作者diiiib (QQ)
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标题[心得] 普通靠爸族怎麽买房投资2
时间Wed May 18 15:20:33 2022
继续把心得写一写
让小孩未来承接包租公、包租婆业务的时候参考XDDD
=====投资评估只有两个原则=====
1. ceca唯一公式： 出租投报 > 税金+总额房贷本息(持有成本)
2. 不要忘记第一点
赔钱生意没人做，
一笔交易可不可行看房子能不能够自己养活自己
房租收入行情买房前查查591或问问房仲，心里先有个底
如果能在买入的当下就确定收益大於成本
那这笔交易就是购入"资产"
未来只要想办法不断地买入资产，
时间和复利迟早会让你成为有钱人(富爸爸洗脑)
ps: 逗她妈妈买房公式： 月房租:房价 = 1:200
(其实本质相同)
=====再提醒一下风险管理=====
一旦房贷大於2间，银行就开始GGYY
宽限期、利率、年限、贷款额度...都开始回归残酷的现实
夫妻和成年小孩有人头记得优先使用
(其他亲朋好友不建议)
谈钱伤感情，人生够苦了不要再替自己找麻烦
宽限期能不用就不用，
因为靠爸族不需要把自己逼得太紧
(需要精算到这些也太累了)
房地产就是稳稳赚
3%仔看到期权咖每天资产翻倍要做到心定
羡慕归羡慕，记得自己能力、技术和心态都没到位
就当技能数点烂了...不要每天心痒痒
赚自己能赚到的就好
利率和年限也很看银行心情，多问几家
但真的要填申请书的，不要超过2间
因为申请太多间反而会信用扣分(细节可以爬文)
贷款额度攸关手头上要准备多少钱
第一间、第二间理论8成、现金准备3成
第三间之後抓5成
(如果是非常非常保守的人，第三间以上可以等手头现金>总房价之後再慢慢买)
贷款额度没到，有可能是你的信用坏了或是买贵了
另外建议压条款保护自己：
排除个人信用问题，若贷款金额未达到总成交价6成时本合约自动失效
=====遇到升息怎麽办？=====
老实说，稳紮稳打的房地产投资不应该被升息影响
美国一直升息我也很害怕阿
但看到房租入账之後心里就踏实多了
还有广大的首购、自住客帮忙防守...
有政府好安心
=====为什麽要先从小间的买起=====
我也很想买帝宝阿，可惜实力不允许QQ
过去浪费5年多看台北市房价一路飙涨蹉跎了不少时光
还好後来非台北不买的病好了，
感谢逗她妈妈的开导
累积经验值
买第一间我很紧张的跟群组大神们即时连线.....
买第二间我很担心屋主临时反悔不卖或者我的房贷不理想.....
买第三间我很担心手机打电动没电，行动电源一定要充满能量.....
.....
买多间一点的好处
就算一间出状况也因为风险分散，所以可以静下心解决处理
另外爬文发现保险的重要(感谢s26492755大)
买小间的+保险完全可以cover掉魔神仔的风险
=====废话着麽多 退休了没=====
还没QQ
本业加减赚也是累积资本很重要的一环
每赚到的一笔钱都是下一间房子的头期款XDDDDD
虽然现在房租收入大於工作死薪水了
但本奴上班穷忙习惯了，至少现在心态上相对轻松点
(其实是本业太废QQ)
=====未来小孩看到这篇=====
应该知道自己含着铜汤匙出生，要先懂得惜福
不要去比较金汤匙和银汤匙的富豪们
人生短短
有机会选择做自己感兴趣的事情其实也不坏
看到白手起家或不轻易向命运妥协的人要更敬佩
对生活要知足感恩
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 60.248.16.91 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1652858435.A.0C8.html
1F：推 asd31415926: 好奇投资房置产在哪里？我家小孩还小 不然很想买台 05/18 15:26
2F：→ asd31415926: 中 可惜去一趟不容易啊...... 05/18 15:26
3F：推 qqphor: 这篇推 05/18 15:28
4F：→ qqphor: 可以问一下逗她妈妈是？ 05/18 15:30
5F：推 linandydog: 月房租:房价 = 1:200 ? 代表600万的房子月租要3万? 05/18 15:31
6F：→ asd31415926: 给二楼 应该是孩子的妈?? 05/18 15:32
7F：→ Yishanhuang: 请问逗她妈妈是谁呢？ 05/18 15:33
