作者cecol (雪橘子)
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標題[請益] 銀行鑑價該如何看待
時間Sun Aug 27 00:37:16 2023
繼上一篇詢問版友有指出關鍵在銀行鑑價
鑑價也是讓我蠻頭疼的
因為屋主開價 跟 銀行鑑價 都差 20-30%
大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓)
銀行鑑出來一坪大概 70初頭
然後房仲就開始說因為銀行只是初估 都會比實際成交低很多
實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多???
然後就開始說他們最近手上幾件都是 每坪15x萬 成交
一直拿說最近都是 每坪 15x萬 14x萬成交
當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件, 沒討論基準
但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多?
房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬
房仲怎麼說我目前就不納入判斷了,
只是銀行鑑價 跟我下斡的判斷確實讓我頭疼
因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力)
對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章)
因為鑑價差別就是我手頭資金準備
如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子
但如果浮動大, 就得超保守 可能自備款要抓 7-6成 就變成買不到理想
只能盡可能保守買房
但就保守買房策略來說 那房價還可以一直往上衝?
賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的?
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※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/home-sale/M.1693067838.A.62D.html
1F：→ taya1991: 你心中的價格是多少呢？ 08/27 00:40
2F：→ taya1991: 合約可以談加上貸款幾成沒過就解約 08/27 00:41
3F：→ taya1991: 每家銀行的鑑價也不一定一樣 08/27 00:41
能用貸八成來估 我就會評估用貸八成 我可接受的總價來看
然後最大化理想中的物件: 比如坪數 方正格局 電梯之類 都可以調整
所以如果屋主開價 100, 銀行估 8X, 一種是銀行估的是我要的, 也符合我期待
那就這個價格下斡, 如果差距太大
比如銀行估 70 屋主 100, 我意願 80(貸八成), 但結果鑑價出來只能 70
那我就爆了 因為我準備現金就爆了
4F：推 commonbase: 銀行估價其實跟真實行情常常有落差 08/27 00:41
5F：推 limingche: 還是保守一點吧，不然到時候貸款成數不足，會很麻煩 08/27 00:43
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 00:45:55
6F：推 zerofantacy: 可以先多問問幾間銀行，有些可能就以他們鑑價為主， 08/27 00:43
7F：→ zerofantacy: 有的就以成交價以及你的還款能力做評估 08/27 00:43
8F：→ destroyss: 通常加買房屋壽險可貸金額就拉上去了 08/27 00:43
9F：推 zerofantacy: 房屋壽險是連同房貸一起辦理，也是長年期，不用準備 08/27 00:47
10F：→ zerofantacy: 一筆現金的 08/27 00:47
11F：推 hahamay: 請問一下：所以銀行估價通常會低於市價嗎？ 08/27 00:49
12F：推 zerofantacy: 銀行估都是用附近的實價登錄做參考，但是近兩年房價 08/27 00:51
13F：→ zerofantacy: 漲太多，鑑價會跟成交價落差很大 08/27 00:51
14F：推 limingche: 麻煩就在這邊。不用銀行鑑價當標準，那可能貸款成數不 08/27 00:55
15F：→ limingche: 足。用銀行鑑價當標準，那你買不到。 08/27 00:55
16F：→ limingche: 因為別人比你有更多的現金 08/27 00:55
說出我的痛點
所以才疑惑大家都保守估價 是這麼多人有這麼多自備款一直把房價往上拉嗎
