作者mfcke (遇到低能就是黑单)
看板home-sale
标题Re: [闲聊] 能预测30年後的房市吗?
时间Mon Feb 20 23:44:37 2023
本来一篇毒瘤文的废主题 被拯救起来了
: 接下来3～5年
: 经济会处於滞涨状态
: 中高通膨+低於成长率
: 虽然可能GDP年复合成长率+通膨数值差异不大
: 但这是长期线性回归的指标
: 短期势必会因为以下理由下跌
: 1、实质收入减少耐久财延後购买（买气降）
: 2、央行抑制通膨维持相对高的利率
: 我怀疑台湾央行今年有灰天鹅会意外升息
: 因为3月可能水电大涨刺激通膨下半年爆发
: 加上滥发6000现金造成需求增加
: 可能美国利率不升了
: 但台湾央行在失业率跟外销回稳後意外升息
: 而且因为滞涨基本上跟过去30年模式不同
: 一定有很多「成功人士」没看见问题点
: 因为「明後年即将重返荣耀」
: 但实际上将会遇到中期高利率水准的问题
: 短期影响到市场
: 时间拖长了多少会有过於乐观的投资人爆掉
现在主要就是通膨的隐忧还没结束 油电水估计会再涨一波 带动通膨
虽然会带动租金上涨 但是因为食物 交通 这些需求是优於房地产的
这时候房价下修 租金上涨 两边进行媒合是必不可免的
不动产主要是一个套现未来的行为 当你去估计贷款的时候 通常不会想到通膨影响
但是当生活费一直被拉高 自然会去排挤到房地产的资金
以总体面来看 台湾房地产的成功人士 确实会有点过於乐观
因为低利率波动+低持有税保护
市场目前的冷盘修正力度 只反应 利率大概只有今年高 明後年会降息
如果明後年也不降息 坦白讲 目前价格是会在往下的
至於通膨到底是状况如何 我跟你这边有分歧点 你答案是悲观的
我答案还是偏向乐观
真心觉得 长期通膨 必须是真的有缺原物料
但是现在通膨可能是供应链 缺劳工 运输问题等等
世界原物料是不缺的 只是疫情後的再平衡速度实在很慢
就是说 我相信通膨不会再起 他会持续缓降 不会7% 6% 5% 4% 3% 5% 6%
再来就是汇率 根据套利原则 油电水这些状况 应该是"已"反应在汇率之中
最近的强势倒是很意外
结论就是 实战操作方面 我个人啦 很简单
一定要等美国宣布打赢这场仗再进场 宁愿追高 也不要冒风险
如果真的是走悲观的世界线 持续中高利率3~5年 那持盈保泰是非常重要的
: 3、住宅地域供给失衡矫正回归
: 这波大涨是不分失衡程度一律大涨
: 主因是资金泛滥+低利掩盖了抗性
: 但资金退潮与中期高利环境
: 会让很多供给无虑的地方到某个临界点
: 撑不住开始多杀多
这很值得继续讨论
一旦走入悲观线
确实会有因为取得成本低 可以开杀的疑虑
仔细推敲
首先是 预售屋会停止供给
所以最新的预售屋变得像是精品再卖 基於成本被垫在那边
最惨就是完全不开案 裁员应对 只留已开案必须继续销售
(我知道基於供需法则 建商有可能在极恶劣状况杀破成本价 要度过金流危机
但是这点容我跳过 因为个人不觉得会惨到那程度 )
至於已经便宜取得的新屋 会进行下杀修正 不过我也不到非常悲观
因为新屋非常稀少 除非太投机区域 就我目前桃竹来看 都还算没到炒作
这波新房的抢购 确实都是想住新屋的人去买的
比较有可能我倒觉得是他们会便宜卖掉旧房子
试想 一个换屋族 目前自住30年老房成本20万 市价40万 买了一间预售一坪70万
房价进入下修阶段
老房变成房价30万 预售变成50万
实际上 大家应该会宁愿小赚老房 去自住新房给他套
而不是赔钱卖掉预售屋
这也能解释最近常来信的人问我 为何没有很看坏预售
因为预售没有真的启动啊 风向不好 直接不开案
一开始盘整会优先预售受创 但是了不起0开案 怎样 谁要做赔钱生意?
