作者mfcke (遇到低能就是黑單)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 能預測30年後的房市嗎?
時間Mon Feb 20 23:44:37 2023
本來一篇毒瘤文的廢主題 被拯救起來了
: 接下來3～5年
: 經濟會處於滯漲狀態
: 中高通膨+低於成長率
: 雖然可能GDP年複合成長率+通膨數值差異不大
: 但這是長期線性回歸的指標
: 短期勢必會因為以下理由下跌
: 1、實質收入減少耐久財延後購買（買氣降）
: 2、央行抑制通膨維持相對高的利率
: 我懷疑台灣央行今年有灰天鵝會意外升息
: 因為3月可能水電大漲刺激通膨下半年爆發
: 加上濫發6000現金造成需求增加
: 可能美國利率不升了
: 但台灣央行在失業率跟外銷回穩後意外升息
: 而且因為滯漲基本上跟過去30年模式不同
: 一定有很多「成功人士」沒看見問題點
: 因為「明後年即將重返榮耀」
: 但實際上將會遇到中期高利率水準的問題
: 短期影響到市場
: 時間拖長了多少會有過於樂觀的投資人爆掉
現在主要就是通膨的隱憂還沒結束 油電水估計會再漲一波 帶動通膨
雖然會帶動租金上漲 但是因為食物 交通 這些需求是優於房地產的
這時候房價下修 租金上漲 兩邊進行媒合是必不可免的
不動產主要是一個套現未來的行為 當你去估計貸款的時候 通常不會想到通膨影響
但是當生活費一直被拉高 自然會去排擠到房地產的資金
以總體面來看 台灣房地產的成功人士 確實會有點過於樂觀
因為低利率波動+低持有稅保護
市場目前的冷盤修正力度 只反應 利率大概只有今年高 明後年會降息
如果明後年也不降息 坦白講 目前價格是會在往下的
至於通膨到底是狀況如何 我跟你這邊有分歧點 你答案是悲觀的
我答案還是偏向樂觀
真心覺得 長期通膨 必須是真的有缺原物料
但是現在通膨可能是供應鏈 缺勞工 運輸問題等等
世界原物料是不缺的 只是疫情後的再平衡速度實在很慢
就是說 我相信通膨不會再起 他會持續緩降 不會7% 6% 5% 4% 3% 5% 6%
再來就是匯率 根據套利原則 油電水這些狀況 應該是"已"反應在匯率之中
最近的強勢倒是很意外
結論就是 實戰操作方面 我個人啦 很簡單
一定要等美國宣布打贏這場仗再進場 寧願追高 也不要冒風險
如果真的是走悲觀的世界線 持續中高利率3~5年 那持盈保泰是非常重要的
: 3、住宅地域供給失衡矯正回歸
: 這波大漲是不分失衡程度一律大漲
: 主因是資金氾濫+低利掩蓋了抗性
: 但資金退潮與中期高利環境
: 會讓很多供給無慮的地方到某個臨界點
: 撐不住開始多殺多
這很值得繼續討論
一旦走入悲觀線
確實會有因為取得成本低 可以開殺的疑慮
仔細推敲
首先是 預售屋會停止供給
所以最新的預售屋變得像是精品再賣 基於成本被墊在那邊
最慘就是完全不開案 裁員應對 只留已開案必須繼續銷售
(我知道基於供需法則 建商有可能在極惡劣狀況殺破成本價 要度過金流危機
但是這點容我跳過 因為個人不覺得會慘到那程度 )
至於已經便宜取得的新屋 會進行下殺修正 不過我也不到非常悲觀
因為新屋非常稀少 除非太投機區域 就我目前桃竹來看 都還算沒到炒作
這波新房的搶購 確實都是想住新屋的人去買的
比較有可能我倒覺得是他們會便宜賣掉舊房子
試想 一個換屋族 目前自住30年老房成本20萬 市價40萬 買了一間預售一坪70萬
房價進入下修階段
老房變成房價30萬 預售變成50萬
實際上 大家應該會寧願小賺老房 去自住新房給他套
而不是賠錢賣掉預售屋
這也能解釋最近常來信的人問我 為何沒有很看壞預售
因為預售沒有真的啟動啊 風向不好 直接不開案
一開始盤整會優先預售受創 但是了不起0開案 怎樣 誰要做賠錢生意?
