作者planta (小盆栽)
看板home-sale
标题Re: [新闻] 林口A9站预售涨到7字头 超越新庄副都心
时间Tue Aug 20 13:26:40 2024
※ 引述《Bennyhome (view)》之铭言：
: 新闻来源：https://estate.ltn.com.tw/article/21579
: A5 A6 A7 全变凹陷区XD
: https://i.imgur.com/sQ5CVNY.jpeg
:
林口跟副都心比
有几个东西完全不同
1客层不同：
新庄三重芦洲还有板桥
主要的客人来源是台北
原本住在天龙国的第二代
除了一些早年反应比较快的
会把隔壁邻居买下来给下一代
很多人都是等到孩子大了
想要帮忙成家才发现
天龙国已经长到
一般领薪水的阶级买不起了
第二代买房
自助的话预计要20年起跳
所以大部分会买新房子
这时候一桥之隔到台北的
新北第一环就会是首选
像士林的人去买重阳重划区一样
过重阳桥就可以回娘家吃饭
所以新庄副都心
就是过忠孝桥回中正区
婆婆家吃饭的路
我身边很多住大稻埕的
後来也是买到三重
没办法大稻埕已经买不回来了
你说这种天龙国被往外洗的例子
多不多？满地都是！
这之前新北第一款还没有到很贵
很多人都是替孩子买的
来付钱的很多都是天龙国的父母
天龙国长很多
老公寓贷出来当头期款赞助小孩的
所以和林口这一波
年轻人赚头期款去买
因手上现金不多所以买预售屋
老实说客层不太一样
（客人的来源决定筹码的来源）
第二个是通勤方向：
早上忠孝桥发生大事情
就可以看到三重新庄
很多人都是要进台北的
挤的状况是我还可以下车买早餐
现场就是一个大型的停车场
为什麽有这麽多人
在早上7点要过忠孝桥
答案很简单要去台北
不是只有原生家庭在台北
还有一种就是工作在台北
这种人也会倾向尽量买新北第一回
再说一次因为天龙国不是给领薪水的买的！
买新庄的是要进台北的人
但买林口的不一定需要进台北
更有可能是退休组或者是林口附近的上班族
两群人基本上通勤方向不同
参考很多的基准也不同很难比
而且这种大部分是家庭客
所以所需要的坪数会比较大
第三个是坪数：
新庄副都心已经开发有十多年了
早期的建案比较多中大坪数
一直到很晚期的亚西
莫内花园，信义的，
後来几个案子才开始做小坪数
大家都知道大坪数跟小坪数
最大的差距在於单价
所以只是看一张表的平均单价
来看整个区域
看起来就是会有一点菜
因为：
新手看价！
老手看量！高手看筹码！
小坪数单价充高
新手看得很开心
马上冲进去
银行抽银第一个出事情的就是外围
相反的,
老手会看交易量
这两天台股量说成这样
敢下手的都是高手
高手看什麽呢？
当然是看筹码！
看股票一定要看三大法人现在走的方向
那麽卖房子一定要看
“来买房子的这群人”,从哪里来？
在2022年SARS那一年
在永春捷运站1号出口有一个预售屋叫eat
当时是找我最喜欢的插画家几米合作
我去看房子
一进门代销问的第一句话就是：你们从哪里来？！
和我一起去的朋友回：基隆
我闭口不回
後来突然广播说蔡依林在这里买两户
我的男性朋友一脸不屑的说：最好是！
当时代销是跟我开价3字头
你没有看错
那是一个挑高3米多小套房
三字头甜甜价
这是eat的第一期
後来还开了很多期
目前已经从三字头来到100多
我一直在东区上班
所以一直有在注意
这个代销被我的朋友刺激到了
他知道这个买卖应该成不了
但是听到人家不屑的说不相信蔡依林
代销讲了一大段话让我印象深刻
他说他之所以进门就问客人从哪里来
那是因为房地产有一种东西叫定锚效应
一个从基隆来的
当然会觉得东区三字头是天价
其实当时我是打算要买的
因为才不久前我有看到阿妹
买信义之星也是三字头
不过我跟我朋友讲
他是不相信的
後来蔡依林的买两户新闻也上报了
只是这个新闻是在他把est卖掉
去买另外一个豪宅的时候意外曝光的
@@@@@
心法来了：
你不需要很急躁的进入市场
也不用很极端的去追高或是拆底
“不急不急端”
是我奉为投资的五字诀心法
为什麽呢
因为很多的事实
在你保持在市场上观察
会一一被验证
事实证明永春捷运站3字头
是会赚钱的项目
2003年的SARS
是过去房地产的起涨点之一
这件事情给我的心得是
不要听旁人说讲的话
要留在市场上观察
要自己去验证自己内心的假设
还有稳住你的心
不要着急上车，也不要恐慌下车
不要极端的单压某一边
不是只有股市板坏人多会叫你all in
房地产也是人吃人的世界
不要听信网路上的平均房价
要仔细观察“客人是从哪里来”？
不要太急着跳上车
也不要极端的去压太偏僻外围的地方
你可能不会赔钱但是可能会套牢
什麽时候可以解套
可能是天龙国的人
在等都更的期间
想买新房子也是会往林口或新庄
但是天龙国的人一定是
希望可以把老破小，
退而求其是找到“新美大”
那如果你的预售屋
到时候并不大
客层在哪里？
林口这一波很多预售屋都是小宅
所以新庄副都心反而接收了很多
天龙国想要大坪数的
所以副都心的剧本可能会是
被林口乡村包围城市
林口的高单价推生
副都心的成交
量突然变大
因为高总价的人也会担心
均价拉上来以後
