※ [本文转录自 home-sale 看板 #1GHCS6aK ] 作者: dans (邀棋前请先知会) 看板: home-sale 标题: Re: [爆卦] 房价开始跌了... 时间: Mon Sep 3 23:03:56 2012 ※ 引述《dans (邀棋前请先知会)》之铭言： : ※ 引述《jimmmy (心不透彻)》之铭言： : → saplpa:实价课税只要课1%就好了 1500万房子一年15万 09/03 16:08 : 先撇开一般均衡分析观点 仅就部分均衡分析管点来看 : 课徵地价税带来的资本化效果虽然会使房价下跌 : 但这下跌的幅度实际上只是由出卖方藉由税捐方式转嫁到政府身上 : 比如一年1500万的房子，因为地价税而跌价300万元。 : 因而卖方实卖1200万元，但买方仍须付出1500万元（1200给卖方，300给税） : 因此仅就部分均衡的观点看 : 实价课徵地价税的效果不一定能发挥居住正义方所宣称的效果 再来谈谈地价税政策，传统上认为比较容易达成抑制土地投机的税。但因为传 统观点是把资本化效果（资本化效果详见前篇）也算成是地价下跌，所以会倾 向支持以持有税抑制土地投机。只是如果考量前篇所说的『资本化效果充其量 只是所得移转』而将资本化效果排除，那持有税是否真的比交易税更容易达成 抑制土地投机那就有疑问了。只不过比较持有税和移转税的抑制投机效果这有 点复杂，又没有单一解，所以就不比较讨论了（反正就是可能是前者或可能是 後者就对了）。 比较重地价税的称呼为亨利乔治学派，着名的学者当然就是亨利乔治，以及我 记得的傅利曼、托宾（不过托宾这家伙在股票市场中比较支持的抑制投机税目 是交易税而不是持有税）。 另外比较支持移转税的则是弥尔、达玛斯、以及伟大的国父孙中山先生这一派。 小挂讲完就来讲一下实价课徵地价税政策的几个盲点。（以下讲的实价课徵地 价税，不是指以『实际交易价格作为税基课徵』，而是『以接近市价一定比例 的评定价格作为税基课徵』，前者是几乎不可行的手段，後者才是比较可行且 接近所谓实价课税目标的手段。） 传统认为课徵地价税会发生资本化效果与资本外溢效果，但如果就资本外溢效 果而言，无论课徵持有税或交易税都是可行的，完全取决与税占资本报酬率的 比例；而对资本化效果而言，重课持有税带来的资本化效果虽然看起来使地价 下跌，但市场上的买方却不会因此减轻任何负担。 重课地价税的效果，仅仅只是以提高持有成本换取单次购买价格可以少付一点， 因而产生了地价下跌但购屋负担却没有降低的居住正义谬论。有兴趣的人可以 比较一下德国的汉堡与我国的台北两都市的租金水准与房价水准，可以发现虽 然德国汉堡的房价比台北低，但租金却比台湾高。有些人会说德国人不爱买房 爱租屋，但在我看来可能只是德国的地价税率较台湾高而带来的资本化效果拉 高了租金降低了房价，实际的居住负担或许并不如舆论想像的美好。 至於实际的居住负担要如何实证，这个又更困难了，要考量的除了持有税税率， 还有国民购买力、都市的公共服务水准、及与相邻都市间的公共服务水准差距 等等难以量化的指标。因为我也没办法实际证明，所以我只能说德国的居住负 担不一定真如舆论想像的美好。 重课地价税的效果并不如想像中的美好，是实价课徵地价税政策的第一个困境， 实价课徵地价税会使地方政府无法藉由控制评定税基而使得地方税的功能受到 抑制，则是实价课徵地价税政策的第二个困境。 传统上地方政府可藉由调整财产税税基控制地区间的发展，在鼓励发展的地区 调低税基比值（要徵收的地方调低税基比值当然也是其中一种），在不鼓励发 展的地方则可以调高税基比值。这手段可以发生在一个都市内，也可以发生在 都市间，所以才有所谓的租税竞争，即各地方政府藉由财产税政策引导资本流 动。然而实价课徵地价税的政策，因为阉割地方政府调整财产税税基的手段， 恐怕会降低地方政府间的竞争。 地方政府间的竞争程度降低所带来的後果是什麽比较难以预料，或许正，或许 负，但我个人是不太乐观。如果真的要动到公告地价也照实价的一定比例，那 可能对区域发展会有满悲剧的影响，而我一贯的看法又是区域不平衡造成的过 度都市化，间接导致了台北的高房价，所以我是不赞成将公告地价与实价挂勾 太紧的。 -- 春华秋实，好人隆礼。 ※ 转录者: dans (140.119.143.208), 时间: 09/03/2012 23:14:29 ※ 编辑: dans 来自: 140.119.143.208 (09/03 23:14)