这个故事的争议点在於都市更新的几个步骤（注意，不是法定程序，只是步骤），都市更 新事实上并非新概念，在民国87年「都市更新条例」（简称「都更条例」）通过以前，民 间即有集合住宅改建的案例，如我上次提到的一颗子弹案（正义国宅），建商之前即有整 合，只是在都更条例（民国87年）及921地震（民国88年）後，更助长了都市更新的推动 。 再来说说都更条例，它是基於「促进」都市更新而为的立法（所以本质上来说，他所有的 设计都是朝向鼓励「都更」），为了让都更更有诱因，它作了几个设计： 1.容积奖励 一开始容积奖励是要解决部分建物之原容积大於法定容积的问题，特别在台北市，旧建物 法定容积往往远低於原容积（容积即每坪土地尚可盖出的建物坪数，台北市住宅区一般大 约在350%～400%，即一坪土地大约可以盖4坪建物，但民国70年以前并无容积管制，当时 的土地如临路较宽，一坪可盖到6～7坪）。如果真照着法定容积下去重建，住在旧建物的 老住户们的房子大概就只剩2/3啦（3房变2房，还能住吗？）。所以给奖励促进旧建物重 建，逻辑上还算合理。 但到了後来容积奖励变成一种「财务机制」，立论基础在於老住户们没钱盖新房子，制度 上设计让他们可以委托建商来帮他们盖，钱让建商先垫着，等房子盖好了，老住户们把盖 出来的房子分一部份给建商，其他的就可以自己住啦。 2.分阶段同意 通常旧建物的另一个特点就是产权复杂，一栋房子40户，但所有权人搞不好有100个（继 承、赠与等等，越分越散），如果真要等到全部人都同意改建，那还真是大工程，所以「 聪明」的官员设计了三阶段同意的「法定程序」： (1)划定都市更新单元 这个阶段在於确认要参加的范围（包括土地跟房子），有点像在问说：「要聚餐的请举手 。」（但细节都未定，只是表示你有要聚餐的意愿），妙的是地主或屋主中只要1个人就 可以提出申请，而且只要10%的地主或屋主同意就可以走到下一步啦（但这阶段要签一张 同意书，很多人都傻傻搞不清他只是同意要都更，可没说要拿土地房子去换啊）。就像你 同意去聚餐，但没说同意吃一顿饭要用掉半个月薪水。 (2)拟定都市更新事业概要 这阶段门槛一样是10%，重点在确定谁当发起人（不见得是建商，有点像聚餐是由同事主 办，但可以自己煮或上餐厅吃），还有规划方向（例如吃中餐还吃西餐）。这阶段又得盖 一张同意书。 (3)拟定都市更新事业计画 这阶段门槛一样是75%，都市更新事业计画内容相当专业，包括房子要怎麽盖，盖成怎样 ，每个人可以分回多少面积（或者想多芬要花多少，想少分可领多少），最重要的是$$从 哪里来，都会写在这本报告书里。一般小民看到这些东西，恐怕早昏头啦，这时候就会有 体贴的建商跳出来说：「包在俺身上，全都给俺包办，到时候只要给点房子意思意思，别 让俺做白工就成啦。」老住户们一看这建商如此仗义，感激都来不及，当然希哩呼噜就把 同意书盖啦（没错，这阶段又有一张同意书）。这阶段除了要确认刚刚谈的内容，还有一 个重点叫「实施者」，就是刚刚提到的，如果你不自己煮，想吃餐厅，那这时候实施者就 是餐厅老板啦。 (4)权利变换计画 刚刚不是说三阶段（如果你看到这还没昏头），怎这又冒出个权利变换计画？这又是个都 更条例的伟大设计，这阶段是要让大家同意他的房子现在值多少钱(A)，以後盖好的房子 值多少钱(B)，建商盖房子的造价多少钱(C)，然後把B-C（A是当你嫌分回来的房子太小用 来补钱用的，暂不讨论），三下五除二，大家就可以在新屋继续安家乐业啦。妙的是这阶 段不必签同意书，这权利变换计画也是附在都市更新事业计画一块送审。 3.多数决（而非全体通过的共识决） 诚如刚刚看到的，每个阶段都只要一定比例的人同意，不必全部人都点头。 4.