作者cecol (雪橘子)
看板home-sale
标题[请益] 银行监价该如何看待
时间Sun Aug 27 00:37:16 2023
继上一篇询问版友有指出关键在银行监价
监价也是让我蛮头疼的
因为屋主开价 跟 银行监价 都差 20-30%
大概就是屋主开一坪100万 (5X年老公寓)
银行监出来一坪大概 70初头
然後房仲就开始说因为银行只是初估 都会比实际成交低很多
实际上成交後送去配合买方资料都会高上许多???
然後就开始说他们最近手上几件都是 每坪15x万 成交
一直拿说最近都是 每坪 15x万 14x万成交
当然我不会觉得他说谎, 反正就不同物件, 没讨论基准
但就当前监价物件, 真的会差这麽多?
房仲还会补说, 屋主之前 8x 没卖掉, 现在心态只会更硬
房仲怎麽说我目前就不纳入判断了,
只是银行监价 跟我下斡的判断确实让我头疼
因为只有成交後才有真实监价(考虑我收入能力)
对吧(我有大概爬过版上监价相关文章)
因为监价差别就是我手头资金准备
如果监价浮动不大, 我就可以八成贷来看我能买到甚麽程度房子
但如果浮动大, 就得超保守 可能自备款要抓 7-6成 就变成买不到理想
只能尽可能保守买房
但就保守买房策略来说 那房价还可以一直往上冲?
卖方就继续加价放上去, 放到下一波QE 之类的?
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※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1693067838.A.62D.html
1F：→ taya1991: 你心中的价格是多少呢？ 08/27 00:40
2F：→ taya1991: 合约可以谈加上贷款几成没过就解约 08/27 00:41
3F：→ taya1991: 每家银行的监价也不一定一样 08/27 00:41
能用贷八成来估 我就会评估用贷八成 我可接受的总价来看
然後最大化理想中的物件: 比如坪数 方正格局 电梯之类 都可以调整
所以如果屋主开价 100, 银行估 8X, 一种是银行估的是我要的, 也符合我期待
那就这个价格下斡, 如果差距太大
比如银行估 70 屋主 100, 我意愿 80(贷八成), 但结果监价出来只能 70
那我就爆了 因为我准备现金就爆了
4F：推 commonbase: 银行估价其实跟真实行情常常有落差 08/27 00:41
5F：推 limingche: 还是保守一点吧，不然到时候贷款成数不足，会很麻烦 08/27 00:43
※ 编辑: cecol (123.193.182.119 台湾), 08/27/2023 00:45:55
6F：推 zerofantacy: 可以先多问问几间银行，有些可能就以他们监价为主， 08/27 00:43
7F：→ zerofantacy: 有的就以成交价以及你的还款能力做评估 08/27 00:43
8F：→ destroyss: 通常加买房屋寿险可贷金额就拉上去了 08/27 00:43
9F：推 zerofantacy: 房屋寿险是连同房贷一起办理，也是长年期，不用准备 08/27 00:47
10F：→ zerofantacy: 一笔现金的 08/27 00:47
11F：推 hahamay: 请问一下：所以银行估价通常会低於市价吗？ 08/27 00:49
12F：推 zerofantacy: 银行估都是用附近的实价登录做参考，但是近两年房价 08/27 00:51
13F：→ zerofantacy: 涨太多，监价会跟成交价落差很大 08/27 00:51
14F：推 limingche: 麻烦就在这边。不用银行监价当标准，那可能贷款成数不 08/27 00:55
15F：→ limingche: 足。用银行监价当标准，那你买不到。 08/27 00:55
16F：→ limingche: 因为别人比你有更多的现金 08/27 00:55
说出我的痛点
所以才疑惑大家都保守估价 是这麽多人有这麽多自备款一直把房价往上拉吗
※ 编辑: cecol (123.193.182.119 台湾), 08/27/2023 01:05:33
17F：推 zerofantacy: 还有就是如果想问的更详细，银行就会要你提供合约书 08/27 01:07
18F：→ zerofantacy: 才会帮你去真正监价评估可以贷给你的金额，但这样顺 08/27 01:07
19F：→ zerofantacy: 序就变的很奇怪XD 08/27 01:07
