※ [本文转录自 home-sale 看板 #1GHB12cT ] 作者: dans (邀棋前请先知会) 看板: home-sale 标题: Re: [爆卦] 房价开始跌了... 时间: Mon Sep 3 21:27:27 2012 ※ 引述《dans (邀棋前请先知会)》之铭言： : ※ 引述《jimmmy (心不透彻)》之铭言： : → saplpa:实价课税只要课1%就好了 1500万房子一年15万 09/03 16:08 : 先撇开一般均衡分析观点 仅就部分均衡分析管点来看 : 课徵地价税带来的资本化效果虽然会使房价下跌 : 但这下跌的幅度实际上只是由出卖方藉由税捐方式转嫁到政府身上 : 比如一年1500万的房子，因为地价税而跌价300万元。 : 因而卖方实卖1200万元，但买方仍须付出1500万元（1200给卖方，300给税） : 因此仅就部分均衡的观点看 : 实价课徵地价税的效果不一定能发挥居住正义方所宣称的效果 好像没几个人知道资本化效果，但因为这不是什麽冷僻的概念所以大概地介绍 一下。第二部分就稍微讲讲「国外都有实价课税」这件事。 基本上一块土地的地价取决於土地所能产生的收益多寡，将未来每年的预期收 益还原到买卖年，就能计算出一地的地价，亦即是将未来几年的『地租』透过『 资本还原率』逐年还原後加总，所算出的数值即是『地价』。再来加入新的变 数『地价税』，『地价税』会抵消土地收益，『地租』因而下降，因此依据前 手法加总後的数值，『地价』，即会下降，这现象就称为『资本化效果』。『 资本化效果』的幅度，则视『地价税』逐年还原後的总和是多少而定。 举前文例，一块土地原始价格为 1500 万，这 1500 是经由『地租』逐年还原 後得到的价格，某天因为课徵『地价税』发生的『资本化效果』而造成资产减 损 300 万，这 300 万即是『地价税』逐年还原後的价隔，土地的市场价值只 剩下 1200 万。因此此时尽管土地的收益价值仍是 1500 万，但在市场上却只 值 1200 万，因为此块土地的使用者无论如何都必须支付 300 万的税给政府， 花 1200 万已经是恰好没有利润了，何况花更高的钱购买这块土地？ 所谓课徵地价税发生的『资本化效果』即是如此，原本价值 1500 万的土地因 为课徵地价税而变成只有 1200 万的价值，但这却几乎无法称为是地价下跌， 因为资产减损的 300 万只是从『支付给卖方』转变成『支付给政府』，事实 上只是种所得移转。 以上是在仅就不动产市场内讨论，如果跨市场讨论会更复杂难讨论，因为各市 场的『资本报酬率』、各市场的『需求弹性』是难以计算的，得出来的结果就 是前面推文讨论到的『资本外溢（到其他市场）效果』。不过实证结论还是有 的，就我看到的文献，资本外溢效果都比资本化效果来得不显着，每多课徵一 块钱的税顶多带来不到 0.4 元的资产价格波动（实证下是有正有负的，但理 论上应该是负的）。 我不讨论资本外溢效果一来是因为影响不大，二来是式子和图形有点难，真的 讨论下来常常只是在浪费时间和读者的耐心。不过资本外溢效果却常常被视作 是很重要的地价税的效果，我是不知道这些人为什麽这麽有信心啦，至少我看 到的文献都没这麽有信心....（叹。只能说开心就好。 我一直不太清楚所谓的『国外都有实价课税』到底是什麽意思，这东西骗骗外 行人还可以，但骗到连自己人都这样说时我就真的迷糊了。 实价课税与否牵涉到两个很重要的制度差异，一是『所课徵税目是持有税或交 易税』，二是『房地是否分离课税』。 就『所课徵税目是持有税或交易税』这点讨论。先讨论持有税，通常持有税都 不是实价课税，而是评定税基课税，两者差别在於不动产移转後是否永远都采 当时移转价格作为税基基准。我是没听过多少持有税用实价课税的案例，毕竟 这样做有点蠢，唯一我听过这样做的案例是加州的十三号法案（禁调财产税税 基、禁增财产税税目），而这个法案就因此成名了。其他的我真的没听过，也 不知道为什麽大家都说美国有？ 再来就是交易税是否实价课税这点而论，讨论就会回到前面第二点所说的『房 地是否分离课税』。美国是采不针对不动产交易特别课税的国家，不动产交易 纳入所得税系统课税，自然是你报多少就让你缴多少。但台湾是采土地交易要 额外课税的国家，但不动产交易往往是土地房屋两者合买，自然要有一个计算 土地价值的系统，所以才会有不动产交易采评定税基课税的税制。说国外都实 价课税显然搞不清楚台湾的税制与其他国家不同而不太适合实价课税，事实上 采台湾这套土地交易要特别课税的据我所知也不出十个国家（台韩纽澳义牙....） ，是要如何说国外都采实价课税？ 似乎只要讲到国外制度，就也没人打算查证，好似国外制度就一定好，台湾制 度就一定烂。就像某政策板主老爱讲美国重视人权不爱强徵土地，但美国却徵 的比台湾夸张，也不清楚他的资料是哪来的，讲得倒挺卖力的。 -- 春华秋实，好人隆礼。

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc) ※ 转录者: dans (140.119.143.208), 时间: 09/03/2012 21:37:59 ※ 编辑: dans 来自: 140.119.143.208 (09/03 21:38)