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 01:05:33
17F：推 zerofantacy: 還有就是如果想問的更詳細，銀行就會要你提供合約書 08/27 01:07
18F：→ zerofantacy: 才會幫你去真正鑑價評估可以貸給你的金額，但這樣順 08/27 01:07
19F：→ zerofantacy: 序就變的很奇怪XD 08/27 01:07
20F：→ cecol: 樓上說出其他鑑價文章的怪點 但這就是台灣現況QQ 08/27 01:11
21F：推 zerofantacy: 另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議，因為 08/27 01:12
22F：→ zerofantacy: 屋主可能看到這條就不考慮賣你了 08/27 01:12
23F：→ cecol: 對 我有看到這樣的說法 我理解 08/27 01:15
24F：→ zerofantacy: 我之前就是買的地點仲介配合的銀行只給到75成，另外 08/27 01:16
25F：→ zerofantacy: 詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成；然後問我的薪 08/27 01:16
26F：→ zerofantacy: 轉戶，對方就回答說沒啥問題，基本就是成交價八成， 08/27 01:17
27F：→ zerofantacy: 但薪轉戶是公股銀行跑流程很久，最後等了一個月終於 08/27 01:17
28F：→ zerofantacy: 等到審核完成還用了新青安的方案 08/27 01:17
29F：推 Leeabel: 個人經驗是大部分不會差距到你舉例的這麼大，普通物件我 08/27 01:20
30F：→ Leeabel: 覺得最多差3-5%，現在大致上算是平盤，銀行鑑價不像上漲 08/27 01:20
31F：→ Leeabel: 期易失準。 08/27 01:20
32F：噓 wang56: 沒能力搞定自備款，跑去買中古屋賭鑑價幹嘛，遇到這種買家 08/27 01:27
33F：→ wang56: 直接不賣省麻煩和時間 08/27 01:27
34F：→ wiston1419: 你自己研究不出行情價嗎...？ 08/27 01:57
35F：→ wiston1419: 你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條 看房仲反應 08/27 02:00
36F：→ wiston1419: 拒絕就表示他在唬爛 08/27 02:00
37F：噓 labdog: 銀行估價師很多根本就不會估價，水準之低，常讓你大開眼 08/27 02:04
38F：→ labdog: 界 08/27 02:04
39F：推 luckysmallsu: 哪裡的50年老公寓破百萬啊有夠屌 08/27 02:11
40F：→ wiston1419: 我建議你先自己看實價登錄估個行情價 不是銀行/房仲/ 08/27 02:12
41F：→ wiston1419: 開價怎說 08/27 02:12
42F：推 bboywhite: 可以找富邦看看，最近買他們鑑價最高 但是後續財力審核 08/27 02:33
43F：→ bboywhite: 很嚴謹 08/27 02:33
44F：→ Thaibabe: 其實你要站在銀行的角度想，連合約都沒有的估價顯然是 08/27 02:51
45F：→ Thaibabe: 路人問問哥，當然要保守一點囉，萬一報高了結果貸不到你 08/27 02:51
46F：→ Thaibabe: 要的數字，難道業務員要貼給你嗎XD 08/27 02:51
47F：推 Thaibabe: 最保險的做法是自己準備金多一點，可以多貸的部分就當 08/27 02:54
48F：→ Thaibabe: 賺到（？ 08/27 02:54
49F：推 jessicaabc98: 沒用銀行價，你現金要很多，自行評估 08/27 03:05
50F：→ jessicaabc98: 硬買沒用的，讓有更多現金的買，50年 08/27 03:07
51F：→ jessicaabc98: 到時貸不夠房仲是會借你嗎？ 08/27 03:08
52F：推 techih: 把貸款寫在合約內，成交後看銀行會不會給你。如果真的不 08/27 03:21
53F：→ techih: 給那就是太貴了 08/27 03:21
54F：推 u4fu3: 鑑價真的大多都很鳥！你會怕可以考慮買預售屋或新成屋，建 08/27 06:35
55F：→ u4fu3: 商保證貸八成就是八成不會有問題！老公寓真的蠻多拿大量自 08/27 06:35