政府把关 这是最叫人放心的部分，每个阶段都得办公听会，而且都得报到都市更新委员会（由县市 政府遴选专家学者组成的）审核通过，才能一阶段一阶段走下去。 那为啥这个看起来立意良善的都更条例，在文林院搞出这麽大乱子？ 我想第一个问题在於法规设计这三阶段，搞到不重要的同意书一直盖，最重要的权利变换 计画反而不必盖同意书，结果建商拿着同意书就跟老住户说：「老乡，当初您可是画了押 的，别戏耍俺啊。」尤其是都市更新事业计画同意书一盖，若是你情我愿，是不能撤销的 ，这也引出下一个问题。 刚刚谈到几个$$，包括建商出的$$，现在老房子值多少$$，以後新房子值多少$$，这些$$ 是谁来订？法规规定是由3家不动产估价师来估价，但由「实施者」来做最後定夺。这下 可妙啦，只要这建商出的$$多写点，以後新房子值的$$少写点，这以後建商拿回的房子可 是大大一栋，老住户恐怕通通只能分到厕所啦。这时有些老住户发现上当想撤销同意，但 别忘啦当初你画押同意让俺去找估价师估的，俺找的估价师一项是专业与道德兼具，岂能 任你血口喷人？ 那告官吧，官字两个口，左一个尊重专业，又一个依法办理，听得老住户一头雾水，总之 你家就只值那麽点，人家建商可是花了大把银子才帮大家走到这步，真是慈善事业家，您 佬就配合一下，快搬了好让新大楼盖好。 这时老住户把心一横，索性站占地为王，当起钉子户啦。反正台湾乃民主国家，断无强抢 民地之理。头几年倒也真的相安无事，直到民国100年郝市长要竞选连任，需钱孔急，建 商资金都被套牢在这几个都更案里，就里应外合通过了个拆迁都市更新补偿办法，规定只 要95%住户同意，且剩下的人少於2户，市政府就可以派警察去帮你「搬家」，好让路给建 商盖高楼，赚大钱。 此办法一经三读通过，举国譁然。这不是白日行抢？但此时众学者左一个为国为民，右一 个公益大於私益，官员们也一再出面保证此法备而不用，要建商继续跟住户沟通，倒也显 得小民们无知穷紧张。岂知到了後来公文一通接一通，倒显得拆定啦。上了法院，法官大 人也说你口口声声说拒绝都更，为啥历次公听会也没听说你有啥反对意见，也没去申请剔 除「自都市更新单元剔除」，到这时才来告官，一定是想狮子大开口，驳回驳回，刁民刁 民，乱棒打出。 本想说就此文书往来，或许哪天大官们良心发现，修法不拆了也说不定。谁知政府公文声 声催，非拆不可。一些平日热心於反都更的团体也跟着到场造势，直到前天动员警力驱逐 民众，老屋轰然倒地，都更条例让官府强徵民地图利建商的戏码正式浮上台面（天可怜见 ，这法有缺陷也不是三天两天的事，到有人家被拆了才有大官出来承认法有缺陷，这到底 是？） 最後回答你的问题，划是能划，但要走到政府帮你拆，中间得有相当多的门槛（要拆得 95%住户同意，且剩下的人少於2户），但是文林苑这案子怪的是王家也没去说要剔除，就 这样让这案子一路走到事业计画通过然後被拆，倒是颇为蹊跷，但我一时也说不出到底是 哪边有问题。 对於都更条例，我赞成它的理想性，却反对它这些不清不楚的做法。至於政府代拆，我是 从头到尾都反对，盖个把人当钉子户阻扰大部分人利益固然可议，公权力或可介入协调， 或就住户可能发生之外部损失予以公平裁决（如集合住宅中若有一户藉故拒绝改建，导致 该建物年久失修成危楼，应可考虑以公共危险罪等处理，还全体住户一个公道），但剥夺 人民财产自由之事，实不可为（当年杂不是为了这个才起来革命的吗？） 只能说台湾对环境诸议题仍在起步阶段，诸多讨论仍未尽理性，都市更新是否非要把老房 子都推倒，盖出一栋一栋面无表情的高楼才是都市更新？是否居民都无知无识，非得让建 商帮忙盖房子才盖得起来？ --

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