作者gavinjoy (gavin)
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標題[請益] 北市住三危老重建收租效益
時間Mon Aug 21 13:46:24 2023
首先感謝版上各位大神前輩無私分享房產概念與實務操作經驗
讓小弟受益匪淺,同時也開始正視思考如何運用家裡能給的資源
目前家裡能運用最大的資源莫過於一塊近市中心的土地
自身狀況及土地相關資訊如下
[重建規劃想法]:
自我投資方向以置產雙北房產進行長期收租,考量購置雙北物件投報低
不如思考將祖產土地活化,利用危老重建成多戶獨立門牌套房進行收租
並申請公益出租人,每戶每年領取修繕補助
同時每戶再向銀行申請增貸來進行後續投資
達到獲取收租效益的同時,保留祖產土地、完成父親不變賣祖產的願望
[個人背景狀況]:
40歲,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190萬,
房租年收入64萬(收租房房貸1,100萬,30年,目前在第一年寬限期)
老婆存款300萬,但未來有考慮用來購置桃園自住房
[父母背景狀況]:
存款150萬,無收入,靠每月孝親費生活
母親在台中有一33年社區房(無貸款),近半年同社區實價登入為650萬
[土地&附近租屋資訊]:
大同區住三-土地80坪,地上現有屋齡50年以上,40坪磚造/木樑屋頂的獨立透天
位置離北市大橋頭捷運站約500公尺
目前土地有1/4被劃為計畫道路,未被市府徵收
且該計畫道路上,目前都有老舊地上物,個人判斷市府應該無法執行道路徵收
附近獨立套房租金範圍落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相關資料]:
目前查詢危老重建相關規定
1. 放寬住宅區建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超過60%。
2. 容積獎勵-最i達建築基地1.3倍之基準容積或1.15倍之原建築容積。
因此可重建資料概算如下:
a. 含計畫道路面積
基地面積: 80坪x60%=48坪
總建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除計畫道路面積
基地面積: 60坪x60%=36坪
總建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想請教版上各位有經驗的前輩
1. 重建計畫是否符合效益?
2. 重建費用能否利用土融來降低自備款?銀行會用如何認定土地價值?
(台北市地政局近一年附近住三用地實際交易價格從75萬~160萬元/坪都有)
3. 被劃為計畫道路的用地,未被徵收情況下,能否用來重建?
4. 若因計畫道路影響造成建築面積形狀不漂亮,地主能進行什麼自救措施?
以上請各位前輩不吝指教
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1F：→ sagarain: 找個建築師出個方案先 法規有時有現場因素 08/21 13:52
2F：推 suwy: 工程車如何出入? 有通行權同意書才能拿使照 08/21 14:14
3F：→ EskimoPig: 不管實際能蓋多少,你不變賣未來的建物以你的財力 08/21 14:21
4F：→ EskimoPig: 要打算靠未來出租慢慢償還營造成本風險有點大 08/21 14:21
5F：→ EskimoPig: 家裡附近停車的需求如何?如果有辦法蓋停車場不知道 08/21 14:22
6F：→ EskimoPig: 會不會比較理想一點? 08/21 14:22
7F：推 sdhpipt: 台北市住三有最小側院退縮 所以說你面寬如果不夠的話 08/21 14:27
8F：→ EskimoPig: 因你已有既成道路可供通行,這部分若形狀適當停車 08/21 14:27
9F：→ EskimoPig: 應該可以花較少成本保持一定的收入 08/21 14:27
10F：→ sdhpipt: 會很難改建 蓋出來有可能窄的像筷子 然後每層樓算公設比 08/21 14:28
11F：→ sdhpipt: 會逼近50% 08/21 14:28
12F：→ sdhpipt: 都市計畫道路用地可以捐出換容積 灌回去建案 問題倒不大 08/21 14:29
13F：推 highkickboy: 你要看樓地板面積 土地融資就是自己當起造人 自己發 08/21 14:31
14F：→ highkickboy: 包 如果只是蓋一個小間的全部打掉 個人不建議 08/21 14:31
15F：推 highkickboy: 地坪四十？找住戶一起簽擴大面積會比較好 單純吃自己 08/21 14:32
16F：→ highkickboy: 容積獎勵很少的 08/21 14:32
