作者rpg1510 (八分之三)
看板home-sale
标题[新闻] 当你还在说「就这样吧」,她靠「为什麽」
时间Thu Sep 12 19:53:18 2019
当你还在说「就这样吧」,她靠「为什麽」从主妇变身东京不动产女王!
https://www.storm.mg/article/1700302
风传媒 廖惠萍 2019-09-12 07:00
要「真懂」,而不是只有「懂」
在会议上,我经常会告诉翻译者:「我听不懂,麻烦请对方再说一次。」
刚开始,译者总是一头雾水:明明应该听得懂啊?对方说不行就是不行,为什麽惠萍姐听
不懂对方说的「不行」?
"我所谓的听不懂,是因为我不了解对方的逻辑──为什麽不行,能不能讲来听听?因为有
些人的「不行」是反射动作,日本人只说「这样不行」,但我不懂为什麽?"
同事常常希望惠萍姐不要再问了,但我一定要追根究底,问出「为什麽不行」,甚至有时
候是「为什麽行」。问到答案以後,我会说我懂了,从此这个知识就是我的,永远都不会
忘记。下次当别人问起:「为什麽日本人讨厌一楼?」我就能侃侃而谈其中的奥秘,而不
是反射性的回答:「日本人就讨厌一楼啊,我也不知道为什麽?」
如果知道日本人不喜欢一楼,是因为比较没有隐私,会有落灰、很脏,以及容易遭小偷,
所以一楼通常比较难招租,也就能跟客户解释清楚了。很多我的台湾客户都会说:「经过
惠萍的说明,就会知道在日本不要买一楼。」
或是如果今天有一楼的物件要出售,想把它推销出去,又不能说一楼很糟糕,该怎麽卖?
其实一楼对个人住户、尤其是女孩子来说可能不太安全,又有落灰易脏的问题;但对家庭
型的客户来说,有些人是喜欢的。
因为在一楼,小孩蹦蹦跳跳不会吵到楼下,虽然大家都喜欢住二楼或三楼,可是如果家里
有个三岁小孩,日本人又都很怕吵,难保每天都有邻居来按电铃抗议。要把一楼的房子卖
给有三岁小孩的家庭,就可以推荐他们住一楼可能比较好,虽然有其他缺点,但小孩可以
比较安心的跑跳,或许就能成功说服客户。
(延伸阅读:凭什麽两个月飞两次巴黎?东京不动产女王:为了员工,我就是任性)
同事常常笑着说:「惠萍姐,可不可以不要再有逻辑了?」
或许有些人做事毫无逻辑,但我却十分在意做事的逻辑。逻辑搞清楚了,会有很大的帮助
。很多人做事不求甚解,因为没耐心,也不想搞清楚背後的逻辑;更常见的状况是根本不
懂什麽叫逻辑,从小到大只习惯背诵、硬记,不想研究事情到底为什麽会这样。
但研究每件事的前因後果对我来说是很有趣的练习:「到底为什麽这位太太对我提的物件
都不喜欢?」「对日本人来说,为什麽这个物件就是一直卖不掉?」「日本人卖不掉,也
许我能够找到方法卖掉?」「日本人因为某些原因不喜欢,但可能台湾人根本不在乎?」
"多问为什麽,了解事情的来龙去脉,这个「懂」,将为你省去更多沟通成本。"
我对事情穷追不舍、不断追问的习惯,应该是来自公公的薰陶,再加上自己的好奇心及追
究到底的个性,有时还真问到别人都觉得烦。就像更改发薪日的问题,我会不厌其烦地让
员工知道,不只是在意有无亏欠员工,更要知道五号发薪的原因何在。又例如在日本卖房
子有「登录免许税」和「不动产取得税」,员工多半是死背这这两种税,问他们为什麽有
这两种税?大家都不知道。
「登录免许税就像是我们台湾的契税,你买房子要过户到你身上,这是国税。」如果这样
跟台湾客户解释,他们就会比较容易懂。相较於台湾,日本还多了一个「不动产取得税」
,这是地方税,也就是地方要另外徵收的费用。
客人也常问,在日本持有房子还有什麽固定成本?我会以台湾为例,在台湾有房产的人,
会被徵收房屋税及地价税;日本也一样,只是除了这两种税,还多了一个
都市计划税。此
三税合称
「固定资产都市计划税」(简称固都税),每年来一张缴费单,一次徵收。但日
本政府也很贴心,缴费单除了一次徵收,还另外附上四张季缴单,意思是你也可以选择分
期缴付。
我常想,不只是房地产,任何行业,如果每一位业务都能这样理解事情,而不是都靠「背
」的,结果一定会很不同。理解後,还要用你自己的方式消化资讯,把资讯用容易懂的方
式说给客户听。
很多客户都觉得,听我讲解事情特别清楚,正是因为我会自己先消化资讯,所有资料我会
重新研究,思考如何讲解给客户听。
你自己要先搞懂,才有能力告诉别人。一有不懂的事情就先问吧,千万别怕被说「连这个
也要问?」
永远别怕开口问。问了,学到的才是真正属於你的东西!
作者/廖惠萍
本文摘自《认真做喜欢的事,真的能赚钱:从旅行社到民宿咖啡厅,东京不动产女王廖惠
萍的5个职场即战力》
各国不动产税核课方式 (引用自"天下杂志")
https://cw1.tw/CW/images/article/201608/article-ck-57b561c743e47.jpg
各国房地产交易与持有税率一览表 (引用自"中国房地产该怎麽办")
https://i.imgur.com/yQg76nq.jpg
日本买卖房屋税很重!Sway:很恐怖的|#Sway说|#好房网TV|20190312
https://www.youtube.com/watch?v=LV9MUftOLlw
日本房屋持有成本,每年约房价的 3%~5%
一、税金
房屋税 0%~1.7% ┐
地价税 0.6% ┼三项合称:固定资产都市计划税」(简称固都税)
都市计画税 0.3% ┘
二、管理费+修缮立基金
每年约房价 1%~2%
所以投报率没 6%~8% > 利息1.5%+持有税5%
的投资案件,根本不能碰
除非就是抱着自住心态,
居住就是要付持有成本!
大约30年,房屋价值归零 (持有成本,每年平均约房价的3%~5%)
ps.外国人购买无法享有优惠税率,所以
自住房屋,大约30年归零是必然的!
日本本国人可以拉长到50年~70年
★ 所以日本房子保值的重点:
一、位处蛋黄区、蛋白区,出租率高
可以用出租报酬率,维持住房价
ps.蛋壳区的房子,在持有成本高的情况下,真的是只能用等同送人的贱价出售
二、要买老屋 (如果是买来收租的)
日本房子是会折旧的
宁可买老房子 (折旧到一定年限後,房价降低至盘整底价"适用出租报酬率")
买的房价就是最低点,再降的幅度很有限
三、小户型的房子
1~2房的案子,会比3房以上的案子容易招租
--
※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 61.228.42.77 (台湾)
※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1568289203.A.BF4.html
※ 编辑: rpg1510 (61.228.42.77 台湾), 09/12/2019 19:59:12
1F:推 F0r: 我还以为是东京林荣三 09/12 20:03
2F:推 nathan0200: 好奇问一下,日本房屋有二工违建这类问题吗 09/12 22:52