20F：→ cecol: 楼上说出其他监价文章的怪点 但这就是台湾现况QQ 08/27 01:11
21F：推 zerofantacy: 另外贷款成数不足八成就解约这个方式不太建议，因为 08/27 01:12
22F：→ zerofantacy: 屋主可能看到这条就不考虑卖你了 08/27 01:12
23F：→ cecol: 对 我有看到这样的说法 我理解 08/27 01:15
24F：→ zerofantacy: 我之前就是买的地点仲介配合的银行只给到75成，另外 08/27 01:16
25F：→ zerofantacy: 询问其他间有的也是75成、有的甚至6成；然後问我的薪 08/27 01:16
26F：→ zerofantacy: 转户，对方就回答说没啥问题，基本就是成交价八成， 08/27 01:17
27F：→ zerofantacy: 但薪转户是公股银行跑流程很久，最後等了一个月终於 08/27 01:17
28F：→ zerofantacy: 等到审核完成还用了新青安的方案 08/27 01:17
29F：推 Leeabel: 个人经验是大部分不会差距到你举例的这麽大，普通物件我 08/27 01:20
30F：→ Leeabel: 觉得最多差3-5%，现在大致上算是平盘，银行监价不像上涨 08/27 01:20
31F：→ Leeabel: 期易失准。 08/27 01:20
32F：嘘 wang56: 没能力搞定自备款，跑去买中古屋赌监价干嘛，遇到这种买家 08/27 01:27
33F：→ wang56: 直接不卖省麻烦和时间 08/27 01:27
34F：→ wiston1419: 你自己研究不出行情价吗...？ 08/27 01:57
35F：→ wiston1419: 你房仲这样说你就可以趁势加一楼说的那条 看房仲反应 08/27 02:00
36F：→ wiston1419: 拒绝就表示他在唬烂 08/27 02:00
37F：嘘 labdog: 银行估价师很多根本就不会估价，水准之低，常让你大开眼 08/27 02:04
38F：→ labdog: 界 08/27 02:04
39F：推 luckysmallsu: 哪里的50年老公寓破百万啊有够屌 08/27 02:11
40F：→ wiston1419: 我建议你先自己看实价登录估个行情价 不是银行/房仲/ 08/27 02:12
41F：→ wiston1419: 开价怎说 08/27 02:12
42F：推 bboywhite: 可以找富邦看看，最近买他们监价最高 但是後续财力审核 08/27 02:33
43F：→ bboywhite: 很严谨 08/27 02:33
44F：→ Thaibabe: 其实你要站在银行的角度想，连合约都没有的估价显然是 08/27 02:51
45F：→ Thaibabe: 路人问问哥，当然要保守一点罗，万一报高了结果贷不到你 08/27 02:51
46F：→ Thaibabe: 要的数字，难道业务员要贴给你吗XD 08/27 02:51
47F：推 Thaibabe: 最保险的做法是自己准备金多一点，可以多贷的部分就当 08/27 02:54
48F：→ Thaibabe: 赚到（？ 08/27 02:54
49F：推 jessicaabc98: 没用银行价，你现金要很多，自行评估 08/27 03:05
50F：→ jessicaabc98: 硬买没用的，让有更多现金的买，50年 08/27 03:07
51F：→ jessicaabc98: 到时贷不够房仲是会借你吗？ 08/27 03:08
52F：推 techih: 把贷款写在合约内，成交後看银行会不会给你。如果真的不 08/27 03:21
53F：→ techih: 给那就是太贵了 08/27 03:21
54F：推 u4fu3: 监价真的大多都很鸟！你会怕可以考虑买预售屋或新成屋，建 08/27 06:35
55F：→ u4fu3: 商保证贷八成就是八成不会有问题！老公寓真的蛮多拿大量自 08/27 06:35
56F：→ u4fu3: 备的买方的！我家之前卖一件老公寓，银行监价400，我们成 08/27 06:35
57F：→ u4fu3: 交实拿650左右，完全没装潢的烂屋况物件，买的人是自住，含 08/27 06:35
58F：→ u4fu3: 最简单的整理装潢都等於要自备五成以上了吧 08/27 06:35
59F：推 killermech: 斡旋书写贷款未达成交价的8成（双方合意），则解约 08/27 07:43
60F：→ killermech: 然後按照自身条件出价，剩下交给天。 08/27 07:44
