作者chmin (June.)
看板home-sale
标题[请益] 首次购买隔套租房，求建议
时间Fri Aug 25 00:53:12 2023
各位版上前辈好，爬了许多文，手上也正好有些闲钱，想入手一间收租房当投资，求各位
前辈建议。
[物件一]
台北市蛋黄区，6米巷公寓4/4 (有顶加)。钢筋混泥土结构，屋龄约48年。权状约30坪无
公设，地坪约11。目前4楼格局是两间两房一厅加一间套房。顶加则是三间套房。所有房
间新装潢约3年，目前满租，每月收租合计约11.5万，预计2700万能入手。(这间不期待都
更，只看收租收益)
优点：
1. 每月收租收益高&投报酬率高。
2. 新装潢，租金较高，租客水准较高，较无管理问题。
3. 离目前居住处很近。
缺点：
1. 顶加在约3年前有违规增建屋顶，多产生一间套房，被举报。目前状态是：
”无订拆日期+由区队列管，依序处理”(仲介是说当初有找议员去乔)。
2. 使用执照上有注记”屋顶上不得堆积杂物及私自加建”。
3. 建物部分坐落邻地，未来邻地所有人有主张侵权或要求价购等风险。
4. 持有土地是好几个地号且为”袋状地”，无直通马路，但目前通行路线已行之多年，
似乎土地权人也无法再收通行费，且好几栋建筑物都需使用此通行路线到马路。
[物件二]
台北市蛋黄区 8米巷公寓 3/3 (有顶加)。加强砖造结构，屋龄60.6年。权状约26坪无公
设，地坪约13。目前三楼格局是四间套房。顶加则是三间套房。装潢简单、陈旧，但目前
也是满租，每月收租合计约8万，预计约2450万能入手。(此间觉得有机会老屋重建，且目
前收租收益也还不错)
优点：
1. 屋龄老，独栋，且是加强砖造，老屋重建较可期待。
2. 土地持有为单一地号，无任何邻地纠纷。
3. 整栋仅四个所有权人。
4. 离目前居住处很近。
缺点：
1. 房屋老旧，从楼梯就是破败貌，加上套房装潢也老旧，租金较低，租客水准较低，
怕有管理问题。
2. 怕等不到重建/都更。
目前倾向购买[物件二] 因其虽收益较低，但产权相对乾净而且有重建/都更可能性。
想请问各位版上前辈，对此二物件，有没有什麽看法与建议可分享。
非常感谢您们的时间 (鞠躬)。
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1F：→ abyssa1: 你要全现金买吗？ 08/25 01:19
2F：→ chmin: 目前预计是只付头期，然後一直延展宽限期。收租收益>宽限08/25 01:22
3F：→ chmin: 期利息支出。08/25 01:22
4F：推 tfct: A银行估价会知道不合法吗？08/25 01:27
5F：→ CrabBro: 物件一价格怪怪的，要怀疑一下租约真实性08/25 02:05
6F：→ CrabBro: 可能是匡你的假租约08/25 02:05
7F：→ CrabBro: 缺点1. 不要相信仲介的鬼话08/25 02:06
8F：→ CrabBro: 物件一的缺点4可以忽视，但缺点3是有可能发生的08/25 02:08
9F：→ CrabBro: 物件二很尴尬，通常这种物件就是收回来整理一下就很好租08/25 02:09
10F：→ CrabBro: 但是砖造60年加上顶加，这已经严重需要立即拆掉重建的08/25 02:10
11F：→ CrabBro: 你再花钱整理就不划算 08/25 02:10
※ 编辑: chmin (150.116.243.91 台湾), 08/25/2023 02:22:27
12F：推 max780417: 你有基本的水电debug能力再来 08/25 03:22
13F：推 clairebear: 姑且不论物件，银行监价不算顶加，隔套贷款成数低， 08/25 04:47
14F：→ clairebear: 头期要付的可能比你想的还要多很多 08/25 04:47
15F：推 a9940597: 现在的人不好管，搞一些合法又正常的投资不好吗？ 08/25 06:19
16F：推 DeathStarDS1: 台北市令人震惊太佩服了 08/25 06:22
17F：推 DeathStarDS1: 乡民说的有道理，仲介说的租金要确认再确认再确认7 08/25 06:24
18F：→ DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24
19F：推 typhoonghi: 物件一投报率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黄区? 08/25 06:37
20F：推 iceyu: 现在还敢买顶加的真是勇者XD 08/25 06:57
21F：推 ohyababy001: 别碰顶加比较好，损失的比得到的多 08/25 07:01
22F：推 imprison: 台北市顶加以後不能修缮，10年後卖谁？ 08/25 07:06
23F：→ abyssa1: 你先问问银行 隔套头期常常是五成喔 08/25 07:29
24F：→ abyssa1: 顶加三个单位出租都是优先拆的 08/25 07:30
25F：推 ataky: 银行知道是顶加这贷款成数就低了 08/25 07:33
26F：推 F93935: 三单元专案优先拆除 你找谁都没用 08/25 07:38
27F：→ F93935: 你要赌？哪天房客处不好检举就拆了 08/25 07:39
28F：推 sdhpipt: 只看文章我会选二 08/25 08:18
29F：推 x156w423: 可以支撑总价就租金收益, 早期入手没太大问题, 但现在 08/25 08:35
