※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1GHCS6aK ] 作者: dans (邀棋前請先知會) 看板: home-sale 標題: Re: [爆卦] 房價開始跌了... 時間: Mon Sep 3 23:03:56 2012 ※ 引述《dans (邀棋前請先知會)》之銘言： : ※ 引述《jimmmy (心不透徹)》之銘言： : → saplpa:實價課稅只要課1%就好了 1500萬房子一年15萬 09/03 16:08 : 先撇開一般均衡分析觀點 僅就部分均衡分析管點來看 : 課徵地價稅帶來的資本化效果雖然會使房價下跌 : 但這下跌的幅度實際上只是由出賣方藉由稅捐方式轉嫁到政府身上 : 比如一年1500萬的房子，因為地價稅而跌價300萬元。 : 因而賣方實賣1200萬元，但買方仍須付出1500萬元（1200給賣方，300給稅） : 因此僅就部分均衡的觀點看 : 實價課徵地價稅的效果不一定能發揮居住正義方所宣稱的效果 再來談談地價稅政策，傳統上認為比較容易達成抑制土地投機的稅。但因為傳 統觀點是把資本化效果（資本化效果詳見前篇）也算成是地價下跌，所以會傾 向支持以持有稅抑制土地投機。只是如果考量前篇所說的『資本化效果充其量 只是所得移轉』而將資本化效果排除，那持有稅是否真的比交易稅更容易達成 抑制土地投機那就有疑問了。只不過比較持有稅和移轉稅的抑制投機效果這有 點複雜，又沒有單一解，所以就不比較討論了（反正就是可能是前者或可能是 後者就對了）。 比較重地價稅的稱呼為亨利喬治學派，著名的學者當然就是亨利喬治，以及我 記得的傅利曼、托賓（不過托賓這傢伙在股票市場中比較支持的抑制投機稅目 是交易稅而不是持有稅）。 另外比較支持移轉稅的則是彌爾、達瑪斯、以及偉大的國父孫中山先生這一派。 小掛講完就來講一下實價課徵地價稅政策的幾個盲點。（以下講的實價課徵地 價稅，不是指以『實際交易價格作為稅基課徵』，而是『以接近市價一定比例 的評定價格作為稅基課徵』，前者是幾乎不可行的手段，後者才是比較可行且 接近所謂實價課稅目標的手段。） 傳統認為課徵地價稅會發生資本化效果與資本外溢效果，但如果就資本外溢效 果而言，無論課徵持有稅或交易稅都是可行的，完全取決與稅佔資本報酬率的 比例；而對資本化效果而言，重課持有稅帶來的資本化效果雖然看起來使地價 下跌，但市場上的買方卻不會因此減輕任何負擔。 重課地價稅的效果，僅僅只是以提高持有成本換取單次購買價格可以少付一點， 因而產生了地價下跌但購屋負擔卻沒有降低的居住正義謬論。有興趣的人可以 比較一下德國的漢堡與我國的臺北兩都市的租金水準與房價水準，可以發現雖 然德國漢堡的房價比臺北低，但租金卻比台灣高。有些人會說德國人不愛買房 愛租屋，但在我看來可能只是德國的地價稅率較台灣高而帶來的資本化效果拉 高了租金降低了房價，實際的居住負擔或許並不如輿論想像的美好。 至於實際的居住負擔要如何實證，這個又更困難了，要考量的除了持有稅稅率， 還有國民購買力、都市的公共服務水準、及與相鄰都市間的公共服務水準差距 等等難以量化的指標。因為我也沒辦法實際證明，所以我只能說德國的居住負 擔不一定真如輿論想像的美好。 重課地價稅的效果並不如想像中的美好，是實價課徵地價稅政策的第一個困境， 實價課徵地價稅會使地方政府無法藉由控制評定稅基而使得地方稅的功能受到 抑制，則是實價課徵地價稅政策的第二個困境。 傳統上地方政府可藉由調整財產稅稅基控制地區間的發展，在鼓勵發展的地區 調低稅基比值（要徵收的地方調低稅基比值當然也是其中一種），在不鼓勵發 展的地方則可以調高稅基比值。這手段可以發生在一個都市內，也可以發生在 都市間，所以才有所謂的租稅競爭，即各地方政府藉由財產稅政策引導資本流 動。然而實價課徵地價稅的政策，因為閹割地方政府調整財產稅稅基的手段， 恐怕會降低地方政府間的競爭。 地方政府間的競爭程度降低所帶來的後果是什麼比較難以預料，或許正，或許 負，但我個人是不太樂觀。如果真的要動到公告地價也照實價的一定比例，那 可能對區域發展會有滿悲劇的影響，而我一貫的看法又是區域不平衡造成的過 度都市化，間接導致了臺北的高房價，所以我是不贊成將公告地價與實價掛勾 太緊的。 -- 春華秋實，好人隆禮。 ※ 轉錄者: dans (140.119.143.208), 時間: 09/03/2012 23:14:29 ※ 編輯: dans 來自: 140.119.143.208 (09/03 23:14)