8F：→ asd31415926: 啊三楼才对XD 05/18 15:33
9F：→ sdhpipt: 大概200X年代 当时颜炳立就是说200倍为原则 05/18 15:33
10F：→ sdhpipt: 现在有200的大概都不在北部了 05/18 15:33
11F：推 peil: 公式不是本息，应该是“只有息” 05/18 15:35
12F：推 GoGoD: 你的压条款但书这条，也要遇到佛心卖家才行 05/18 15:36
13F：推 sdhpipt: 算现金流的话应该要本息都算 只算息有可能黑字破产 05/18 15:37
14F：推 Lions2020: 天哪！除了ceca大外，终於看到优文了，给赞。 05/18 15:37
15F：→ qqphor: 谢谢as大回覆 05/18 15:39
16F：推 askey: 1:200是几年前的行情啊 05/18 15:39
17F：推 qqphor: 其实s26大的文也很推，IB大的文也很推 05/18 15:42
18F：→ qqphor: 这篇和我一样的心路历程......，果然都很像XD，安慰不少 05/18 15:44
19F：推 kagaya: 台中那麽香 大家都想买…但太远还是麻烦 05/18 15:47
20F：推 yiliang1107: 再帮推一个隐藏版大神ILoveRiva 05/18 15:53
21F：→ asd31415926: 是啊 虽然娘家在彰化但还是有点麻烦所以纠结很久 最 05/18 15:53
22F：→ asd31415926: 近又想说不买投资房乾脆专心换房算了 05/18 15:53
23F：→ yiliang1107: 有些观念从不同世代分析，值得一看。 05/18 15:53
24F：→ abyssa1: 租金>本息 财富永动机 无脑买 05/18 15:59
25F：→ abyssa1: 本息>租金>利息 存钱在房子里 可以考虑看状况 05/18 15:59
26F：→ abyssa1: 利息>租金 财富自由有钱就是任性 05/18 15:59
27F：推 spermbox: 传承性质的房地产还是建议土地为主 05/18 16:08
28F：→ spermbox: 还有，囤房尽可能不要用到贷款 05/18 16:09
29F：→ spermbox: 你看今年龙龙不知道在演哪出，年初硬要升一码 05/18 16:10
30F：→ yiliang1107: 为什麽不要用贷款啊 05/18 16:10
31F：→ spermbox: 你没贷款，利率就不甘你的事 05/18 16:10
32F：→ spermbox: 像我现在无贷款，房子都阿爸给我的，我阿爸炒房也没在贷 05/18 16:10
33F：→ spermbox: 款的 05/18 16:10
34F：→ yiliang1107: 应该是要CPI多少，CPI＞利率 05/18 16:11
35F：→ spermbox: 并且，市场上多数房子也是现金堆出来的 05/18 16:11
36F：→ yiliang1107: 银行借你钱，是你在赚XD 05/18 16:11
37F：→ spermbox: 所以尽量不用贷款 05/18 16:11
38F：→ spermbox: 龙龙今年不太正常，你各位贷款的现金要准备 05/18 16:12
39F：→ yiliang1107: 财团、上市公司也是大量借款 05/18 16:12
40F：→ asd31415926: 阿爸太强了吧 羡慕 05/18 16:12
41F：→ spermbox: 感觉龙龙虽然嘴上说不以利率控管房市，但作为却不是如 05/18 16:12
42F：→ spermbox: 此 05/18 16:12
43F：→ spermbox: 龙龙六月和未来的行为，都不能以以前的经验判断 05/18 16:13
44F：→ spermbox: 因为他不是阿南 05/18 16:14
45F：推 s26492755: 总额房贷利息（资金成本） 税金-房屋税 地价税 租赁所 05/18 16:14
46F：→ s26492755: 得 保险-火险地震险凶宅险 修缮空租（持有成本）我是这 05/18 16:14
47F：→ s26492755: 样去分的 另外如果月租金实拿可以超过本利和 就是自 05/18 16:14
48F：→ s26492755: 偿 基本上没什麽问题了 05/18 16:14
49F：→ spermbox: 炒房把来就钱多了才进去炒，没钱还是小心操作比较好 05/18 16:14
