作者gavinjoy (gavin)
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标题[请益] 北市住三危老重建收租效益
时间Mon Aug 21 13:46:24 2023
首先感谢版上各位大神前辈无私分享房产概念与实务操作经验
让小弟受益匪浅,同时也开始正视思考如何运用家里能给的资源
目前家里能运用最大的资源莫过於一块近市中心的土地
自身状况及土地相关资讯如下
[重建规划想法]:
自我投资方向以置产双北房产进行长期收租,考量购置双北物件投报低
不如思考将祖产土地活化,利用危老重建成多户独立门牌套房进行收租
并申请公益出租人,每户每年领取修缮补助
同时每户再向银行申请增贷来进行後续投资
达到获取收租效益的同时,保留祖产土地、完成父亲不变卖祖产的愿望
[个人背景状况]:
40岁,一般上班族,育有2子,家庭工作年收190万,
房租年收入64万(收租房房贷1,100万,30年,目前在第一年宽限期)
老婆存款300万,但未来有考虑用来购置桃园自住房
[父母背景状况]:
存款150万,无收入,靠每月孝亲费生活
母亲在台中有一33年社区房(无贷款),近半年同社区实价登入为650万
[土地&附近租屋资讯]:
大同区住三-土地80坪,地上现有屋龄50年以上,40坪砖造/木梁屋顶的独立透天
位置离北市大桥头捷运站约500公尺
目前土地有1/4被划为计画道路,未被市府徵收
且该计画道路上,目前都有老旧地上物,个人判断市府应该无法执行道路徵收
附近独立套房租金范围落在17,000~20,000(6~8坪)
[重建相关资料]:
目前查询危老重建相关规定
1. 放宽住宅区建蔽率-基地≦500M2，得依原建蔽率重建，但最高不得超过60%。
2. 容积奖励-最i达建筑基地1.3倍之基准容积或1.15倍之原建筑容积。
因此可重建资料概算如下:
a. 含计画道路面积
基地面积: 80坪x60%=48坪
总建坪: 80坪x2.25x1.3x1.6=374坪
b. 扣除计画道路面积
基地面积: 60坪x60%=36坪
总建坪: 60坪x2.25x1.3x1.6=280坪
想请教版上各位有经验的前辈
1. 重建计画是否符合效益?
2. 重建费用能否利用土融来降低自备款?银行会用如何认定土地价值?
(台北市地政局近一年附近住三用地实际交易价格从75万~160万元/坪都有)
3. 被划为计画道路的用地,未被徵收情况下,能否用来重建?
4. 若因计画道路影响造成建筑面积形状不漂亮,地主能进行什麽自救措施?
以上请各位前辈不吝指教
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1F：→ sagarain: 找个建筑师出个方案先 法规有时有现场因素 08/21 13:52
2F：推 suwy: 工程车如何出入? 有通行权同意书才能拿使照 08/21 14:14
3F：→ EskimoPig: 不管实际能盖多少,你不变卖未来的建物以你的财力 08/21 14:21
4F：→ EskimoPig: 要打算靠未来出租慢慢偿还营造成本风险有点大 08/21 14:21
5F：→ EskimoPig: 家里附近停车的需求如何?如果有办法盖停车场不知道 08/21 14:22
6F：→ EskimoPig: 会不会比较理想一点? 08/21 14:22
7F：推 sdhpipt: 台北市住三有最小侧院退缩 所以说你面宽如果不够的话 08/21 14:27
8F：→ EskimoPig: 因你已有既成道路可供通行,这部分若形状适当停车 08/21 14:27
9F：→ EskimoPig: 应该可以花较少成本保持一定的收入 08/21 14:27
10F：→ sdhpipt: 会很难改建 盖出来有可能窄的像筷子 然後每层楼算公设比 08/21 14:28
11F：→ sdhpipt: 会逼近50% 08/21 14:28
12F：→ sdhpipt: 都市计画道路用地可以捐出换容积 灌回去建案 问题倒不大 08/21 14:29
13F：推 highkickboy: 你要看楼地板面积 土地融资就是自己当起造人 自己发 08/21 14:31
14F：→ highkickboy: 包 如果只是盖一个小间的全部打掉 个人不建议 08/21 14:31
15F：推 highkickboy: 地坪四十？找住户一起签扩大面积会比较好 单纯吃自己 08/21 14:32
16F：→ highkickboy: 容积奖励很少的 08/21 14:32
17F：推 roy0710: 重建费用危老可以全贷啊 08/21 14:35
18F：推 EskimoPig: 他主要问的应该是在不处分掉土地的任何一部分重盖收租 08/21 14:38
