這個故事的爭議點在於都市更新的幾個步驟（注意，不是法定程序，只是步驟），都市更 新事實上並非新概念，在民國87年「都市更新條例」（簡稱「都更條例」）通過以前，民 間即有集合住宅改建的案例，如我上次提到的一顆子彈案（正義國宅），建商之前即有整 合，只是在都更條例（民國87年）及921地震（民國88年）後，更助長了都市更新的推動 。 再來說說都更條例，它是基於「促進」都市更新而為的立法（所以本質上來說，他所有的 設計都是朝向鼓勵「都更」），為了讓都更更有誘因，它作了幾個設計： 1.容積獎勵 一開始容積獎勵是要解決部分建物之原容積大於法定容積的問題，特別在台北市，舊建物 法定容積往往遠低於原容積（容積即每坪土地尚可蓋出的建物坪數，台北市住宅區一般大 約在350%～400%，即一坪土地大約可以蓋4坪建物，但民國70年以前並無容積管制，當時 的土地如臨路較寬，一坪可蓋到6～7坪）。如果真照著法定容積下去重建，住在舊建物的 老住戶們的房子大概就只剩2/3啦（3房變2房，還能住嗎？）。所以給獎勵促進舊建物重 建，邏輯上還算合理。 但到了後來容積獎勵變成一種「財務機制」，立論基礎在於老住戶們沒錢蓋新房子，制度 上設計讓他們可以委託建商來幫他們蓋，錢讓建商先墊著，等房子蓋好了，老住戶們把蓋 出來的房子分一部份給建商，其他的就可以自己住啦。 2.分階段同意 通常舊建物的另一個特點就是產權複雜，一棟房子40戶，但所有權人搞不好有100個（繼 承、贈與等等，越分越散），如果真要等到全部人都同意改建，那還真是大工程，所以「 聰明」的官員設計了三階段同意的「法定程序」： (1)劃定都市更新單元 這個階段在於確認要參加的範圍（包括土地跟房子），有點像在問說：「要聚餐的請舉手 。」（但細節都未定，只是表示你有要聚餐的意願），妙的是地主或屋主中只要1個人就 可以提出申請，而且只要10%的地主或屋主同意就可以走到下一步啦（但這階段要簽一張 同意書，很多人都傻傻搞不清他只是同意要都更，可沒說要拿土地房子去換啊）。就像你 同意去聚餐，但沒說同意吃一頓飯要用掉半個月薪水。 (2)擬定都市更新事業概要 這階段門檻一樣是10%，重點在確定誰當發起人（不見得是建商，有點像聚餐是由同事主 辦，但可以自己煮或上餐廳吃），還有規劃方向（例如吃中餐還吃西餐）。這階段又得蓋 一張同意書。 (3)擬定都市更新事業計畫 這階段門檻一樣是75%，都市更新事業計畫內容相當專業，包括房子要怎麼蓋，蓋成怎樣 ，每個人可以分回多少面積（或者想多芬要花多少，想少分可領多少），最重要的是$$從 哪裡來，都會寫在這本報告書裡。一般小民看到這些東西，恐怕早昏頭啦，這時候就會有 體貼的建商跳出來說：「包在俺身上，全都給俺包辦，到時候只要給點房子意思意思，別 讓俺做白工就成啦。」老住戶們一看這建商如此仗義，感激都來不及，當然希哩呼嚕就把 同意書蓋啦（沒錯，這階段又有一張同意書）。這階段除了要確認剛剛談的內容，還有一 個重點叫「實施者」，就是剛剛提到的，如果你不自己煮，想吃餐廳，那這時候實施者就 是餐廳老闆啦。 (4)權利變換計畫 剛剛不是說三階段（如果你看到這還沒昏頭），怎這又冒出個權利變換計畫？這又是個都 更條例的偉大設計，這階段是要讓大家同意他的房子現在值多少錢(A)，以後蓋好的房子 值多少錢(B)，建商蓋房子的造價多少錢(C)，然後把B-C（A是當你嫌分回來的房子太小用 來補錢用的，暫不討論），三下五除二，大家就可以在新屋繼續安家樂業啦。妙的是這階 段不必簽同意書，這權利變換計畫也是附在都市更新事業計畫一塊送審。 3.多數決（而非全體通過的共識決） 誠如剛剛看到的，每個階段都只要一定比例的人同意，不必全部人都點頭。 4.