56F：→ u4fu3: 備的買方的！我家之前賣一件老公寓，銀行鑑價400，我們成 08/27 06:35
57F：→ u4fu3: 交實拿650左右，完全沒裝潢的爛屋況物件，買的人是自住，含 08/27 06:35
58F：→ u4fu3: 最簡單的整理裝潢都等於要自備五成以上了吧 08/27 06:35
59F：推 killermech: 斡旋書寫貸款未達成交價的8成（雙方合意），則解約 08/27 07:43
60F：→ killermech: 然後按照自身條件出價，剩下交給天。 08/27 07:44
61F：推 jerry10307: 現在中古屋補漲，銀行鑑價又保守。自備款真的要拿 08/27 07:44
62F：→ jerry10307: 很多….. 08/27 07:44
63F：推 hijafff: 40年公寓銀行鑑價800，實際成交1130。銀行鑑價與實價差 08/27 07:50
64F：→ hijafff: 異太大時，這沒有多的自備款真的不行。 08/27 07:50
65F：推 tfct: 我2013年買的北市公寓 2300 貸八成 銀行鑑價我覺得也是參考 08/27 07:53
66F：→ tfct: 而已 想要借錢給你可能會寬鬆放水 08/27 07:53
67F：推 freekid: 不同物件還是有區域行情的討論基準，我覺得核心是你對區 08/27 08:05
68F：→ freekid: 域行情不夠了解 08/27 08:05
69F：推 tfct: 樓上又在檢討買方了 08/27 08:08
70F：推 Tmk: 從內文看來原po確實不了解行情才被房仲話術耍啊 08/27 08:14
71F：推 jamesLD: 銀行鑑價通常打9折左右吧 08/27 08:27
72F：推 freekid: 下巴又在搞笑，如果有不足之處點出問題反而具備正面價值 08/27 08:29
73F：→ freekid: ，像你這種整天夾纏不清的才慘吧 08/27 08:29
74F：推 JOHNNYROSSO: 我最近賣個房子鑑價從1500～1900不等，落差很大，最 08/27 08:30
75F：→ JOHNNYROSSO: 後成交1700，送是8成2.06給你參考 08/27 08:30
76F：→ IBIZA: 這個房仲放屁不要鳥他 08/27 08:36
77F：推 tenorlan: 直接壓八成吧 08/27 08:41
78F：→ bbnctu: 抓這麼緊不到八成就會爆掉，那表示你可能看了超出能力的 08/27 08:42
79F：→ bbnctu: 房子，老公寓裝潢整理的錢有準備了嗎？ 08/27 08:42
80F：噓 inji: 我是不知道老公寓的鑑價如何，我自己經驗之前買過兩間新房的 08/27 09:11
81F：→ inji: 銀行鑑價都是高於我買的價格 08/27 09:11
82F：推 bettybuy: 請房仲代書估看看 08/27 09:30
83F：推 furnaceh: 銀行估價用實價跟你買的價格 最近剛貸 08/27 09:31
84F：→ bettybuy: 我記得這兩年平均核貸金額為75成 08/27 09:32
85F：→ bettybuy: 每個地區又有一點差異 08/27 09:32
86F：→ furnaceh: 其實在地銀行都知道每一區的價格在哪 連代書都認識 08/27 09:33
87F：噓 Best5566: 紅的明顯，你真的想知道最好拿大概地點跟真的價錢出來 08/27 09:36
88F：→ Best5566: 講，什麼開價100仲介說140，最後都變成亂講 08/27 09:36
89F：推 encoreg57985: 我成交的和鑑價差一萬多（總價）單價差幾百元 算運 08/27 09:40
90F：→ encoreg57985: 氣好 08/27 09:40
91F：推 jessicaabc98: 現金要備那麼多，不如買個新一點的，銀行還會過八 08/27 09:41
92F：→ jessicaabc98: 成，房仲跟銀行，我一定信銀行啦 08/27 09:41
93F：→ Taiwanwolf: 代表你買貴了 08/27 09:47
94F：推 kissmeeggy: 我的房子銀行鑑價2500，買2200。中信跟國泰的鑑價 08/27 09:51
95F：→ kissmeeggy: 都比我買的高。 08/27 09:51
96F：→ bnn: 換家銀行鑑看看 08/27 10:12
97F：推 suPerFlyK: 多問幾間銀行 有些就是真的沒那個價 08/27 10:16
98F：噓 googlegoogle: 別人給你答案你還一直堅持 08/27 10:24
99F：噓 googlegoogle: 初估跟實際要貸款時的鑑價一定有落差 08/27 10:25
