作者smallchang (沒有暱稱)
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標題Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸
時間Fri Sep 24 21:21:26 2021
: 我們先簡單的看一下換屋族能操作的方式和這個改動後的影響：
: 換屋族本來要換屋能怎麼換？
: 1. 先買後賣：
: 基本上原先手頭比較寬裕的換屋族，肯定會選先買後賣，原因很簡單，
: 因為買賣房子需要時間跑貸款 + 過戶...等流程，至少一個月起跳。
: 交屋後針對新買的房子屋況又要再花時間整修，平均大概 1 ~ 6 個月不等。
: 端看你整修的範圍以及你找來的工班施做安排事務銜接的是否順利。
: 裝修超過6個月的也是有過，尤其如果你遇到阿沙巴拉的裝修蟑螂，那這個新房子
: 想入住拖個 1-2 年都不誇張，但這裡討論先排除特例，大概就抓 3 個月裝修期。
: 由此可見一來一返，買新房子有一個月等跑貸款交屋，此時新房尚無房貸問題，
: 交屋後，有 3 個月的裝修期，所以先買後賣請先記得這三個月：
: 要同時付新房貸款 + 裝潢款 + 舊房貸款。
: 2. 先賣後買：
: 先賣後買最大的問題是無法肯定賣掉房子的當下可以剛好買到新的房子，這樣
: 會導致幾個不確定性：
: a. 你房子要賣多久？ 賣的過程中看到想出價的新房要放棄？ 不放棄買了就會
: 變成上面的先買後賣；放棄了又會掙扎後面會不會看到同樣或更喜歡的物件。
: b. 房子確定賣掉時，要多久才能找到新的房子？ 在房市平盤的時候，至少賣掉
: 房子後比較可以確保新的房子也能以當時預期的價格買到，如果房子賣掉，但
: 新房子因為各種因素遲遲無法買入，包含漲幅太大、一直沒有適合的物件出來
: ，將會導致原本的換屋族變成無殼蝸牛，這也是正常換屋族只要$$夠，都會先買
: 再賣的原因。 那這過程中會有甚麼成本？
: ☆ 賣掉房子前 - 如果有看到喜歡的房子無法出價購買
: ☆ 賣掉舊房買到新房前 - 期間租屋成本，請注意!就算去住老家也是有成本的。
: 好，當你知道換屋族換屋的方式以及各自可能負擔的事務後，我們結合這次的改動，
: 來看看如果先買再賣的差異有多大？
: 1. 取消換屋族寬限期 2. 第二間利率最低 1.72%
: 實際影響是甚麼？ 我們以下舉實例來看影響有多大，換屋族小明原本房貸每月 3萬，
: 準備貸款 1000 萬買新房，再花 100 萬裝潢，入住新房後打算賣掉舊房。
: 9/24 改動前：
: 交屋前 - 每月負擔 3 萬舊屋房貸
: 交屋後 -
: 每月負擔 3 萬舊屋房貸 + 10,917新屋房貸(30年 / 1.31% / 2年寬限期) + 每期
: 裝潢款，直到賣掉舊房後，在兩年寬限期內維持月繳 10,917。
: 9/24 改動後：
: 交屋前 - 每月同樣 3 萬舊屋房貸
: 交屋後 -
: 每月負擔 3 萬舊屋房貸 + 35,578(30年 / 1.72% / 無寬限) + 每期裝潢款，
: 直到賣掉舊屋之前，每月光貸款就要負擔 65,578，即便賣掉舊屋，也要在新房核貸
: 滿一年後，才有可能跟銀行洽談貸款條件(利率調降)。
: 這位換屋族小明招誰惹誰？ 他炒房了嗎？ 他去轉紅單了嗎？
: 沒有，但改動影響的是他 XDDD
: 所以那些說真換屋族沒有寬限期沒差的，跟何不食肉糜蠻像的，那新房房貸月繳差
: 2.5萬，幾乎就是一般正常小家庭一個月的生活花費了。 XD
我是先買後賣 換屋族
我看到這個政策 覺得利大於弊
第二套沒寬限期 + 利率變高的確會增加成本
但這個政策應該能有效抑制房價漲幅
原本不肯降價的屋主
之後價格也會慢慢鬆動了
按照我預計買的房子為例子
銀行鑑價大約 : 1250萬 可貸款1000萬
今年實價登錄大約: 1300萬
屋主目前底價大約: 1380萬
這個政策出來之前 假如我買1380萬
我頭期款要付380萬
寬限期利息約: 1.1萬
這個政策出來以後
我就會等至少降價到1300萬再出手
我頭期款要付300萬 (少付80萬)
本利償還約: 1.3萬利息 + 3.5萬本金= 4.8萬
這樣我省下來的80萬
可以拿來付本金兩年
至於我的舊房子
總價本來就只有約70%
就算也一起跌價
跌的金額也相對較小
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1F：→ abyssa1: 可是可能降到1350就被不介意寬限期的買走了 09/24 21:23
2F：→ KrisNYC: 會量縮 屋主心態軟化再怎麼快也是2-3個月後 09/24 21:27
3F：→ KrisNYC: 到時候又來個年前買房年後入厝潮 09/24 21:27
4F：推 s8752134: 你有注意到你認為好的前提是房價會下修嗎？ 09/24 21:28
5F：→ s8752134: 房價如果繼續漲，你這前提根本沒有，講白了就是單純多 09/24 21:28
6F：→ s8752134: 花錢XD 09/24 21:28
7F：推 diskdie7045: 這個前提是建立在別人手上的現金比你少 09/24 21:31
8F：→ icevenus: 前提是屋主要心軟降價…… 09/24 21:35
9F：推 A4Avant: 如果沒降，不要說漲，持平的話請問您怎麼想呢？ 09/24 21:43
10F：推 kusomanfcu: 科科 你知道 這代表政府認證全台買六都加園區嗎 09/24 21:45
11F：→ morisontw: 炒房仔 該見識一下股票逃命波人踩人囉 09/24 21:45
12F：→ morisontw: 嘴巴說不痛 討論倒是挺誠實熱烈 09/24 21:46
14F：→ morisontw: 等到荷包少個幾百 連壯膽口哨都吹不出來就好笑囉 09/24 21:48
15F：噓 thioploca: 好聰明，只有你想到 09/24 21:48
16F：推 freekid: 你不是之前那個別人賣就說人家貪心 自己賣就說合理的人嗎 09/24 22:58
17F：推 freekid: 先不談能否有效抑制漲幅 就算真的能 抑制漲幅跟跌價是 09/24 23:01
18F：→ freekid: 完全不同的概念 抑制漲幅 整體是緩升 跌價是整體下降 09/24 23:01
19F：推 foxs9: 1350就被比你有錢一點的買走摟 09/24 23:20
21F：推 Morphee: 幻想文 09/25 03:58
22F：→ Anyotw: 降價？呵呵 09/25 08:01
23F：→ Anyotw: 為了一個月2000塊利息，損失80萬。屋主腦袋撞到喔 09/25 08:03
24F：噓 aahhaa: 這位不就之前那篇 為何別人都不低賣的 09/25 21:25