※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1GHB12cT ] 作者: dans (邀棋前請先知會) 看板: home-sale 標題: Re: [爆卦] 房價開始跌了... 時間: Mon Sep 3 21:27:27 2012 ※ 引述《dans (邀棋前請先知會)》之銘言： : ※ 引述《jimmmy (心不透徹)》之銘言： : → saplpa:實價課稅只要課1%就好了 1500萬房子一年15萬 09/03 16:08 : 先撇開一般均衡分析觀點 僅就部分均衡分析管點來看 : 課徵地價稅帶來的資本化效果雖然會使房價下跌 : 但這下跌的幅度實際上只是由出賣方藉由稅捐方式轉嫁到政府身上 : 比如一年1500萬的房子，因為地價稅而跌價300萬元。 : 因而賣方實賣1200萬元，但買方仍須付出1500萬元（1200給賣方，300給稅） : 因此僅就部分均衡的觀點看 : 實價課徵地價稅的效果不一定能發揮居住正義方所宣稱的效果 好像沒幾個人知道資本化效果，但因為這不是什麼冷僻的概念所以大概地介紹 一下。第二部分就稍微講講「國外都有實價課稅」這件事。 基本上一塊土地的地價取決於土地所能產生的收益多寡，將未來每年的預期收 益還原到買賣年，就能計算出一地的地價，亦即是將未來幾年的『地租』透過『 資本還原率』逐年還原後加總，所算出的數值即是『地價』。再來加入新的變 數『地價稅』，『地價稅』會抵消土地收益，『地租』因而下降，因此依據前 手法加總後的數值，『地價』，即會下降，這現象就稱為『資本化效果』。『 資本化效果』的幅度，則視『地價稅』逐年還原後的總和是多少而定。 舉前文例，一塊土地原始價格為 1500 萬，這 1500 是經由『地租』逐年還原 後得到的價格，某天因為課徵『地價稅』發生的『資本化效果』而造成資產減 損 300 萬，這 300 萬即是『地價稅』逐年還原後的價隔，土地的市場價值只 剩下 1200 萬。因此此時儘管土地的收益價值仍是 1500 萬，但在市場上卻只 值 1200 萬，因為此塊土地的使用者無論如何都必須支付 300 萬的稅給政府， 花 1200 萬已經是恰好沒有利潤了，何況花更高的錢購買這塊土地？ 所謂課徵地價稅發生的『資本化效果』即是如此，原本價值 1500 萬的土地因 為課徵地價稅而變成只有 1200 萬的價值，但這卻幾乎無法稱為是地價下跌， 因為資產減損的 300 萬只是從『支付給賣方』轉變成『支付給政府』，事實 上只是種所得移轉。 以上是在僅就不動產市場內討論，如果跨市場討論會更複雜難討論，因為各市 場的『資本報酬率』、各市場的『需求彈性』是難以計算的，得出來的結果就 是前面推文討論到的『資本外溢（到其他市場）效果』。不過實證結論還是有 的，就我看到的文獻，資本外溢效果都比資本化效果來得不顯著，每多課徵一 塊錢的稅頂多帶來不到 0.4 元的資產價格波動（實證下是有正有負的，但理 論上應該是負的）。 我不討論資本外溢效果一來是因為影響不大，二來是式子和圖形有點難，真的 討論下來常常只是在浪費時間和讀者的耐心。不過資本外溢效果卻常常被視作 是很重要的地價稅的效果，我是不知道這些人為什麼這麼有信心啦，至少我看 到的文獻都沒這麼有信心....（嘆。只能說開心就好。 我一直不太清楚所謂的『國外都有實價課稅』到底是什麼意思，這東西騙騙外 行人還可以，但騙到連自己人都這樣說時我就真的迷糊了。 實價課稅與否牽涉到兩個很重要的制度差異，一是『所課徵稅目是持有稅或交 易稅』，二是『房地是否分離課稅』。 就『所課徵稅目是持有稅或交易稅』這點討論。先討論持有稅，通常持有稅都 不是實價課稅，而是評定稅基課稅，兩者差別在於不動產移轉後是否永遠都採 當時移轉價格作為稅基基準。我是沒聽過多少持有稅用實價課稅的案例，畢竟 這樣做有點蠢，唯一我聽過這樣做的案例是加州的十三號法案（禁調財產稅稅 基、禁增財產稅稅目），而這個法案就因此成名了。其他的我真的沒聽過，也 不知道為什麼大家都說美國有？ 再來就是交易稅是否實價課稅這點而論，討論就會回到前面第二點所說的『房 地是否分離課稅』。美國是採不針對不動產交易特別課稅的國家，不動產交易 納入所得稅系統課稅，自然是你報多少就讓你繳多少。但台灣是採土地交易要 額外課稅的國家，但不動產交易往往是土地房屋兩者合買，自然要有一個計算 土地價值的系統，所以才會有不動產交易採評定稅基課稅的稅制。說國外都實 價課稅顯然搞不清楚台灣的稅制與其他國家不同而不太適合實價課稅，事實上 採台灣這套土地交易要特別課稅的據我所知也不出十個國家（臺韓紐澳義牙....） ，是要如何說國外都採實價課稅？ 似乎只要講到國外制度，就也沒人打算查證，好似國外制度就一定好，台灣制 度就一定爛。就像某政策板主老愛講美國重視人權不愛強徵土地，但美國卻徵 的比台灣誇張，也不清楚他的資料是哪來的，講得倒挺賣力的。 -- 春華秋實，好人隆禮。

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 轉錄者: dans (140.119.143.208), 時間: 09/03/2012 21:37:59 ※ 編輯: dans 來自: 140.119.143.208 (09/03 21:38)