实际要拿出来的头期款会更多
所以副都心成交
在这半年才会突然那麽多
不过这是在限制贷款之前所看到的时灯数据
实际是怎样还要观察
如果有人熟悉这一区也可以补充说明
@@@@@
回到一开始说的
高手看筹码！
不要问我从哪里来（X）
一定要搞清楚客人从哪里来（O）
因为客人从哪里来
代表筹码从哪里来
筹码从哪里来也反应着有没有“支撑”
这波房贷总量限制
雨天收伞收的是外围和新手小白的伞
你有听过银行雨天收伞去收VIP的伞吗？
所以如果你是想要
捡林口的便宜的
你可以高兴期待
但不用高兴过头
我觉得不会发生
但是副都心就算打对折
我们普通上班族也很难捡便宜
所以根本没有什麽用
--
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1F：→ toto123: 林口也一堆台北市的後代 08/20 13:28
2F：→ toto123: 我认识有些开贸易公司的 仓库都放龟山自助买林狗 08/20 13:28
3F：→ toto123: 林口 08/20 13:28
4F：→ jessicaabc98: 北市二代住林口，逊，怪爸妈吧，要也是新店 08/20 13:31
5F：→ planta: 有啊台北市後代的也是有分大的跟小的 08/20 13:35
6F：→ planta: 副都心一大堆从东门来的真的是一大堆康青龙 08/20 13:35
7F：→ planta: 但是如果是万华西门町可能手上的钱就没那麽多了吧 08/20 13:35
8F：→ planta: 还有分喔生三个，跟生10个资源分配就不同了，家里都生女 08/20 13:36
9F：→ planta: 生还有家里都生男生也会不同 08/20 13:36
10F：→ planta: 永吉路来邻居，说自己被洗到永和，儿子觉得非常丢脸，其 08/20 13:37
11F：→ planta: 实永和也很贵耶 08/20 13:37
12F：→ planta: 所以这种人你叫他去买林口，还是小套房，他会家庭革命 08/20 13:38
13F：→ planta: 副都心7字头，表示有太多小坪数冲到8，拉到平均所以是7,如 08/20 13:40
14F：→ planta: 果用这张表来看我会买泰山，持续整钱持续观望市场的状态， 08/20 13:40
15F：→ planta: 不急不极端，不着急上车不买极端外围的地方 08/20 13:40
16F：嘘 a000000000: 台北二代去住林口 尼如果在长庚当医生那是回事 08/20 13:41
17F：→ a000000000: 其他讲出去亲戚一定蛤 08/20 13:41
18F：→ leota: 感觉不太正确 08/20 13:52
19F：嘘 jameslee0723: 红明显！2022SARS ！？ 08/20 13:52
20F：→ toto123: 有一些家里做生意 他不是上班族买林口很合理 08/20 13:55
21F：推 bustinjieber: 你讲这个很多人看不懂 08/20 13:57
22F：→ bustinjieber: 房地产的筹码来源需要区域化的分析 08/20 13:57
23F：→ bustinjieber: 不是有成交创高价就代表真的值这个价 08/20 13:58
24F：→ leejoin: 林口目前很大的比例还是往外面去上班 08/20 14:05
25F：→ leejoin: 除了华亚跟长庚外，其实在地还是比较多服务业为主 08/20 14:06
26F：→ leejoin: 目前林口正努力改善在地就业与未来大量人口移入的交通 08/20 14:07
27F：→ leejoin: 以上北市二代目前在林口深耕的心得 08/20 14:10
28F：推 DASHOCK: 版上好像很多人根本不熟林口阿...重要的点都没人谈到 08/20 14:11
29F：推 blargelp: A7是价、量、坪数、区域收入全部喷喔 08/20 14:12
30F：推 lolpklol0975: 泰山那边要确定欸, 山脚断层 当塑胶？ 08/20 14:12
31F：→ lolpklol0975: 虽然是 正断层, 但是也是断层 不要小看 08/20 14:13
32F：→ lolpklol0975: 断层如果动起来的话 是叫天天不应 08/20 14:14
33F：→ jovi8401: 有的人就喜欢重划的环境 08/20 14:18
34F：→ tctv2002: 泰山我记得明志路那段都是断层区.. 08/20 14:36
35F：推 yswu: A9本来就比A4大啊！ 08/20 14:45
36F：推 lolpklol0975: 没大楼就是有断层隐患,不要不信邪 08/20 14:51
37F：推 becometoo: 好文，谢谢分享 08/20 14:55
38F：推 foda: 这篇才是高手的水平 08/20 15:21
39F：嘘 Bennyhome: 好云，林口才是新北高总价交易比例最高的区 08/20 16:01
