世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之前， 德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨脹， 德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因為德 國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起房、 租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產業或 稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會福利 的聯邦國家」，而且，他們做到了。 　 我國官方的房地產政策有三大盲點。 第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。 然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率， 此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂。 以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素 影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高 ，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作 用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。 第二，視房地產為經濟成長的火車頭。 財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然 要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火 車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美 國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。 第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加GDP。 一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還 要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。 到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（groser tiergarten ），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都 是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製 造更多的精神病患、憂鬱患者。 台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結果。 如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制；如 果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不下來 。 中國時報 【劉明德】（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士） http://silveratw.pixnet.net/blog/post/26710067 ※ 編輯: whatacar 來自: 114.36.54.155 (05/15 16:53)