老屋却可以因为持有成本 怎卖都赚
我相信上面那例子 应该是很清楚说明了
(当然上面这例子也不讨论该人金流过不了 因为就是严重到裁员
不然他买70万早算好金流)
市场会在偏高利率时候 进行房租 房价的媒合 屋龄跟房价的关系也会遭到检视
最後结论就是 目前悲观中带有乐观 耐心等待即可
然後以上偏向总体讨论 不要个体总体一起乱谈
你问我有改变新竹最顶的T1区域看法吗 ?
没有
问就是买
反正一间一间去化 快慢问题而已
--
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1F：推 alexstag: 房版很单纯 问就是买 02/20 23:48
2F：推 leota: 大推 02/20 23:55
3F：推 cblade: 优文 02/21 00:01
4F：推 a96932000: 推~~若同时有老屋和预售屋,崩跌的时候会先动老屋的机会 02/21 00:05
5F：→ a96932000: 高~~(损失有限,甚至反涨)而且低价商品本身的租金也有其 02/21 00:05
6F：→ a96932000: 优势 02/21 00:05
7F：→ Arashi0731: 短期内怕中国这个正准备爆炸的未爆弹影响台湾，他们现 02/21 00:09
8F：→ Arashi0731: 在青年失业率逼近20%，房价持续下跌，今年对岸会很难 02/21 00:09
9F：→ Arashi0731: 过。 02/21 00:09
10F：推 kusomanfcu: 老屋持有成本低 02/21 00:23
11F：推 abyssa1: 台北市价格最杀的都是继承持分老屋 根本0成本 02/21 00:37
12F：→ abyssa1: 高成本的会锁住不卖 继承持分的什麽价都卖 02/21 00:39
13F：推 frowning1226: 推~现在新屋锁筹码太严重了，如果升息没有恶化 02/21 00:51
14F：→ frowning1226: 我觉得预售屋顶多是涨不太动 02/21 00:51
15F：→ frowning1226: 老屋可能有一点就是，买20万的人因为租屋投报够高 02/21 00:51
16F：→ frowning1226: 他可以透过租屋和增贷就简单打平老屋的现金流 02/21 00:52
17F：→ frowning1226: 例如20万涨到40再跌回30，这过程如果信用没问题 02/21 00:53
18F：→ frowning1226: 应该会先考虑理财型房贷...但新房租屋的投报和顾虑 02/21 00:53
19F：→ frowning1226: 都会让新房子比较没办法这样搞，非自用税又贵很多 02/21 00:54
20F：推 s26492755: 新房出租就是佛 02/21 01:03
21F：→ s26492755: 买新房当然要自住啊 02/21 01:03
22F：→ s26492755: 干嘛给人开苞 02/21 01:03
23F：推 frowning1226: 所以如果租金投报率仍然够高的话，老屋会有投资客接 02/21 01:09
24F：→ frowning1226: 而且老房子真的太便宜了，跟新屋比起来...XD 02/21 01:10
25F：推 s26492755: 我觉得可以讨论多少算高耶 有些物件我相信自住客买的 02/21 01:12
26F：→ s26492755: 机会很小很小 可是租金行情我太熟了 你用那个价格买 你 02/21 01:12
27F：→ s26492755: 的总投报至多3% 02/21 01:12
28F：→ s26492755: 是在买三小 真的看不懂 3%就算30年也无法自偿 02/21 01:13
29F：推 frowning1226: 就买老屋买贵了...XD 02/21 01:13
30F：→ s26492755: 甚至我觉得 这个实登上去 这个社区废了 後面根本没进 02/21 01:14
31F：→ s26492755: 场的价值 02/21 01:14
32F：→ frowning1226: 主要是我房子进来就没想过要出去，所以才会喜欢老屋 02/21 01:14
33F：推 mystyle520: 优文推推 02/21 01:14
34F：→ frowning1226: 新屋租金投报非常烂，就只是在分担成本而已 02/21 01:15
35F：→ s26492755: 我也曾经想当过盘子 那是因为有学区 父母的钱好骗 02/21 01:15
36F：→ frowning1226: 然後老屋有优势就是拖着一直收租，20变25岁，还好 02/21 01:16
37F：→ frowning1226: 新屋0变成5岁，靠邀，好像老很多XD 02/21 01:16