老屋卻可以因為持有成本 怎賣都賺
我相信上面那例子 應該是很清楚說明了
(當然上面這例子也不討論該人金流過不了 因為就是嚴重到裁員
不然他買70萬早算好金流)
市場會在偏高利率時候 進行房租 房價的媒合 屋齡跟房價的關係也會遭到檢視
最後結論就是 目前悲觀中帶有樂觀 耐心等待即可
然後以上偏向總體討論 不要個體總體一起亂談
你問我有改變新竹最頂的T1區域看法嗎 ?
沒有
問就是買
反正一間一間去化 快慢問題而已
--
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1F：推 alexstag: 房版很單純 問就是買 02/20 23:48
2F：推 leota: 大推 02/20 23:55
3F：推 cblade: 優文 02/21 00:01
4F：推 a96932000: 推~~若同時有老屋和預售屋,崩跌的時候會先動老屋的機會 02/21 00:05
5F：→ a96932000: 高~~(損失有限,甚至反漲)而且低價商品本身的租金也有其 02/21 00:05
6F：→ a96932000: 優勢 02/21 00:05
7F：→ Arashi0731: 短期內怕中國這個正準備爆炸的未爆彈影響台灣，他們現 02/21 00:09
8F：→ Arashi0731: 在青年失業率逼近20%，房價持續下跌，今年對岸會很難 02/21 00:09
9F：→ Arashi0731: 過。 02/21 00:09
10F：推 kusomanfcu: 老屋持有成本低 02/21 00:23
11F：推 abyssa1: 台北市價格最殺的都是繼承持分老屋 根本0成本 02/21 00:37
12F：→ abyssa1: 高成本的會鎖住不賣 繼承持分的什麼價都賣 02/21 00:39
13F：推 frowning1226: 推~現在新屋鎖籌碼太嚴重了，如果升息沒有惡化 02/21 00:51
14F：→ frowning1226: 我覺得預售屋頂多是漲不太動 02/21 00:51
15F：→ frowning1226: 老屋可能有一點就是，買20萬的人因為租屋投報夠高 02/21 00:51
16F：→ frowning1226: 他可以透過租屋和增貸就簡單打平老屋的現金流 02/21 00:52
17F：→ frowning1226: 例如20萬漲到40再跌回30，這過程如果信用沒問題 02/21 00:53
18F：→ frowning1226: 應該會先考慮理財型房貸...但新房租屋的投報和顧慮 02/21 00:53
19F：→ frowning1226: 都會讓新房子比較沒辦法這樣搞，非自用稅又貴很多 02/21 00:54
20F：推 s26492755: 新房出租就是佛 02/21 01:03
21F：→ s26492755: 買新房當然要自住啊 02/21 01:03
22F：→ s26492755: 幹嘛給人開苞 02/21 01:03
23F：推 frowning1226: 所以如果租金投報率仍然夠高的話，老屋會有投資客接 02/21 01:09
24F：→ frowning1226: 而且老房子真的太便宜了，跟新屋比起來...XD 02/21 01:10
25F：推 s26492755: 我覺得可以討論多少算高耶 有些物件我相信自住客買的 02/21 01:12
26F：→ s26492755: 機會很小很小 可是租金行情我太熟了 你用那個價格買 你 02/21 01:12
27F：→ s26492755: 的總投報至多3% 02/21 01:12
28F：→ s26492755: 是在買三小 真的看不懂 3%就算30年也無法自償 02/21 01:13
29F：推 frowning1226: 就買老屋買貴了...XD 02/21 01:13
30F：→ s26492755: 甚至我覺得 這個實登上去 這個社區廢了 後面根本沒進 02/21 01:14
31F：→ s26492755: 場的價值 02/21 01:14
32F：→ frowning1226: 主要是我房子進來就沒想過要出去，所以才會喜歡老屋 02/21 01:14
33F：推 mystyle520: 優文推推 02/21 01:14
34F：→ frowning1226: 新屋租金投報非常爛，就只是在分擔成本而已 02/21 01:15
35F：→ s26492755: 我也曾經想當過盤子 那是因為有學區 父母的錢好騙 02/21 01:15
36F：→ frowning1226: 然後老屋有優勢就是拖著一直收租，20變25歲，還好 02/21 01:16
37F：→ frowning1226: 新屋0變成5歲，靠邀，好像老很多XD 02/21 01:16