19F：→ zxc24522: 小基地营建成本很高喔，再来营建面积不是这样算的 08/21 14:55
20F：推 gardeniablue: (2.25)225%应该是原地容积率，1.3算理想的奖励… 08/21 15:01
21F：→ gardeniablue: 1.6是什麽呢？ 08/21 15:01
22F：推 hois: 可谘询危老重建协助评估 从贷款设计请照施工监工一条龙服务 08/21 15:12
23F：推 prichman: 感觉很硬 硬盖起来资金压力很大 小基地成本也高还是外 08/21 15:33
24F：→ prichman: 行 继续躺着等别人来谈？ 同时增贷出来做资金活用 08/21 15:33
25F：推 gardeniablue: 另外1.3的容积计算好像也怪怪的… 08/21 15:42
26F：→ gardeniablue: 你的容积率是225%的话。拿到30%的容积奖励 08/21 15:43
27F：推 gardeniablue: 应该是225+30=255%。 08/21 15:47
28F：→ gardeniablue: 60坪*255%=153坪…吧 08/21 15:48
29F：→ gardeniablue: 另外记得30%是理想值…没那麽好拿…你要付出不少才 08/21 15:49
30F：→ gardeniablue: 有30% 08/21 15:49
31F：推 gardeniablue: 绿建筑(+$)智慧建筑(+$)等来拿奖励，另外老屋重建要 08/21 15:51
32F：→ gardeniablue: 有计画书是另一笔 08/21 15:51
33F：→ gardeniablue: 再来因为奖励也要跑流程…会比一般自建来得…拖 08/21 15:52
34F：推 gerychen: 楼上 原po算的是对的 你写的是错的 08/21 15:55
35F：推 nexcaree: 原post是算对的，所以30%容积奖励是基准容积的30% 08/21 15:56
36F：→ nexcaree: 所以拿到的是292.5%(危老拿到满)。现在还有没有时程奖励 08/21 15:57
37F：→ nexcaree: 另计10%要查。但小基地不太可能拿满，台北市大概20%左右 08/21 15:58
38F：推 gardeniablue: 原来我错了Orz 08/21 15:58
39F：→ gardeniablue: 以前曾想过，但建地太小之後就完全把危老丢一旁 08/21 15:58
40F：→ gardeniablue: 对不起Orz 08/21 15:59
41F：→ nexcaree: 1.6是销坪系数。含公设等等的坪数，但是小基地会更高， 08/21 15:59
42F：→ nexcaree: 基本上小基地公设比40-50%跑不掉。 08/21 16:00
43F：推 nexcaree: 困难在停车位的部分，一楼拿来停车不挖地下室是一种方法 08/21 16:04
44F：→ nexcaree: 大概七层楼一层一户。土融有机会但小基地建筑成本会比大 08/21 16:07
45F：→ nexcaree: 基地高出许多。 08/21 16:07
46F：推 MeeToo: 法规允许自己叠货柜屋出租吗？ 08/21 16:35
47F：推 nexcaree: 应该消防法规会过不了。总之是建筑就要符合建筑技术规则 08/21 16:41
48F：推 reil: 建议直接卖掉，不要胡思乱想 08/21 16:45
49F：→ abyssa1: 你资金不足根本盖不起来的…别傻傻以为建商多好赚 08/21 17:00
50F：→ abyssa1: 小基地盖个300坪成本大概要5000万吧 08/21 17:03
51F：→ abyssa1: 你们的收入跟存款要搞这个小案杠杆也太高 08/21 17:03
52F：推 chair209: 小基地就不要想怎麽赚了吧，先把旧的整理好出租比较实际 08/21 17:22
53F：→ chair209: 反正你也有孩子，继续等，等到周围一起改建就好 08/21 17:23
54F：→ sagarain: 货柜不用请照吧 应该是另外的法规 08/21 17:45
55F：→ IBIZA: 2.25台北住三法容、1.3容奖、1.6容积转销坪 08/21 21:48
56F：推 shawncarter: 你与其在那边做梦不如直接卖掉去买一些别的房子收租 08/22 00:22
57F：→ shawncarter: 比较实际 08/22 00:22
58F：→ dcdc: 收租房年收这样是给间出租啊~? 08/26 13:32