61F：推 jerry10307: 现在中古屋补涨，银行监价又保守。自备款真的要拿 08/27 07:44
62F：→ jerry10307: 很多….. 08/27 07:44
63F：推 hijafff: 40年公寓银行监价800，实际成交1130。银行监价与实价差 08/27 07:50
64F：→ hijafff: 异太大时，这没有多的自备款真的不行。 08/27 07:50
65F：推 tfct: 我2013年买的北市公寓 2300 贷八成 银行监价我觉得也是参考 08/27 07:53
66F：→ tfct: 而已 想要借钱给你可能会宽松放水 08/27 07:53
67F：推 freekid: 不同物件还是有区域行情的讨论基准，我觉得核心是你对区 08/27 08:05
68F：→ freekid: 域行情不够了解 08/27 08:05
69F：推 tfct: 楼上又在检讨买方了 08/27 08:08
70F：推 Tmk: 从内文看来原po确实不了解行情才被房仲话术耍啊 08/27 08:14
71F：推 jamesLD: 银行监价通常打9折左右吧 08/27 08:27
72F：推 freekid: 下巴又在搞笑，如果有不足之处点出问题反而具备正面价值 08/27 08:29
73F：→ freekid: ，像你这种整天夹缠不清的才惨吧 08/27 08:29
74F：推 JOHNNYROSSO: 我最近卖个房子监价从1500～1900不等，落差很大，最 08/27 08:30
75F：→ JOHNNYROSSO: 後成交1700，送是8成2.06给你参考 08/27 08:30
76F：→ IBIZA: 这个房仲放屁不要鸟他 08/27 08:36
77F：推 tenorlan: 直接压八成吧 08/27 08:41
78F：→ bbnctu: 抓这麽紧不到八成就会爆掉，那表示你可能看了超出能力的 08/27 08:42
79F：→ bbnctu: 房子，老公寓装潢整理的钱有准备了吗？ 08/27 08:42
80F：嘘 inji: 我是不知道老公寓的监价如何，我自己经验之前买过两间新房的 08/27 09:11
81F：→ inji: 银行监价都是高於我买的价格 08/27 09:11
82F：推 bettybuy: 请房仲代书估看看 08/27 09:30
83F：推 furnaceh: 银行估价用实价跟你买的价格 最近刚贷 08/27 09:31
84F：→ bettybuy: 我记得这两年平均核贷金额为75成 08/27 09:32
85F：→ bettybuy: 每个地区又有一点差异 08/27 09:32
86F：→ furnaceh: 其实在地银行都知道每一区的价格在哪 连代书都认识 08/27 09:33
87F：嘘 Best5566: 红的明显，你真的想知道最好拿大概地点跟真的价钱出来 08/27 09:36
88F：→ Best5566: 讲，什麽开价100仲介说140，最後都变成乱讲 08/27 09:36
89F：推 encoreg57985: 我成交的和监价差一万多（总价）单价差几百元 算运 08/27 09:40
90F：→ encoreg57985: 气好 08/27 09:40
91F：推 jessicaabc98: 现金要备那麽多，不如买个新一点的，银行还会过八 08/27 09:41
92F：→ jessicaabc98: 成，房仲跟银行，我一定信银行啦 08/27 09:41
93F：→ Taiwanwolf: 代表你买贵了 08/27 09:47
94F：推 kissmeeggy: 我的房子银行监价2500，买2200。中信跟国泰的监价 08/27 09:51
95F：→ kissmeeggy: 都比我买的高。 08/27 09:51
96F：→ bnn: 换家银行监看看 08/27 10:12
97F：推 suPerFlyK: 多问几间银行 有些就是真的没那个价 08/27 10:16
98F：嘘 googlegoogle: 别人给你答案你还一直坚持 08/27 10:24
99F：嘘 googlegoogle: 初估跟实际要贷款时的监价一定有落差 08/27 10:25
100F：推 pig432: 房仲的话别信！不然就跟房仲说合约多注记若银行监价未达预 08/27 11:02
101F：→ pig432: 期，无条件取消，叫他去跟屋主谈 08/27 11:02
102F：嘘 jessicaabc98: 就是加附约，没过就是解，台湾人的调性，不会管你 08/27 11:12