50F：→ spermbox: 有多少钱炒多少间房，这样最稳 05/18 16:15
51F：→ spermbox: 当然你连一间自住的都没有，那赶快去贷款买吧 05/18 16:15
52F：推 s26492755: 其实基本上 成本离租金还很远 如果你是做收租金 你 05/18 16:16
53F：→ s26492755: 根本不用担心升个几码 05/18 16:16
54F：→ spermbox: 炒房跟自住不一样，炒房有钱再来玩也不迟 05/18 16:16
55F：→ spermbox: 这我就不知道了，反正我现在半毛贷款都没 05/18 16:17
56F：→ spermbox: 几码很难缩 05/18 16:17
57F：→ s26492755: 我觉得不要怕贷款 你要想着 银行借你越多 你赚越多 05/18 16:17
58F：→ s26492755: 至少目前利率还是轻松就可以打赢的 05/18 16:17
59F：→ s26492755: 跟银行借贷是让你扩大战果 05/18 16:17
60F：→ spermbox: 龙龙上次急着把上次降的升回去，不知道在猴急什麽？ 05/18 16:18
61F：→ s26492755: 你看我本业赚500万好了 只能买一间收租 可是我拆成 05/18 16:18
62F：→ s26492755: 两间头期 在跟银行借贷 是不是就有两间了 05/18 16:18
63F：→ s26492755: 如果能打赢成本 借贷就是借越多赚越多 可惜就是平民 05/18 16:19
64F：→ s26492755: 小百姓 借贷还是会有个上限 05/18 16:19
65F：→ spermbox: 你看，上上次升息前，美国重贴现是台湾的快1/4 05/18 16:19
66F：→ s26492755: 所以才会在有限的资金包含借贷部分 去选择更稳妥的物 05/18 16:19
67F：→ s26492755: 件 05/18 16:19
68F：→ spermbox: 为何龙龙猴急着要赶紧升息？ 05/18 16:20
69F：→ spermbox: 你都不觉得龙龙的行爲是越来越奇怪了吗？ 05/18 16:20
70F：→ spermbox: 如果是自住，请赶快去买 05/18 16:21
71F：→ s26492755: 我记得有个仲介跟我说 这买了一定超过利息跟持有成本 05/18 16:21
72F：→ s26492755: 的 为什麽你不追价 我是回他 钱有限 这个物件也就60 05/18 16:21
73F：→ s26492755: -70分 如果可以无限借款 我早就扫平全部了 05/18 16:21
74F：→ spermbox: 中南部快买，还有很大机率涨 05/18 16:21
75F：推 s8752134: 月房租:房价 = 1:200 这公式台北的隔套都不一定能达到了 05/18 16:21
76F：→ spermbox: 北部就不用急了，反正近几年北部几乎涨不动，没差 05/18 16:21
77F：→ spermbox: 炒房的先考虑好再买，自住的请快 05/18 16:22
78F：推 s26492755: 我不用担心升息啊 我每间几乎净利都是一万初 平均一 05/18 16:22
79F：→ s26492755: 码会让我月缴+3xx 你看要几码才会让我亏钱 当然还有 05/18 16:22
80F：→ s26492755: 个说法是 赚的不够多 不如换其他投资工具 05/18 16:22
81F：→ s26492755: 1:200是真的做不到啦 至少新庄来说 05/18 16:23
82F：→ s26492755: 所以我一直很推收租件 他会受到的影响最小 要烧到也 05/18 16:24
83F：→ s26492755: 是很末端 05/18 16:24
84F：推 spermbox: 其实没钱有没钱的炒法 05/18 16:25
85F：→ spermbox: 可以买些公寓中古类的 05/18 16:25
86F：→ sdhpipt: 新庄1:200要特殊状况 比如说顶加套房或违建很大 或是旺店 05/18 16:25
87F：推 chein17: 1:200在台北基本上根本不可能 05/18 16:25
88F：→ spermbox: 这些物件价格较低，并且目前都还没有真正暴涨 05/18 16:25
89F：→ s26492755: 我是不碰改套跟顶加啦 所以那个行情就不清楚了 05/18 16:26