100F：推 pig432: 房仲的話別信！不然就跟房仲說合約多註記若銀行鑑價未達預 08/27 11:02
101F：→ pig432: 期，無條件取消，叫他去跟屋主談 08/27 11:02
102F：噓 jessicaabc98: 就是加附約，沒過就是解，台灣人的調性，不會管你 08/27 11:12
103F：→ jessicaabc98: 現金拿不出來的死活，信房仲？ 08/27 11:12
104F：推 ZackRyo: 有落差是有，但是落差太大成數基本上都不好拉到你買價8成 08/27 11:16
105F：→ ZackRyo: ，多準備一點現金吧 08/27 11:16
106F：→ jessicaabc98: 備現金不如買別的可以貸的，不要再害人了啦 08/27 11:18
107F：推 apollon0990: 銀行估價原本就比較保守，那是為了債權保證 08/27 11:32
108F：→ jessicaabc98: 連銀行都不敢貸給你了，你還要，這邏輯我是不懂 08/27 11:35
109F：推 foorg: 最近剛核貸流程中，只能建議現金要超過兩成，鑑價有到八成 08/27 12:29
110F：→ foorg: 的屋況可能屋況沒很好，都要一筆錢裝潢，屋況好的成交價就 08/27 12:29
111F：→ foorg: 高，鑑價跟不上 08/27 12:29
112F：推 kusorita: 買下去不但讓人賺一筆還幫解套吧 08/27 12:32
113F：→ kusorita: 現在房市交易量差，加市況沒很好，多考慮一點吧 08/27 12:33
114F：→ lovebridget: 公寓到處都是 買別間就好 08/27 12:34
115F：→ lovebridget: 公寓賣100 笑死 08/27 12:34
116F：→ lovebridget: 也可能他就開給你殺的 你就出70 不談拉倒看別間 08/27 12:36
117F：推 jimhall: 覺得會賺就買 銀行鑑價要先確定是真的銀行鑑價 一 08/27 13:10
118F：→ jimhall: 家不夠多看幾家 如果各家一致 還是覺得自己比銀行 08/27 13:10
119F：→ jimhall: 會鑑價 就下手買 以後還可以做鑑價行業 08/27 13:10
120F：推 jimhall: 下跌段的時候 都是用前一手的買價來開價 都不給賺 08/27 13:12
121F：→ jimhall: 的 不賣拉倒 08/27 13:12
122F：推 fuzzycool: 至少要備3成 08/27 13:23
123F：→ fuzzycool: 沒有3成就去買預售吧 08/27 13:23
124F：噓 jessicaabc98: 有三成現，買啥公寓，這邊壞人有夠多 08/27 13:30
125F：→ clamperni: 看你條件的 08/27 15:00
126F：噓 ztdxqa: 說到這個就氣。幾個月前買了3.5K的房子但銀行鑑價只有3.1 08/27 15:43
127F：→ ztdxqa: K, 直接要多加300自備款。一咬牙賣了300的股票結果這幾個 08/27 15:43
128F：→ ztdxqa: 月就漲了五成 08/27 15:43
129F：→ oncloudy: 還好吧？看你會不會找啊 08/27 16:37
130F：→ oncloudy: 我前陣子買 銀行鑑價1500，買1100 08/27 16:37
131F：→ oncloudy: 很正常呀 本來就有高有低 08/27 16:37
132F：→ remotefly: 漲價期間 都會差10~15% 正常 08/27 17:46
133F：推 abs5252: 銀行估120 你會用120跟屋主買嗎？ 銀行估70 你就聽 08/27 23:05
134F：→ abs5252: ？ 08/27 23:05
135F：推 Nightu05: 我們銀行鑑價確實會比較保守 08/27 23:15
136F：→ Nightu05: 除非買到特便宜的 那鑑價真的比較高 08/27 23:15
137F：→ Nightu05: 我跟朋友的房子最近都滿快成交 不一定交易量差喔 08/27 23:16
138F：→ Nightu05: 如果是廣告價的開價 那就是最高的 要用談到的成交價去 08/27 23:17
139F：→ Nightu05: 估有沒有8成～ 08/27 23:17
140F：推 ob54314: 找代書問鑑價 有認識有差 不要怕加條約 08/28 00:09
141F：推 benny1990615: 請教鑑價跟不上是常態嗎？我當初買的時候鑑價還比成 08/28 00:17
142F：→ benny1990615: 交價高 08/28 00:17
143F：→ rockhart: 銀行鑑價本來就相對保守，拉高你的頭期款成數就好了 08/28 02:12