作者chmin (June.)
看板home-sale
標題[請益] 首次購買隔套租房，求建議
時間Fri Aug 25 00:53:12 2023
各位版上前輩好，爬了許多文，手上也正好有些閒錢，想入手一間收租房當投資，求各位
前輩建議。
[物件一]
台北市蛋黃區，6米巷公寓4/4 (有頂加)。鋼筋混泥土結構，屋齡約48年。權狀約30坪無
公設，地坪約11。目前4樓格局是兩間兩房一廳加一間套房。頂加則是三間套房。所有房
間新裝潢約3年，目前滿租，每月收租合計約11.5萬，預計2700萬能入手。(這間不期待都
更，只看收租收益)
優點：
1. 每月收租收益高&投報酬率高。
2. 新裝潢，租金較高，租客水準較高，較無管理問題。
3. 離目前居住處很近。
缺點：
1. 頂加在約3年前有違規增建屋頂，多產生一間套房，被舉報。目前狀態是：
”無訂拆日期+由區隊列管，依序處理”(仲介是說當初有找議員去喬)。
2. 使用執照上有註記”屋頂上不得堆積雜物及私自加建”。
3. 建物部分坐落鄰地，未來鄰地所有人有主張侵權或要求價購等風險。
4. 持有土地是好幾個地號且為”袋狀地”，無直通馬路，但目前通行路線已行之多年，
似乎土地權人也無法再收通行費，且好幾棟建築物都需使用此通行路線到馬路。
[物件二]
台北市蛋黃區 8米巷公寓 3/3 (有頂加)。加強磚造結構，屋齡60.6年。權狀約26坪無公
設，地坪約13。目前三樓格局是四間套房。頂加則是三間套房。裝潢簡單、陳舊，但目前
也是滿租，每月收租合計約8萬，預計約2450萬能入手。(此間覺得有機會老屋重建，且目
前收租收益也還不錯)
優點：
1. 屋齡老，獨棟，且是加強磚造，老屋重建較可期待。
2. 土地持有為單一地號，無任何鄰地糾紛。
3. 整棟僅四個所有權人。
4. 離目前居住處很近。
缺點：
1. 房屋老舊，從樓梯就是破敗貌，加上套房裝潢也老舊，租金較低，租客水準較低，
怕有管理問題。
2. 怕等不到重建/都更。
目前傾向購買[物件二] 因其雖收益較低，但產權相對乾淨而且有重建/都更可能性。
想請問各位版上前輩，對此二物件，有沒有什麼看法與建議可分享。
非常感謝您們的時間 (鞠躬)。
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1F：→ abyssa1: 你要全現金買嗎？ 08/25 01:19
2F：→ chmin: 目前預計是只付頭期，然後一直延展寬限期。收租收益>寬限08/25 01:22
3F：→ chmin: 期利息支出。08/25 01:22
4F：推 tfct: A銀行估價會知道不合法嗎？08/25 01:27
5F：→ CrabBro: 物件一價格怪怪的，要懷疑一下租約真實性08/25 02:05
6F：→ CrabBro: 可能是匡你的假租約08/25 02:05
7F：→ CrabBro: 缺點1. 不要相信仲介的鬼話08/25 02:06
8F：→ CrabBro: 物件一的缺點4可以忽視，但缺點3是有可能發生的08/25 02:08
9F：→ CrabBro: 物件二很尷尬，通常這種物件就是收回來整理一下就很好租08/25 02:09
10F：→ CrabBro: 但是磚造60年加上頂加，這已經嚴重需要立即拆掉重建的08/25 02:10
11F：→ CrabBro: 你再花錢整理就不划算 08/25 02:10
※ 編輯: chmin (150.116.243.91 臺灣), 08/25/2023 02:22:27
12F：推 max780417: 你有基本的水電debug能力再來 08/25 03:22
13F：推 clairebear: 姑且不論物件，銀行鑑價不算頂加，隔套貸款成數低， 08/25 04:47
14F：→ clairebear: 頭期要付的可能比你想的還要多很多 08/25 04:47
15F：推 a9940597: 現在的人不好管，搞一些合法又正常的投資不好嗎？ 08/25 06:19
16F：推 DeathStarDS1: 台北市令人震驚太佩服了 08/25 06:22
17F：推 DeathStarDS1: 鄉民說的有道理，仲介說的租金要確認再確認再確認7 08/25 06:24
18F：→ DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24
19F：推 typhoonghi: 物件一投報率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黃區? 08/25 06:37
20F：推 iceyu: 現在還敢買頂加的真是勇者XD 08/25 06:57
21F：推 ohyababy001: 別碰頂加比較好，損失的比得到的多 08/25 07:01
22F：推 imprison: 台北市頂加以後不能修繕，10年後賣誰？ 08/25 07:06
23F：→ abyssa1: 你先問問銀行 隔套頭期常常是五成喔 08/25 07:29
24F：→ abyssa1: 頂加三個單位出租都是優先拆的 08/25 07:30
25F：推 ataky: 銀行知道是頂加這貸款成數就低了 08/25 07:33
26F：推 F93935: 三單元專案優先拆除 你找誰都沒用 08/25 07:38
27F：→ F93935: 你要賭？哪天房客處不好檢舉就拆了 08/25 07:39
28F：推 sdhpipt: 只看文章我會選二 08/25 08:18
29F：推 x156w423: 可以支撐總價就租金收益, 早期入手沒太大問題, 但現在 08/25 08:35