90F：→ spermbox: 大不了贷少一点，总之计算机打一打可行就买进 05/18 16:27
91F：→ sdhpipt: 偶尔也是看得到 前几天收到信箱DM写888万6套房月租收4万 05/18 16:27
92F：→ s26492755: 盒盒你说的的比较偏增值件了 05/18 16:27
93F：推 bigplittlep: 逗他妈妈是什麽？ 05/18 16:27
94F：→ spermbox: 改套只会累死而已，没好事 05/18 16:27
95F：推 bboywhite: 顶加可以接近1：200北市 05/18 16:28
96F：→ spermbox: 想想，一间房租给一个人，你就跟那一个人讨钱 05/18 16:28
97F：→ s26492755: 六套房的话 辅大那边不是有金财神 都要1800了 05/18 16:28
98F：→ s26492755: 不过金财神我记得可以收到60000 05/18 16:28
99F：→ spermbox: 一间房租给5个人，要跟5个人讨钱 05/18 16:28
100F：→ spermbox: 累死，这种事我实在懒得做 05/18 16:29
101F：→ spermbox: 我宁愿一户租一个人就好 05/18 16:29
102F：→ spermbox: 我阿爸留给我的房子我也是一户租给一个人 05/18 16:30
103F：→ spermbox: 对改套我也没兴趣 05/18 16:30
104F：推 s26492755: 改套少碰啦 真的麻烦 投报不会凭空给你的 但我觉得 05/18 16:30
105F：→ s26492755: 如果你是有年纪在过退休生活的 改套租金就当零用钱很 05/18 16:30
106F：→ s26492755: 适合 05/18 16:30
108F：→ sdhpipt: 我评估觉得屋龄4X年了 而且改套改蛮久了 设备应该坏的差 05/18 16:31
109F：→ sdhpipt: 不多了 就没有乱冲 这间其实卖一段时间了 05/18 16:32
110F：推 s26492755: 不过这一部分也很吃地点 我大伯在信义区靠北医的改套 05/18 16:32
111F：→ s26492755: 几乎全年满载 他们退休没事 打理一下也有点事做 05/18 16:32
112F：推 spermbox: 也是，反正老人吃饱撑着退休没事干，改套收租供自己退 05/18 16:32
113F：→ spermbox: 休吃穿也不错 05/18 16:32
114F：→ sdhpipt: 金财神1800万应该买不到 当年预售就要这价了 05/18 16:32
115F：→ s26492755: 乾 我很久没收到要我买房的DM 问我要不要卖的还比较 05/18 16:33
116F：→ s26492755: 常来 05/18 16:33
117F：→ sdhpipt: 而且 严格来说 金财神也是改套啊 一户6~7间 还工业用违建 05/18 16:33
118F：→ s26492755: 不过金财神上次就遇过学生要跟房东呛法律 租学生也是 05/18 16:33
119F：→ s26492755: 蛮鸟的 05/18 16:33
120F：→ s26492755: 对啊 所以我也不碰金财神 05/18 16:34
121F：→ s26492755: 东村也是乙工 我都叫仲介不要推我 05/18 16:34
122F：→ yiliang1107: 旧有观念思维，不过「本够大」守成足以 05/18 16:34
123F：推 spermbox: 现在仲仲被打房政策打到，你有房子要卖不妨给这些年轻 05/18 16:35
124F：→ spermbox: 仲仲一个鸡肺 05/18 16:35
125F：→ s26492755: 投资物件就很吃地段 受众 还有个性跟当下的财务规划 05/18 16:35
126F：→ yiliang1107: s大理享家预计租多少 05/18 16:36
127F：→ s26492755: 仲仲会还我一只鸡腿吗 05/18 16:36
128F：→ spermbox: 房地合一，房东要嘛不卖要嘛天价卖，可怜的是仲仲 05/18 16:36
129F：→ s26492755: 阿灾 八月才要交屋 还早勒 05/18 16:36
130F：→ s26492755: 而且那是老婆的 老婆的是老婆的 我的还是老婆的 05/18 16:37