38F：推 gmjoin2007: 推 02/21 01:17
39F：推 s26492755: 18》30 老妹 30〉40 好像没差 02/21 01:17
40F：推 frowning1226: 这比喻不错!! 02/21 01:18
41F：推 SRJ: 优文 推推 02/21 07:34
42F：推 serge1118: 这个行文风格看了真舒服 02/21 07:42
43F：推 nthukos: 推分析 02/21 07:56
44F：→ patrol: 金流这东西啊 房客被裁员了他还会跟你租房子吗?.. 02/21 07:56
45F：推 s26492755: 他不租其他人会租啊 我也不是没租过北漂失败的 02/21 07:58
46F：→ patrol: 恩 人口上升一个不租还有下个 人口外移嘛 耗子尾汁阿 02/21 08:00
47F：推 s26492755: 市区的房子就这些 一直以来出租都很快 还是我已经很挑 02/21 08:00
48F：→ s26492755: 房客了 不然更快 02/21 08:00
49F：→ s26492755: 嗯 你开心就好 只是分享实务经验而已 02/21 08:00
50F：→ patrol: 人口持续流失市区也是会迁移的 盐埕之前也是市区 02/21 08:01
51F：推 s26492755: 那是高雄吗 高雄我不熟 但我觉得你要新北没人 尤其新 02/21 08:02
52F：→ s26492755: 庄没人 真的难 人口行政区前三名常客呢 02/21 08:02
53F：→ s26492755: 何况你还有个北捷在这 当然商圈会转移 但是住宅的部分 02/21 08:03
54F：→ s26492755: 机能 交通 很难没人 02/21 08:03
55F：→ s26492755: 有时候也是吃到北市外溢的人口 我这边以前还都是田呢 02/21 08:04
56F：→ s26492755: 我们看便利商店就好 六年前两家 今年五家 人有少的话 02/21 08:05
57F：→ s26492755: 开店干啥 02/21 08:05
58F：→ patrol: 对人口上升区域暂且没问题 我一开始就有说人口外移地区阿~ 02/21 08:06
59F：推 jemdogdog: 推 我目前还在考虑要不要入手善化 02/21 08:06
60F：→ s26492755: 所以只论租房的话 我比房价更有把握 虽然只有十年的包 02/21 08:06
61F：→ s26492755: 租公经验 02/21 08:06
62F：推 s26492755: 还有就是双北除非特偏远的地区大概都是这样的市况 很好 02/21 08:13
63F：→ s26492755: 租 02/21 08:13
64F：→ s26492755: 人口外移的区域你也不见得会去买吧 02/21 08:14
65F：→ s26492755: 我说的是真的人口外移不是户籍减少但实际通勤人口多的 02/21 08:15
66F：→ patrol: 恩 这版主流意见不是人越少越涨 少子化没关系吗 02/21 08:16
67F：→ patrol: 买就对了 怎麽突然版风一变? 我还以为会再坚持下去 02/21 08:17
68F：推 s26492755: 你大概可以忽略一些反串或是你误会别人的意思 我明明 02/21 08:18
69F：推 s26492755: 你大概可以忽略一些反串或是你误会别人的意思 我明明 02/21 08:19
70F：→ s26492755: 看到或我自己都是说 少子化早就在影响偏乡 02/21 08:19
71F：→ s26492755: 但可居住面积少会忘都市集中 这一直是台湾的问题 02/21 08:19
72F：→ s26492755: 所以买房才会跟你强调地段 02/21 08:20
73F：→ s26492755: 地段不好 连贷款都难贷 02/21 08:20
74F：→ patrol: 恩 原来如此 我其实没怎麽在记id sryXD 02/21 08:20
75F：→ s26492755: 我感觉你想抬杠而不是讨论 那就算了呗 不如帮我一起祈 02/21 08:21
76F：→ s26492755: 祷我的新斡旋能斡到 02/21 08:21
77F：→ s26492755: 我前几天被人电了55万 难过 毕竟我对行情不是不清楚 02/21 08:22
78F：→ s26492755: 而且我这低总 55万是接近一成的幅度 02/21 08:22
79F：→ s26492755: 只要房板在热门 基本上就会群魔乱舞 一些很怪根本就分 02/21 08:23
