非常感谢nexcaree大大的解说，我确定光华新村属於住四类， 基准容积是300%，如果申请危老重建最高可到300%*1.4=420%， 建商说如果包含公设等等之後有机会再乗1.55， 换句话说，重建後看实坪是4.2建坪/地坪，看虚坪可达到6.51建坪/地坪。 但是，以我自己家的情况来看，权状32.75平方米，建物面积105.95平方米， 即便经过危老重建给我420%，我建物面积也只有137.55平方米， 虽然权状上的面积可能是137.55平方米*1.55=213.2平方米。 假如重建後我选了跟旧屋一样大的新屋(105.95平方米)自住， 我只剩下31.6平方米=9.56实坪，或是48.83平方米=14.77虚坪可以出售。 假设重建之後的虚坪价值是每坪60万，即可供我转售的价值是886万。 如果我想要不花钱完成重建的话，要用886万盖213.2平方米(64.5坪)的房子， 也就每坪的营建费用要控制在13.7万以下，似乎是不太可能。 更何况这都还没算要支付给建商的8%。 请问各位大大我这样的计算是正确的吗? ※ 引述《nexcaree (nexcaree)》之铭言： : 危老跟都更最大的差异在於时间跟容奖的上限 : 如果有基地面积住户百分百同意 : 那在明年5/9日之前送件最高可以获得基准容积1.4倍奖励 : 我看了一下光华新村是属於四层楼建筑 : 你要看你的土地使用分区是何者 : 住3就是基准容积225% 原容积你要去看原使用执照以及调竣工图才会准 : 一般通则四楼建物都是用基容比较划算 : 225%*1.4=315% 要计算容积的面积 : 也就是你一坪土地可以建出3.15坪的建物(但未包含公设机电楼梯等可不计容积之面积) : 在先不计停车场(地下室)的情况下通常坪效可以做到4.6-4.8(含公设) : 一坪土地可以含公设有4.8坪建物要去用住户的土地持分算你可以拿回多少 : 315%-225%=90% : 简单来说你要用多出来的90%去负担315%的营造成本 : 那你的未来房价要跟成本至少315/90=3.5倍 : 也就是你营造成本20万,你将来至少要卖70万一坪才可能拿回原大小房屋不背贷 : 地下室另计喔 : 权状坪数一定会增加因为有很多公设(光楼梯/梯厅/电梯等)按目前法规都要28%以上 : 这家建商就是营造+总销的6%~8%(行情价) : 但1.你们的面积到底多大 跟你总共可建多少楼地板面积可销坪要弄清楚你才知道金额 : 大小 : 2.他跟你说拆成一间一间工程上可做到 但你多出来的坪数不可能卖到整个建案的房价 : 面积太小盖出来的就是铅笔屋或是规划很奇怪 : 最後房子太奇怪卖不掉他们还是拿总销费用 : 贷款是住户的问题 : 到时候住户能不能负担贷款是一个问题(假设不够cover房贷) : 以贷款金额来说这会比你在同地段拿现金去买新屋的金额来的低很多是有利的 : 委建最重要的是能不能负担贷款 : 你可以去找各大建经公司谈危老委建 : 但是没有7 8成以上的意愿是不会有别的单位进来的 : 大建商大部分不碰都更案 除非地点超好 是商二/商三容积有400% 560%等才可能 : 建商(有口碑)的大部分喜爱合建分房地 少数委建可 : 要委建找建经公司直接找营造盖屋即可 他们的收费也是行情价 但他们不负责整合 : 你们邻居间有办法整合最好 : 要不然就找专业整合公司 : 如果你自己一知半解最好还是叫建商算出来数字你要负担多少贷款 : 有多少余屋可卖 : 面积多大整合情况你将来可拿多少坪数的屋子 : 包含停车位你都可以请建商算 : 你会觉得最後光整合面积他都没办法给你答案 只会叫你盖小面积屋的话 : 那他没有资格拿那6% : 你问他如果是他们自己盖好要拿出来卖的屋子会不会小小面积东一间西一间 : 当然你们要是很急一定要换新屋就是另外考量 : 明年5/9以後的危老案奖励就只有1.3倍 : 代表你们可建的楼板面积会更少是要转都更还是拿少一点或是拿多一点北贷款 : 都要自己考虑清楚 : 你们可以同时签很多同意书给其他建商没关系 : 但是要看建商有没有毁约条款如果有那就不要签给他 : 如果只是危老同意书那无所谓 : 他需要屋主的资料才能去调誊本 : 请参考 : 你有现金可以支付那很好 : 你可以请建商先算给你看 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 110.50.142.253 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1569141929.A.951.html