17F：推 roy0710: 重建費用危老可以全貸啊 08/21 14:35
18F：推 EskimoPig: 他主要問的應該是在不處分掉土地的任何一部分重蓋收租 08/21 14:38
19F：→ zxc24522: 小基地營建成本很高喔，再來營建面積不是這樣算的 08/21 14:55
20F：推 gardeniablue: (2.25)225%應該是原地容積率，1.3算理想的獎勵… 08/21 15:01
21F：→ gardeniablue: 1.6是什麼呢？ 08/21 15:01
22F：推 hois: 可諮詢危老重建協助評估 從貸款設計請照施工監工一條龍服務 08/21 15:12
23F：推 prichman: 感覺很硬 硬蓋起來資金壓力很大 小基地成本也高還是外 08/21 15:33
24F：→ prichman: 行 繼續躺著等別人來談？ 同時增貸出來做資金活用 08/21 15:33
25F：推 gardeniablue: 另外1.3的容積計算好像也怪怪的… 08/21 15:42
26F：→ gardeniablue: 你的容積率是225%的話。拿到30%的容積獎勵 08/21 15:43
27F：推 gardeniablue: 應該是225+30=255%。 08/21 15:47
28F：→ gardeniablue: 60坪*255%=153坪…吧 08/21 15:48
29F：→ gardeniablue: 另外記得30%是理想值…沒那麼好拿…你要付出不少才 08/21 15:49
30F：→ gardeniablue: 有30% 08/21 15:49
31F：推 gardeniablue: 綠建築(+$)智慧建築(+$)等來拿獎勵，另外老屋重建要 08/21 15:51
32F：→ gardeniablue: 有計畫書是另一筆 08/21 15:51
33F：→ gardeniablue: 再來因為獎勵也要跑流程…會比一般自建來得…拖 08/21 15:52
34F：推 gerychen: 樓上 原po算的是對的 你寫的是錯的 08/21 15:55
35F：推 nexcaree: 原post是算對的，所以30%容積獎勵是基準容積的30% 08/21 15:56
36F：→ nexcaree: 所以拿到的是292.5%(危老拿到滿)。現在還有沒有時程獎勵 08/21 15:57
37F：→ nexcaree: 另計10%要查。但小基地不太可能拿滿，台北市大概20%左右 08/21 15:58
38F：推 gardeniablue: 原來我錯了Orz 08/21 15:58
39F：→ gardeniablue: 以前曾想過，但建地太小之後就完全把危老丟一旁 08/21 15:58
40F：→ gardeniablue: 對不起Orz 08/21 15:59
41F：→ nexcaree: 1.6是銷坪系數。含公設等等的坪數，但是小基地會更高， 08/21 15:59
42F：→ nexcaree: 基本上小基地公設比40-50%跑不掉。 08/21 16:00
43F：推 nexcaree: 困難在停車位的部分，一樓拿來停車不挖地下室是一種方法 08/21 16:04
44F：→ nexcaree: 大概七層樓一層一戶。土融有機會但小基地建築成本會比大 08/21 16:07
45F：→ nexcaree: 基地高出許多。 08/21 16:07
46F：推 MeeToo: 法規允許自己疊貨櫃屋出租嗎？ 08/21 16:35
47F：推 nexcaree: 應該消防法規會過不了。總之是建築就要符合建築技術規則 08/21 16:41
48F：推 reil: 建議直接賣掉，不要胡思亂想 08/21 16:45
49F：→ abyssa1: 你資金不足根本蓋不起來的…別傻傻以為建商多好賺 08/21 17:00
50F：→ abyssa1: 小基地蓋個300坪成本大概要5000萬吧 08/21 17:03
51F：→ abyssa1: 你們的收入跟存款要搞這個小案槓桿也太高 08/21 17:03
52F：推 chair209: 小基地就不要想怎麼賺了吧，先把舊的整理好出租比較實際 08/21 17:22
53F：→ chair209: 反正你也有孩子，繼續等，等到周圍一起改建就好 08/21 17:23
54F：→ sagarain: 貨櫃不用請照吧 應該是另外的法規 08/21 17:45
55F：→ IBIZA: 2.25台北住三法容、1.3容獎、1.6容積轉銷坪 08/21 21:48
56F：推 shawncarter: 你與其在那邊做夢不如直接賣掉去買一些別的房子收租 08/22 00:22
57F：→ shawncarter: 比較實際 08/22 00:22
58F：→ dcdc: 收租房年收這樣是給間出租啊~? 08/26 13:32