80F：→ s26492755: 身或小号的帐号来乱 02/21 08:23
81F：→ s26492755: 还有一些反串 一下当房东很悲哀转头又发现他曾经说自己 02/21 08:24
82F：→ s26492755: 就是房东 更不要说前面还有那种改图说自己四千万存款 02/21 08:24
83F：→ s26492755: 或者ip 完全一样被抓包的小号 02/21 08:24
84F：→ IBIZA: 基本上他就杠精 干嘛跟他讲一堆 02/21 08:29
85F：→ s26492755: 因为我胀气睡不着 口怜 02/21 08:46
86F：推 kusomanfcu: 过来洗yt 的也是 当别人都看不懂 02/21 09:00
87F：→ kusomanfcu: ip 不好查吗？ 笑死 02/21 09:00
88F：→ kusomanfcu: 还有鬼扯蛋 跳板的一问就倒 02/21 09:01
89F：推 chouwang68: 优质申论，这才是真正的房板，大家讨论交流，而不是 02/21 09:06
90F：→ chouwang68: 一堆有病呻吟。治好了也浪费汤药，补个干！ 02/21 09:06
91F：推 s26492755: 欸欸 我不觉得能治好 那些开小帐来乱的 02/21 09:43
93F：推 wlcaroline: 少子化影响偏乡而非市区这不是讲到烂了吗，看看日本 02/21 09:53
94F：→ patrol: 对阿 但市区也会缩小和移动 原本是市区的不再是市区 02/21 10:38
95F：→ patrol: 房屋老旧大规模倒塌死伤以後 该区人口消灭 是会重建 02/21 10:40
96F：→ patrol: 还是会迁都呢? 哼哼 这可是没有人敢保证的 02/21 10:40
97F：→ patrol: 过去绩效不代表未来绩效 房版的只是还不敢面对前景而已 02/21 10:42
98F：→ s26492755: 哇 深谋远虑啊 房屋大规模倒塌跟迁都都出来了 02/21 10:43
99F：→ s26492755: 唉 我看我去吃个早餐再睡觉实在点 02/21 10:44
100F：推 a96932000: 重建吧，你捷运系统都摆在那了，要去哪里复制一个北捷 02/21 10:50
101F：→ a96932000: 出来？ 若连捷运都崩掉，那我想那个时候，房价也不会 02/21 10:50
102F：→ a96932000: 是最先考虑的问题了……（经济总崩，失业爆棚 02/21 10:50
103F：→ a96932000: 另外就算是迁都好了，谁能最先知道要迁哪？ 政客，建 02/21 10:53
104F：→ a96932000: 商……有力人士，谁敢光凭消息就冲第一波去押注？投资 02/21 10:53
105F：→ a96932000: 客……等到迁都迁成功，建设开始盖的时候，一般老百姓 02/21 10:53
106F：→ a96932000: 又有多少愿意进场过去没多少钱，但现在已经高价飞涨的 02/21 10:53
107F：→ a96932000: 市场呢？ 02/21 10:53
108F：→ patrol: 投资能赚钱 本来就得比别人快一步 最後接盘的死去 02/21 10:57
109F：→ patrol: 成长中的市场能让每个人都赚 02/21 10:57
110F：→ patrol: 萎缩中的市场要赚 只能靠内裤线 眼光 或运气了 02/21 10:57
111F：→ patrol: 所以如果三者皆无 我还是建议你就最低持仓也就是自住 02/21 10:58
112F：→ patrol: 等少子化解决再说吧~ 02/21 10:59
113F：推 aa00788: 鲁空的话当屁就好 02/21 11:15
114F：→ aa00788: 两手空空 脑袋空空 02/21 11:15
115F：推 buike: T1，问就是买，卖就是蠢 02/21 12:56
116F：推 frowning1226: patrol好厉害哦，超级深谋远虑 02/21 13:53
117F：→ frowning1226: 可以指点我一下台积要先来560还是488吗 02/21 13:54
118F：推 piliwu: 去年本版大家买台积时股票大师买了没？一堆键盘股 02/21 15:28
119F：→ piliwu: 神操作都输我们 02/21 15:28
120F：→ piliwu: 在这边大放厥词 02/21 15:28
121F：推 sspider0829: 大神推 02/21 16:40
122F：推 Ericouttamud: 不说捷运，光道路规划就够难改变了还是去转移勒 02/21 17:00