38F：推 gmjoin2007: 推 02/21 01:17
39F：推 s26492755: 18》30 老妹 30〉40 好像沒差 02/21 01:17
40F：推 frowning1226: 這比喻不錯!! 02/21 01:18
41F：推 SRJ: 優文 推推 02/21 07:34
42F：推 serge1118: 這個行文風格看了真舒服 02/21 07:42
43F：推 nthukos: 推分析 02/21 07:56
44F：→ patrol: 金流這東西啊 房客被裁員了他還會跟你租房子嗎?.. 02/21 07:56
45F：推 s26492755: 他不租其他人會租啊 我也不是沒租過北漂失敗的 02/21 07:58
46F：→ patrol: 恩 人口上升一個不租還有下個 人口外移嘛 耗子尾汁阿 02/21 08:00
47F：推 s26492755: 市區的房子就這些 一直以來出租都很快 還是我已經很挑 02/21 08:00
48F：→ s26492755: 房客了 不然更快 02/21 08:00
49F：→ s26492755: 嗯 你開心就好 只是分享實務經驗而已 02/21 08:00
50F：→ patrol: 人口持續流失市區也是會遷移的 鹽埕之前也是市區 02/21 08:01
51F：推 s26492755: 那是高雄嗎 高雄我不熟 但我覺得你要新北沒人 尤其新 02/21 08:02
52F：→ s26492755: 莊沒人 真的難 人口行政區前三名常客呢 02/21 08:02
53F：→ s26492755: 何況你還有個北捷在這 當然商圈會轉移 但是住宅的部分 02/21 08:03
54F：→ s26492755: 機能 交通 很難沒人 02/21 08:03
55F：→ s26492755: 有時候也是吃到北市外溢的人口 我這邊以前還都是田呢 02/21 08:04
56F：→ s26492755: 我們看便利商店就好 六年前兩家 今年五家 人有少的話 02/21 08:05
57F：→ s26492755: 開店幹啥 02/21 08:05
58F：→ patrol: 對人口上升區域暫且沒問題 我一開始就有說人口外移地區阿~ 02/21 08:06
59F：推 jemdogdog: 推 我目前還在考慮要不要入手善化 02/21 08:06
60F：→ s26492755: 所以只論租房的話 我比房價更有把握 雖然只有十年的包 02/21 08:06
61F：→ s26492755: 租公經驗 02/21 08:06
62F：推 s26492755: 還有就是雙北除非特偏遠的地區大概都是這樣的市況 很好 02/21 08:13
63F：→ s26492755: 租 02/21 08:13
64F：→ s26492755: 人口外移的區域你也不見得會去買吧 02/21 08:14
65F：→ s26492755: 我說的是真的人口外移不是戶籍減少但實際通勤人口多的 02/21 08:15
66F：→ patrol: 恩 這版主流意見不是人越少越漲 少子化沒關係嗎 02/21 08:16
67F：→ patrol: 買就對了 怎麼突然版風一變? 我還以為會再堅持下去 02/21 08:17
68F：推 s26492755: 你大概可以忽略一些反串或是你誤會別人的意思 我明明 02/21 08:18
69F：推 s26492755: 你大概可以忽略一些反串或是你誤會別人的意思 我明明 02/21 08:19
70F：→ s26492755: 看到或我自己都是說 少子化早就在影響偏鄉 02/21 08:19
71F：→ s26492755: 但可居住面積少會忘都市集中 這一直是台灣的問題 02/21 08:19
72F：→ s26492755: 所以買房才會跟你強調地段 02/21 08:20
73F：→ s26492755: 地段不好 連貸款都難貸 02/21 08:20
74F：→ patrol: 恩 原來如此 我其實沒怎麼在記id sryXD 02/21 08:20
75F：→ s26492755: 我感覺你想抬槓而不是討論 那就算了唄 不如幫我一起祈 02/21 08:21
76F：→ s26492755: 禱我的新斡旋能斡到 02/21 08:21
77F：→ s26492755: 我前幾天被人電了55萬 難過 畢竟我對行情不是不清楚 02/21 08:22
78F：→ s26492755: 而且我這低總 55萬是接近一成的幅度 02/21 08:22
79F：→ s26492755: 只要房板在熱門 基本上就會群魔亂舞 一些很怪根本就分 02/21 08:23