30F：→ x156w423: 你要承担报拆(租金收益砍半)的潜在风险, 只能说你很勇 08/25 08:35
31F：→ x156w423: 喔 xD 08/25 08:35
32F：→ IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道会拖多久， 08/25 08:48
33F：→ IBIZA: 你能不靠租金自己付个10年租金吗 08/25 08:48
34F：→ abyssa1: 自己拆可以拆成顶加保留两单位先脱离优先名单 08/25 09:00
35F：→ abyssa1: 要估投报收益应该用这版本估计 自己花钱拆 顶加留两间 08/25 09:00
36F：→ wiston1419: 物件二为啥还没重建？要不要探听一下？ 08/25 09:05
37F：→ IBIZA: 台北市这个屋龄的房子还没重建的满地都是 08/25 09:31
38F：推 swordhero: 小心换屋主老邻居开始开告，顶加租金平分喔 08/25 09:51
39F：→ swordhero: 现在买顶加的怎不想原屋主为啥要卖，呵呵，风险优先喔 08/25 09:52
40F：→ wiston1419: 但要了解理由才能预期要等多久啊 08/25 10:00
41F：→ abyssa1: 保险一点就是顶加自住 楼下收租 邻居没得分 08/25 10:15
42F：→ lovemost: 两个都不怎麽样，硬要选选2 08/25 10:15
43F：推 lovemost: 你认真考虑一下，这两个物件真的有值得你冒那麽高的风险 08/25 10:19
44F：→ lovemost: 去买吗？ 08/25 10:19
45F：推 eeantsky: 顶加最危险就是下面几层邻居 搞定就没问题 08/25 10:29
46F：推 ericeuro: 不只报拆，连顶加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30
47F：→ ericeuro: 其他住户分。 08/25 10:30
48F：推 ericeuro: 投套的贷款条件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34
49F：→ ericeuro: 是成数低。你最好先问一下 08/25 10:34
50F：推 licochen: 不推荐，顶加是风险，只要房客或邻居多次检举就压不下来 08/25 10:38
51F：→ licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新闻事件....格套已经烂了 08/25 10:39
52F：推 ajj1: 2 08/25 10:59
53F：→ kklarinet: 千万不要 08/25 11:55
54F：推 bettybuy: 一直觉得卖隔套的都是在找下一个冤大头 08/25 12:38
55F：推 bboywhite: 有被检举报拆过的别碰 08/25 12:39
56F：→ bboywhite: 卖方顶加用送的除外 08/25 12:39
57F：→ bboywhite: 蛋黄区的邻居不好对付ㄛ 08/25 12:40
58F：→ bboywhite: 安森旁的公寓4/4做个顶楼防水马上有人来查，超敏感 喜 08/25 12:42
59F：→ bboywhite: 勒考 08/25 12:42
60F：推 licochen: 忘了说，不是顶加而已，违法格套的都可以检举耶 08/25 12:48
61F：→ licochen: 基本上诚心建议，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48
62F：→ abyssa1: 双墩学区不错…有附加价值可考虑 08/25 12:56
63F：→ abyssa1: 顶加自己拆一间 当成垃圾代收集中场 还可以 08/25 12:57
64F：→ abyssa1: 选项二真的卖很久就是了 08/25 12:58
66F：→ abyssa1: 不过卖这麽急大概不急 应该没有短期马上被拆的风险 08/25 13:01
67F：→ abyssa1: 可能就是买来设籍用 现在不需要了 边租边卖 08/25 13:01
68F：→ abyssa1: 他开2300的时候我有考虑过… 08/25 13:05
69F：推 kage01: 隔套麻烦 管理也没独套无脑 08/25 13:29
70F：推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去 这种格局即便换屋主大概也 08/25 13:58
71F：→ leveger0903: 是做出租用 08/25 13:58
72F：→ leveger0903: 我现任房东是家庭式套房 我想当下收益可能没有分租 08/25 13:59
73F：→ leveger0903: 套房好 但在未来处分房产弹性上会比较好 08/25 13:59
74F：推 alanbread: 都不要买，台北隔套收益太低 08/25 15:14
75F：→ alanbread: 你买新北、台中、高雄隔套，丢给代管都更划算 08/25 15:14
76F：推 apson: 2. 08/25 21:03
77F：推 TommyHil: 1 08/25 21:11
78F：嘘 labdog: 台北顶加是票房毒药 08/25 23:55