非常感謝nexcaree大大的解說，我確定光華新村屬於住四類， 基準容積是300%，如果申請危老重建最高可到300%*1.4=420%， 建商說如果包含公設等等之後有機會再乗1.55， 換句話說，重建後看實坪是4.2建坪/地坪，看虛坪可達到6.51建坪/地坪。 但是，以我自己家的情況來看，權狀32.75平方米，建物面積105.95平方米， 即便經過危老重建給我420%，我建物面積也只有137.55平方米， 雖然權狀上的面積可能是137.55平方米*1.55=213.2平方米。 假如重建後我選了跟舊屋一樣大的新屋(105.95平方米)自住， 我只剩下31.6平方米=9.56實坪，或是48.83平方米=14.77虛坪可以出售。 假設重建之後的虛坪價值是每坪60萬，即可供我轉售的價值是886萬。 如果我想要不花錢完成重建的話，要用886萬蓋213.2平方米(64.5坪)的房子， 也就每坪的營建費用要控制在13.7萬以下，似乎是不太可能。 更何況這都還沒算要支付給建商的8%。 請問各位大大我這樣的計算是正確的嗎? ※ 引述《nexcaree (nexcaree)》之銘言： : 危老跟都更最大的差異在於時間跟容獎的上限 : 如果有基地面積住戶百分百同意 : 那在明年5/9日之前送件最高可以獲得基準容積1.4倍獎勵 : 我看了一下光華新村是屬於四層樓建築 : 你要看你的土地使用分區是何者 : 住3就是基準容積225% 原容積你要去看原使用執照以及調竣工圖才會準 : 一般通則四樓建物都是用基容比較划算 : 225%*1.4=315% 要計算容積的面積 : 也就是你一坪土地可以建出3.15坪的建物(但未包含公設機電樓梯等可不計容積之面積) : 在先不計停車場(地下室)的情況下通常坪效可以做到4.6-4.8(含公設) : 一坪土地可以含公設有4.8坪建物要去用住戶的土地持分算你可以拿回多少 : 315%-225%=90% : 簡單來說你要用多出來的90%去負擔315%的營造成本 : 那你的未來房價要跟成本至少315/90=3.5倍 : 也就是你營造成本20萬,你將來至少要賣70萬一坪才可能拿回原大小房屋不背貸 : 地下室另計喔 : 權狀坪數一定會增加因為有很多公設(光樓梯/梯廳/電梯等)按目前法規都要28%以上 : 這家建商就是營造+總銷的6%~8%(行情價) : 但1.你們的面積到底多大 跟你總共可建多少樓地板面積可銷坪要弄清楚你才知道金額 : 大小 : 2.他跟你說拆成一間一間工程上可做到 但你多出來的坪數不可能賣到整個建案的房價 : 面積太小蓋出來的就是鉛筆屋或是規劃很奇怪 : 最後房子太奇怪賣不掉他們還是拿總銷費用 : 貸款是住戶的問題 : 到時候住戶能不能負擔貸款是一個問題(假設不夠cover房貸) : 以貸款金額來說這會比你在同地段拿現金去買新屋的金額來的低很多是有利的 : 委建最重要的是能不能負擔貸款 : 你可以去找各大建經公司談危老委建 : 但是沒有7 8成以上的意願是不會有別的單位進來的 : 大建商大部分不碰都更案 除非地點超好 是商二/商三容積有400% 560%等才可能 : 建商(有口碑)的大部分喜愛合建分房地 少數委建可 : 要委建找建經公司直接找營造蓋屋即可 他們的收費也是行情價 但他們不負責整合 : 你們鄰居間有辦法整合最好 : 要不然就找專業整合公司 : 如果你自己一知半解最好還是叫建商算出來數字你要負擔多少貸款 : 有多少餘屋可賣 : 面積多大整合情況你將來可拿多少坪數的屋子 : 包含停車位你都可以請建商算 : 你會覺得最後光整合面積他都沒辦法給你答案 只會叫你蓋小面積屋的話 : 那他沒有資格拿那6% : 你問他如果是他們自己蓋好要拿出來賣的屋子會不會小小面積東一間西一間 : 當然你們要是很急一定要換新屋就是另外考量 : 明年5/9以後的危老案獎勵就只有1.3倍 : 代表你們可建的樓板面積會更少是要轉都更還是拿少一點或是拿多一點北貸款 : 都要自己考慮清楚 : 你們可以同時簽很多同意書給其他建商沒關係 : 但是要看建商有沒有毀約條款如果有那就不要簽給他 : 如果只是危老同意書那無所謂 : 他需要屋主的資料才能去調謄本 : 請參考 : 你有現金可以支付那很好 : 你可以請建商先算給你看 --

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