政府把關 這是最叫人放心的部分，每個階段都得辦公聽會，而且都得報到都市更新委員會（由縣市 政府遴選專家學者組成的）審核通過，才能一階段一階段走下去。 那為啥這個看起來立意良善的都更條例，在文林院搞出這麼大亂子？ 我想第一個問題在於法規設計這三階段，搞到不重要的同意書一直蓋，最重要的權利變換 計畫反而不必蓋同意書，結果建商拿著同意書就跟老住戶說：「老鄉，當初您可是畫了押 的，別戲耍俺啊。」尤其是都市更新事業計畫同意書一蓋，若是你情我願，是不能撤銷的 ，這也引出下一個問題。 剛剛談到幾個$$，包括建商出的$$，現在老房子值多少$$，以後新房子值多少$$，這些$$ 是誰來訂？法規規定是由3家不動產估價師來估價，但由「實施者」來做最後定奪。這下 可妙啦，只要這建商出的$$多寫點，以後新房子值的$$少寫點，這以後建商拿回的房子可 是大大一棟，老住戶恐怕通通只能分到廁所啦。這時有些老住戶發現上當想撤銷同意，但 別忘啦當初你畫押同意讓俺去找估價師估的，俺找的估價師一項是專業與道德兼具，豈能 任你血口噴人？ 那告官吧，官字兩個口，左一個尊重專業，又一個依法辦理，聽得老住戶一頭霧水，總之 你家就只值那麼點，人家建商可是花了大把銀子才幫大家走到這步，真是慈善事業家，您 佬就配合一下，快搬了好讓新大樓蓋好。 這時老住戶把心一橫，索性站佔地為王，當起釘子戶啦。反正台灣乃民主國家，斷無強搶 民地之理。頭幾年倒也真的相安無事，直到民國100年郝市長要競選連任，需錢孔急，建 商資金都被套牢在這幾個都更案裡，就裡應外合通過了個拆遷都市更新補償辦法，規定只 要95%住戶同意，且剩下的人少於2戶，市政府就可以派警察去幫你「搬家」，好讓路給建 商蓋高樓，賺大錢。 此辦法一經三讀通過，舉國譁然。這不是白日行搶？但此時眾學者左一個為國為民，右一 個公益大於私益，官員們也一再出面保證此法備而不用，要建商繼續跟住戶溝通，倒也顯 得小民們無知窮緊張。豈知到了後來公文一通接一通，倒顯得拆定啦。上了法院，法官大 人也說你口口聲聲說拒絕都更，為啥歷次公聽會也沒聽說你有啥反對意見，也沒去申請剔 除「自都市更新單元剔除」，到這時才來告官，一定是想獅子大開口，駁回駁回，刁民刁 民，亂棒打出。 本想說就此文書往來，或許哪天大官們良心發現，修法不拆了也說不定。誰知政府公文聲 聲催，非拆不可。一些平日熱心於反都更的團體也跟著到場造勢，直到前天動員警力驅逐 民眾，老屋轟然倒地，都更條例讓官府強徵民地圖利建商的戲碼正式浮上檯面（天可憐見 ，這法有缺陷也不是三天兩天的事，到有人家被拆了才有大官出來承認法有缺陷，這到底 是？） 最後回答你的問題，劃是能劃，但要走到政府幫你拆，中間得有相當多的門檻（要拆得 95%住戶同意，且剩下的人少於2戶），但是文林苑這案子怪的是王家也沒去說要剔除，就 這樣讓這案子一路走到事業計畫通過然後被拆，倒是頗為蹊蹺，但我一時也說不出到底是 哪邊有問題。 對於都更條例，我贊成它的理想性，卻反對它這些不清不楚的做法。至於政府代拆，我是 從頭到尾都反對，蓋個把人當釘子戶阻擾大部分人利益固然可議，公權力或可介入協調， 或就住戶可能發生之外部損失予以公平裁決（如集合住宅中若有一戶藉故拒絕改建，導致 該建物年久失修成危樓，應可考慮以公共危險罪等處理，還全體住戶一個公道），但剝奪 人民財產自由之事，實不可為（當年雜不是為了這個才起來革命的嗎？） 只能說台灣對環境諸議題仍在起步階段，諸多討論仍未盡理性，都市更新是否非要把老房 子都推倒，蓋出一棟一棟面無表情的高樓才是都市更新？是否居民都無知無識，非得讓建 商幫忙蓋房子才蓋得起來？ --

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 1.167.166.190