103F：→ jessicaabc98: 现金拿不出来的死活，信房仲？ 08/27 11:12
104F：推 ZackRyo: 有落差是有，但是落差太大成数基本上都不好拉到你买价8成 08/27 11:16
105F：→ ZackRyo: ，多准备一点现金吧 08/27 11:16
106F：→ jessicaabc98: 备现金不如买别的可以贷的，不要再害人了啦 08/27 11:18
107F：推 apollon0990: 银行估价原本就比较保守，那是为了债权保证 08/27 11:32
108F：→ jessicaabc98: 连银行都不敢贷给你了，你还要，这逻辑我是不懂 08/27 11:35
109F：推 foorg: 最近刚核贷流程中，只能建议现金要超过两成，监价有到八成 08/27 12:29
110F：→ foorg: 的屋况可能屋况没很好，都要一笔钱装潢，屋况好的成交价就 08/27 12:29
111F：→ foorg: 高，监价跟不上 08/27 12:29
112F：推 kusorita: 买下去不但让人赚一笔还帮解套吧 08/27 12:32
113F：→ kusorita: 现在房市交易量差，加市况没很好，多考虑一点吧 08/27 12:33
114F：→ lovebridget: 公寓到处都是 买别间就好 08/27 12:34
115F：→ lovebridget: 公寓卖100 笑死 08/27 12:34
116F：→ lovebridget: 也可能他就开给你杀的 你就出70 不谈拉倒看别间 08/27 12:36
117F：推 jimhall: 觉得会赚就买 银行监价要先确定是真的银行监价 一 08/27 13:10
118F：→ jimhall: 家不够多看几家 如果各家一致 还是觉得自己比银行 08/27 13:10
119F：→ jimhall: 会监价 就下手买 以後还可以做监价行业 08/27 13:10
120F：推 jimhall: 下跌段的时候 都是用前一手的买价来开价 都不给赚 08/27 13:12
121F：→ jimhall: 的 不卖拉倒 08/27 13:12
122F：推 fuzzycool: 至少要备3成 08/27 13:23
123F：→ fuzzycool: 没有3成就去买预售吧 08/27 13:23
124F：嘘 jessicaabc98: 有三成现，买啥公寓，这边坏人有够多 08/27 13:30
125F：→ clamperni: 看你条件的 08/27 15:00
126F：嘘 ztdxqa: 说到这个就气。几个月前买了3.5K的房子但银行监价只有3.1 08/27 15:43
127F：→ ztdxqa: K, 直接要多加300自备款。一咬牙卖了300的股票结果这几个 08/27 15:43
128F：→ ztdxqa: 月就涨了五成 08/27 15:43
129F：→ oncloudy: 还好吧？看你会不会找啊 08/27 16:37
130F：→ oncloudy: 我前阵子买 银行监价1500，买1100 08/27 16:37
131F：→ oncloudy: 很正常呀 本来就有高有低 08/27 16:37
132F：→ remotefly: 涨价期间 都会差10~15% 正常 08/27 17:46
133F：推 abs5252: 银行估120 你会用120跟屋主买吗？ 银行估70 你就听 08/27 23:05
134F：→ abs5252: ？ 08/27 23:05
135F：推 Nightu05: 我们银行监价确实会比较保守 08/27 23:15
136F：→ Nightu05: 除非买到特便宜的 那监价真的比较高 08/27 23:15
137F：→ Nightu05: 我跟朋友的房子最近都满快成交 不一定交易量差喔 08/27 23:16
138F：→ Nightu05: 如果是广告价的开价 那就是最高的 要用谈到的成交价去 08/27 23:17
139F：→ Nightu05: 估有没有8成～ 08/27 23:17
140F：推 ob54314: 找代书问监价 有认识有差 不要怕加条约 08/28 00:09
141F：推 benny1990615: 请教监价跟不上是常态吗？我当初买的时候监价还比成 08/28 00:17
142F：→ benny1990615: 交价高 08/28 00:17
143F：→ rockhart: 银行监价本来就相对保守，拉高你的头期款成数就好了 08/28 02:12