80F：→ s26492755: 身或小號的帳號來亂 02/21 08:23
81F：→ s26492755: 還有一些反串 一下當房東很悲哀轉頭又發現他曾經說自己 02/21 08:24
82F：→ s26492755: 就是房東 更不要說前面還有那種改圖說自己四千萬存款 02/21 08:24
83F：→ s26492755: 或者ip 完全一樣被抓包的小號 02/21 08:24
84F：→ IBIZA: 基本上他就槓精 幹嘛跟他講一堆 02/21 08:29
85F：→ s26492755: 因為我脹氣睡不著 口憐 02/21 08:46
86F：推 kusomanfcu: 過來洗yt 的也是 當別人都看不懂 02/21 09:00
87F：→ kusomanfcu: ip 不好查嗎？ 笑死 02/21 09:00
88F：→ kusomanfcu: 還有鬼扯蛋 跳板的一問就倒 02/21 09:01
89F：推 chouwang68: 優質申論，這才是真正的房板，大家討論交流，而不是 02/21 09:06
90F：→ chouwang68: 一堆有病呻吟。治好了也浪費湯藥，補個幹！ 02/21 09:06
91F：推 s26492755: 欸欸 我不覺得能治好 那些開小帳來亂的 02/21 09:43
93F：推 wlcaroline: 少子化影響偏鄉而非市區這不是講到爛了嗎，看看日本 02/21 09:53
94F：→ patrol: 對阿 但市區也會縮小和移動 原本是市區的不再是市區 02/21 10:38
95F：→ patrol: 房屋老舊大規模倒塌死傷以後 該區人口消滅 是會重建 02/21 10:40
96F：→ patrol: 還是會遷都呢? 哼哼 這可是沒有人敢保證的 02/21 10:40
97F：→ patrol: 過去績效不代表未來績效 房版的只是還不敢面對前景而已 02/21 10:42
98F：→ s26492755: 哇 深謀遠慮啊 房屋大規模倒塌跟遷都都出來了 02/21 10:43
99F：→ s26492755: 唉 我看我去吃個早餐再睡覺實在點 02/21 10:44
100F：推 a96932000: 重建吧，你捷運系統都擺在那了，要去哪裡複製一個北捷 02/21 10:50
101F：→ a96932000: 出來？ 若連捷運都崩掉，那我想那個時候，房價也不會 02/21 10:50
102F：→ a96932000: 是最先考慮的問題了……（經濟總崩，失業爆棚 02/21 10:50
103F：→ a96932000: 另外就算是遷都好了，誰能最先知道要遷哪？ 政客，建 02/21 10:53
104F：→ a96932000: 商……有力人士，誰敢光憑消息就衝第一波去押注？投資 02/21 10:53
105F：→ a96932000: 客……等到遷都遷成功，建設開始蓋的時候，一般老百姓 02/21 10:53
106F：→ a96932000: 又有多少願意進場過去沒多少錢，但現在已經高價飛漲的 02/21 10:53
107F：→ a96932000: 市場呢？ 02/21 10:53
108F：→ patrol: 投資能賺錢 本來就得比別人快一步 最後接盤的死去 02/21 10:57
109F：→ patrol: 成長中的市場能讓每個人都賺 02/21 10:57
110F：→ patrol: 萎縮中的市場要賺 只能靠內褲線 眼光 或運氣了 02/21 10:57
111F：→ patrol: 所以如果三者皆無 我還是建議你就最低持倉也就是自住 02/21 10:58
112F：→ patrol: 等少子化解決再說吧~ 02/21 10:59
113F：推 aa00788: 魯空的話當屁就好 02/21 11:15
114F：→ aa00788: 兩手空空 腦袋空空 02/21 11:15
115F：推 buike: T1，問就是買，賣就是蠢 02/21 12:56
116F：推 frowning1226: patrol好厲害哦，超級深謀遠慮 02/21 13:53
117F：→ frowning1226: 可以指點我一下台積要先來560還是488嗎 02/21 13:54
118F：推 piliwu: 去年本版大家買台積時股票大師買了沒？一堆鍵盤股 02/21 15:28
119F：→ piliwu: 神操作都輸我們 02/21 15:28
120F：→ piliwu: 在這邊大放厥詞 02/21 15:28
121F：推 sspider0829: 大神推 02/21 16:40
122F：推 Ericouttamud: 不說捷運，光道路規劃就夠難改變了還是去轉移勒 02/21 17:00