131F：→ s26492755: 口怜 05/18 16:37
132F：→ yiliang1107: 哈哈哈哈 05/18 16:37
133F：→ s26492755: 不过老婆的税赋也是我要吃下来的 05/18 16:38
134F：→ young52177: 其实租金>利息＋税金＋维护成本 就是个好物件 05/18 16:38
135F：→ s26492755: 现在仲仲不好混啊 抢开发 彼此刺对方 然後鸟物件也 05/18 16:39
136F：→ s26492755: 是得卖 05/18 16:39
137F：推 spermbox: 仲仲还被空空污蔑成导致房价上涨的帮凶，这其中一定有 05/18 16:40
138F：→ spermbox: 什麽误会 05/18 16:40
139F：→ spermbox: 仲仲都马是在帮空空把天价物件压低到行情价的 05/18 16:40
140F：→ spermbox: 结果现在仲仲又被政府政策打到，有够惨 05/18 16:41
141F：推 s26492755: 其实赚钱的屋主都是帮凶 不管投资自住 05/18 16:42
142F：推 frowning1226: 文章好有趣 05/18 16:48
143F：推 dotamama: 低哥真的屌，平常都说没钱，给他好案子，就去签约了一 05/18 17:22
144F：→ dotamama: 年买四间真的跪拜 05/18 17:22
145F：推 lolpklol0975: 不错哦 05/18 17:44
146F：→ bluesky2: 再度朝圣d神 大户 05/18 17:50
147F：推 gy55662008: 第三户现在是只能贷4成对吧？ 05/18 17:54
148F：推 vincent14: 请问总额房贷本息怎麽算 05/18 18:13
149F：→ ohyakmu: 出租投报 > 税金+总额房贷本息 就不好找了吧.... 05/18 18:20
150F：推 makaba: 跪拜d神 朝圣推 接引上西天 05/18 18:50
151F：推 rsseek: 推分享 05/18 19:57
152F：推 shuichia: 1：200哪里还有@_@ 投报要6%了 05/18 20:40
153F：推 pleaseman: 推推 05/18 22:29
154F：推 fishello: 我在高雄也没 1:200 阿 囧 05/18 23:27
155F：推 gy55662008: 改套有啊 不过把管理成本扣掉可能就没了 05/18 23:34
156F：推 s26492755: 租金总价比其实是个比较快计算的方式 不过1:几还是看 05/19 00:36
157F：→ s26492755: 物件跟成本 05/19 00:36
158F：推 justin1943: 1:200笑死 05/19 01:21
159F：推 eplovecm: 现在的行情还有办法找到租金大於房贷+税金的物件吗？还 05/19 01:28
160F：→ eplovecm: 是说要自己多缴一点贷款来压低房贷总额呢？ 05/19 01:28
161F：→ abyssa1: 违法的比较容易找到 顶加隔好隔满之类的 富贵险中求 05/19 01:38
162F：推 s26492755: 看贷款年限 20年跟30年也有差 再来就是头期放的比例 05/19 02:11
163F：→ s26492755: 如果是30年或者头期四成 新庄都还有 05/19 02:12
164F：推 maypcc: 我也想要收租>本业 05/19 06:33
165F：推 maypcc: 我手上真的有1:220的物件 若以入手成本来看的话XD 05/19 06:39
166F：→ maypcc: 期权翻倍没啥 因为敢压大的不多 05/19 06:40
167F：推 moke: 1：300比较有机会，刚好30-40岁买房租人，退休时房贷还完收 05/19 11:09
168F：→ moke: 租退休。 05/19 11:09
169F：推 moke: 以前买的放到现在，不要说1：200，1：120都有。 05/19 11:11
170F：推 chair209: 以前买的不要说1:120，1:5都有 05/19 13:20
171F：→ zard1983: 推 05/19 14:26
172F：推 maypcc: 看多以前 我阿嬷买的还1:0.7呢 05/20 22:11