41F：嘘 Bennyhome: 林口一堆来自台北市置产的，真的多去看看，连台北市选 08/20 16:06
42F：→ Bennyhome: 出来的立委也在林口置产了，请不要再云。 08/20 16:06
43F：推 Bennyhome: 2003年的林口不知道，但板桥一堆1字头的社区大楼可以 08/20 16:11
44F：→ Bennyhome: 挑，永春eat3字头到100，在台北市算猛，但在新北与其 08/20 16:11
45F：→ Bennyhome: 他县市，20年这种涨幅到处都是 08/20 16:11
46F：推 hhjjhhgg: 林口是真的很多北市长大去住的啦 亲身经历 08/20 17:47
47F：推 p1324668: 涨幅输外围 但是住的爽啊 08/20 18:46
48F：推 sttyuio5083: 林口我住起来觉得通勤超累但只能说就只买的起这QQ 08/20 19:12
49F：→ aibor: 林口台地真的不错！有钱的真的可以置产啦！ 08/20 21:43
50F：→ aibor: 永和就真的很贵！新旧都贵！ 08/20 21:43
51F：推 Elio2021: 林口是高总价比例在林口自己行政区内最高(因为老房子少) 08/20 21:51
52F：→ Elio2021: 不是在新北的比例最高 (意义不同, 不要搞错) 08/20 21:52
53F：→ Elio2021: 林口不论中古屋或预售屋, 总价3千万的成交数都输给新北 08/20 21:53
54F：→ Elio2021: 一环多数区域 08/20 21:53
55F：→ Elio2021: 林口上半年中古屋和预售屋加起来, 3千万以上的实登笔数 08/20 21:58
56F：→ Elio2021: 不到300笔, 中和中古屋不用算, 光一个预售屋METRO PARK 08/20 21:59
57F：→ Elio2021: 上半年就成交了454笔 08/20 22:00
58F：→ planta: 原来真的有人相信房仲做的表格，老话一句人所有的行动背 08/20 22:10
59F：→ planta: 後都有动机，想要拿懒人包的人，通常就是被别人打包！有句 08/20 22:10
60F：→ planta: 话说为什麽要阅读？因为只要你不阅读你的价值观就会由别人 08/20 22:10
61F：→ planta: 来灌输，就像是你看的这个看似公平的表格，你觉得这个表 08/20 22:10
62F：→ planta: 格是谁做的呢？我看到的第一瞬间就很好奇%的分母是什麽？ 08/20 22:10
63F：→ planta: 因为不管直的加总，或横的加总，都不是100! 连计算的基准 08/20 22:10
64F：→ planta: 都搞不清楚，又怎麽知道这个表格的正确性和背後的意义呢？ 08/20 22:10
65F：→ planta: 很多人都会说数字会说话，但是却不知道解读这些话的，还是 08/20 22:10
66F：→ planta: 人！只要是人就自己的偏好和偏见！ 08/20 22:10
67F：推 Elio2021: 稍稍修正我前面的口误: 林口是高总价比例在林口自己行政 08/21 00:30
68F：→ Elio2021: 区内最高(因为老房子少), 应修正为相对比较高. 08/21 00:31
69F：→ Elio2021: 林口区内比例最高的是1500-2000万, 占了林口25.3% 08/21 00:33
70F：→ ichbinapfel: 这数据跨区比较绝对数值意义本身就不大，各区人口差 08/21 00:43
71F：→ ichbinapfel: 异很大。中国1%的天才就超过台湾一半人口，总不会有 08/21 00:43
72F：→ ichbinapfel: 人说台湾人比较笨 08/21 00:43
73F：→ ichbinapfel: 主要可以了解的资讯是各区的人口组成比例 08/21 00:44
74F：推 qwwee55555: A9环境很好但又有一些餐厅 离三井近 副都心只能去宏 08/21 12:22
75F：→ qwwee55555: 汇 小吃的话又要跑到老旧的新庄市区... 08/21 12:22
76F：推 Camera8025: 副都心过一条中原路小吃还不够多？ 08/21 18:19
77F：→ Camera8025: 还有加玛商圈也一堆店 08/21 18:20
78F：→ Camera8025: 你要高级好一点的也有飨飨跟铁板烧好吗 08/21 18:20
79F：→ Camera8025: 谁跟你一定要去宏汇 08/21 18:21
80F：推 drimp: 板桥三重新庄 再穷一点土城芦洲 都比林口方便进台北 你在林 08/23 03:56
81F：→ drimp: 口除非医生不然真的就买不起新北二环以内在买的 08/23 03:56
82F：推 hectorbibby: 楼上你真的懂林口吗？去台北超快的好不好 08/31 14:00