 现行都更旷日废时 房子已经倒的等不下去 10/16 12:10
40F：推 kusomanfcu: 早点盖省的多 10/16 12:11
41F：推 dans: 都更室内1:1本来就很容易了，台北每户谈过都更的住三都知道 10/16 12:11
不要再鬼扯, 容易个屁
42F：→ dans: 都更发大财，室内1:1，再送平面车位，全民皆富时代来临! 都 10/16 12:12
43F：→ dans: 更送新房、送电梯、送公设、送车位 ^_^y 10/16 12:12
44F：推 kusomanfcu: 台北再涨个20万应该就容易了啦 10/16 12:13
容积要先够, 才有价值分配够不够的问题
除非像大直案是有人负责赔偿
不然一般容积用到300%的五层老公寓, 奖励几乎不可能够分
内文就有讲到, 容积用到300%的五层老公寓
室内要一坪换一坪, 就要吃掉法定2.25的130~140%
若没有其他可合并奖励
140%就危老上限, 都更一般最高也是只有150%
建管销30万的情况下
除非拿到超额奖励
不然房价大概要420万, 在140%奖励的情况下, 原屋主跟建商13:1分, 才能做到室内1:1
房价大概要225万, 在150%奖励的情况下, 原屋主跟建商13:2分, 才能做到室内1:1
如果建管销费用更高, 就需要更多的房价才能支持室内
住三五层楼公寓要拿到室内1:1就是这麽困难
45F：推 darkangel119: 这位f欧 早黑单惹 10/16 12:15
46F：→ kage01: 这次房子倒了 拖下去对灾民不利 10/16 12:27
47F：→ sagarain: 喊什麽也没差 最後也不一定做得成 10/16 12:29
48F：推 ReiFan: 简单思考一个逻辑就好：台北原容大於法容的老公寓，哪来的 10/16 12:46
49F：→ ReiFan: 条件变成全新、坪数不缩、老住户又不用出钱？当自己是阿拉 10/16 12:46
50F：→ ReiFan: 丁捡到神灯，一定会有巫师拿新灯来跟你换旧灯吗？ 10/16 12:46
神灯就看市政府要不要大放送....
51F：推 ReiFan: 神灯可能只有一个，但每个人都觉得自己是阿拉丁 10/16 12:52
市府大放送的话, 神灯就不会只有一个
只是也不太可能人人大放送就是了...
52F：嘘 polypress: 真的是不懂，你跟基泰的纠纷，为什麽要专案给奖励容积 10/16 12:55
53F：推 kusomanfcu: 造价不涨 房价涨的话再涨20%一坪就可以啦 10/16 13:00
54F：→ kusomanfcu: 就是新旧屋价差 10/16 13:00
55F：→ kusomanfcu: 拉开然後造价没增加 10/16 13:01
56F：→ kusomanfcu: 也不一定只能靠容积 10/16 13:01
57F：→ kusomanfcu: 想办法压低老屋的价值增加新屋的话 10/16 13:02
58F：推 keel90135: 给奖励容积市府自己讲的啊 公办都更也市府讲的 10/16 13:14
59F：→ IBIZA: 20%的话 大概只有正仁爱路之类的有机会.. 10/16 13:14
60F：→ keel90135: 结果住户看完不满意 来不及了 10/16 13:14
61F：→ fish005: 这有什麽好吵的，条件不够好就继续谈，房租继续领。你不 10/16 13:15
62F：→ fish005: 喜欢可以把公寓盖回去当作赔偿。凭什麽受灾户永远都要等 10/16 13:15
63F：→ fish005: 人来施舍。政府有法源依据的话出来仲裁分配坪数啊，顺便 10/16 13:15
64F：→ fish005: 当建商的保人。 10/16 13:15
65F：推 aesdu: 又来一个路人，还真是回圈呢XD 10/16 13:17
66F：→ fish005: 明明是建商的赔偿跟市府监督问题，你住户要走往都更死胡 10/16 13:18
67F：→ fish005: 同得利的是谁？ 10/16 13:18
哪来的住户走往死胡同..
现在明明就是市府想教训建商, 所以想要公办
偏偏公办条件又不够好, 所以住户很生气
68F：→ keel90135: 房租有年限啦 目前只说好给3年 以爲能无限领哦 10/16 13:19
69F：→ keel90135: 大多数住户急得要死 还一堆老人拖下去等死 10/16 13:20
70F：→ keel90135: 只能说公办都更一开始就是来浪费这些住户的时间 10/16 13:21
71F：→ keel90135: 还好试算一给 马上不用谈了 不用拖到更後面 10/16 13:22
25个只要有一个肯, 事情就会继续拖, 其实很难说会不会有一楼肯
※ 编辑: IBIZA (60.248.31.167 台湾), 10/16/2023 13:39:31
72F：→ sagarain: 不是台北市政府的锅 他专案放开那是什麽原因就值得推敲 10/16 13:50
73F：推 a1280547: 等责任归属出来啊 这才好笑 10/16 13:53
74F：推 Tosca: 建商就是花钱消灾了为什麽非要教训不可啦 无法理解 10/16 14:37
75F：→ Tosca: 这个社会总是有种仇富仇建商的氛围 10/16 14:37
76F：→ Tosca: 好啦结果今天建商想砸钱消灾 大家还不满意?!那好照规矩来XD 10/16 14:37
77F：→ Tosca: 然後这种本来就不能走都更啦 平常时期都不可能所有人同意 10/16 14:38
78F：→ Tosca: 这种特别时期怎麽可能25户都同意啦 10/16 14:38
79F：→ Tosca: 我看那同意的21户不如基泰诚意到底把它们买断算了 10/16 14:38
80F：→ Tosca: 这样变成基泰vs4户就好XDDDDD 10/16 14:39
81F：推 KrisNYC: 基泰是有点钱 但毕竟上市柜 你要他去花大概10亿买断 10/16 15:25
82F：→ KrisNYC: 搞这种赔钱的事 我想机率就是零 愿意赔钱盖很佛了 10/16 15:26
83F：→ castlabell: 问题谁弄坏的 10/16 19:27
84F：→ castlabell: 讲的很伟大一样欧 10/16 19:27
85F：推 aesdu: 想问法院问啦 10/16 20:08
86F：→ stopdog: 灾民贴钱换容积奖励也是个办法，但看灾民要不要（或有没 10/16 23:07
87F：→ stopdog: 有钱） ，不是灾民就最大无限上纲 10/16 23:07
88F：推 Tosca: 灾民贴钱换容积奖励XDDD 拜托房子是基泰弄垮的耶 10/17 10:24
89F：→ Tosca: 基泰是一定要出钱的好吗 毕竟是你把人家房子弄垮阿 10/17 10:24
90F：→ Tosca: 如果能贴钱换容积 那钱也是基泰要帮忙出好吗 10/17 10:25
91F：→ aesdu: A+C基泰说会全出啊，A、A+B 直接360完事... 10/17 15:24
92F：→ aesdu: 这两选项，反正也不会是基泰盖，爱找哪家去找哪家盖... 10/17 15:34