30F：→ x156w423: 你要承擔報拆(租金收益砍半)的潛在風險, 只能說你很勇 08/25 08:35
31F：→ x156w423: 喔 xD 08/25 08:35
32F：→ IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道會拖多久， 08/25 08:48
33F：→ IBIZA: 你能不靠租金自己付個10年租金嗎 08/25 08:48
34F：→ abyssa1: 自己拆可以拆成頂加保留兩單位先脫離優先名單 08/25 09:00
35F：→ abyssa1: 要估投報收益應該用這版本估計 自己花錢拆 頂加留兩間 08/25 09:00
36F：→ wiston1419: 物件二為啥還沒重建？要不要探聽一下？ 08/25 09:05
37F：→ IBIZA: 台北市這個屋齡的房子還沒重建的滿地都是 08/25 09:31
38F：推 swordhero: 小心換屋主老鄰居開始開告，頂加租金平分喔 08/25 09:51
39F：→ swordhero: 現在買頂加的怎不想原屋主為啥要賣，呵呵，風險優先喔 08/25 09:52
40F：→ wiston1419: 但要了解理由才能預期要等多久啊 08/25 10:00
41F：→ abyssa1: 保險一點就是頂加自住 樓下收租 鄰居沒得分 08/25 10:15
42F：→ lovemost: 兩個都不怎麼樣，硬要選選2 08/25 10:15
43F：推 lovemost: 你認真考慮一下，這兩個物件真的有值得你冒那麼高的風險 08/25 10:19
44F：→ lovemost: 去買嗎？ 08/25 10:19
45F：推 eeantsky: 頂加最危險就是下面幾層鄰居 搞定就沒問題 08/25 10:29
46F：推 ericeuro: 不只報拆，連頂加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30
47F：→ ericeuro: 其他住戶分。 08/25 10:30
48F：推 ericeuro: 投套的貸款條件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34
49F：→ ericeuro: 是成數低。你最好先問一下 08/25 10:34
50F：推 licochen: 不推薦，頂加是風險，只要房客或鄰居多次檢舉就壓不下來 08/25 10:38
51F：→ licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新聞事件....格套已經爛了 08/25 10:39
52F：推 ajj1: 2 08/25 10:59
53F：→ kklarinet: 千萬不要 08/25 11:55
54F：推 bettybuy: 一直覺得賣隔套的都是在找下一個冤大頭 08/25 12:38
55F：推 bboywhite: 有被檢舉報拆過的別碰 08/25 12:39
56F：→ bboywhite: 賣方頂加用送的除外 08/25 12:39
57F：→ bboywhite: 蛋黃區的鄰居不好對付ㄛ 08/25 12:40
58F：→ bboywhite: 安森旁的公寓4/4做個頂樓防水馬上有人來查，超敏感 喜 08/25 12:42
59F：→ bboywhite: 勒考 08/25 12:42
60F：推 licochen: 忘了說，不是頂加而已，違法格套的都可以檢舉耶 08/25 12:48
61F：→ licochen: 基本上誠心建議，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48
62F：→ abyssa1: 雙墩學區不錯…有附加價值可考慮 08/25 12:56
63F：→ abyssa1: 頂加自己拆一間 當成垃圾代收集中場 還可以 08/25 12:57
64F：→ abyssa1: 選項二真的賣很久就是了 08/25 12:58
66F：→ abyssa1: 不過賣這麼急大概不急 應該沒有短期馬上被拆的風險 08/25 13:01
67F：→ abyssa1: 可能就是買來設籍用 現在不需要了 邊租邊賣 08/25 13:01
68F：→ abyssa1: 他開2300的時候我有考慮過… 08/25 13:05
69F：推 kage01: 隔套麻煩 管理也沒獨套無腦 08/25 13:29
70F：推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去 這種格局即便換屋主大概也 08/25 13:58
71F：→ leveger0903: 是做出租用 08/25 13:58
72F：→ leveger0903: 我現任房東是家庭式套房 我想當下收益可能沒有分租 08/25 13:59
73F：→ leveger0903: 套房好 但在未來處分房產彈性上會比較好 08/25 13:59
74F：推 alanbread: 都不要買，台北隔套收益太低 08/25 15:14
75F：→ alanbread: 你買新北、台中、高雄隔套，丟給代管都更划算 08/25 15:14
76F：推 apson: 2. 08/25 21:03
77F：推 TommyHil: 1 08/25 21:11
78F：噓 labdog: 台北頂加是票房毒藥 08/25 23:55