非常感谢众多版友的推文，有很多建议与提问，用推文回覆有点困难，决定再占一个版面 整理大家的回覆，并提供自己的想法&查核的结果，给後人遇到类似情况时做个参考。 1. 物件一租约的真实性：有自己去看过其中一间两房一厅，设计的很好，而且电器、卫 浴设备、厨具都是买比较高级牌子的(日立、国际、凯萨等)。仲介也说他手上有目前的合 约，可去现场翻阅。此外，目前物件一是给包租代管，感觉租约应该也会是比较乾净的。 2. 要具备水电debug能力：敝人虽然是有能力，但觉得可能并不是重点… 3. 贷款成数：有打电话给银行并提供细节，确认贷款成数7成没问题。 4. 银行监价：银行有说监价可能会比成交价要低，然後不会用成交价来提供贷款，所以 就是自备款需多准备一些。至於顶加价值，之前某间老华厦物件含顶加，请银行帮忙初估 (非正式监价)，承办人说” 顶加部分约用每坪单价之1/2去估算”。 5. 台北市顶加以後不能修缮：打电话去台北市建管处问过，若顶加违建想要做室内装修( 动隔间或是天花板)，可直接申请室内装修许可，但若提供的图面若是三单位以上，应不 会通过。至於若需外墙修缮，可直接动工，但要留施工前後的照片避免之後被误以为是新 违建。简而言之，并不是不能修缮，只是要合规。 6. 顶加三个单位出租都是优先拆的：承上，建管处的回答是要连续被检举三次，才会真 的”动手”，而且会先请屋主自行调整成两单位，若确认已变成两单位，就没事了。若屋 主不愿自行调整成两单位，建管处去拆，也只会让原本的违建变成两单位，不会刻意去把 顶加全部移平。 7. 房客处不好检举就拆了：同上。建管处说计点三次後才会动手。 8. 台北隔套收益太低，新北、台中、高雄隔套，丢给代管更划算：单纯论投报率应该是 这样，但台北能有都更或是老屋重建的机会，又是另外一回子事了。(这边指的是物件二) 下面纪录一些不用回覆，然後非常实用的建议or资讯： 1. 估投报收益应该用”自己花钱拆，顶加留两间”来计算。 2. 违法格套的都可以检举，最好找合法格套。 3. 没有”分管协议”，顶加收租之後可能被楼下邻居要求分成。一种处理方式是顶加自 住，楼下出租。 总结一下，若要考虑收租套房物件： 1. 最好不要碰顶加物件，除非有分管协议书&顶加仅两单元。 2. 最好是合法格套，亦即要有”室内装修合格证”。 3. 要先找银行确认可贷款成数以及监价。要准备的头期款，应该会比想像中高。 4. 确认现有租约真实性。 再次感谢房版众多热心的板友提供宝贵的建议，若觉得我目前总结的有什麽缺漏，也请再 告知，让我更新，希望留给後人更多资讯可参考 :) ※ 引述《chmin (June.)》之铭言： : 标题: [请益] 首次购买隔套租房，求建议 : 时间: Fri Aug 25 00:53:12 2023 : : : 各位版上前辈好，爬了许多文，手上也正好有些闲钱，想入手一间收租房当投资，求各位 : 前辈建议。 : : [物件一] : 台北市蛋黄区，6米巷公寓4/4 (有顶加)。钢筋混泥土结构，屋龄约48年。权状约30坪无 : 公设，地坪约11。目前4楼格局是两间两房一厅加一间套房。顶加则是三间套房。所有房 : 间新装潢约3年，目前满租，每月收租合计约11.5万，预计2700万能入手。(这间不期待都 : 更，只看收租收益) : : 优点： : 1. 每月收租收益高&投报酬率高。 : 2. 新装潢，租金较高，租客水准较高，较无管理问题。 : 3. 离目前居住处很近。 : : 缺点： : 1. 顶加在约3年前有违规增建屋顶，多产生一间套房，被举报。目前状态是： : ”无订拆日期+由区队列管，依序处理”(仲介是说当初有找议员去乔)。 : 2. 使用执照上有注记”屋顶上不得堆积杂物及私自加建”。 : 3. 建物部分坐落邻地，未来邻地所有人有主张侵权或要求价购等风险。 : 4. 持有土地是好几个地号且为”袋状地”，无直通马路，但目前通行路线已行之多年， : 似乎土地权人也无法再收通行费，且好几栋建筑物都需使用此通行路线到马路。 : : [物件二] : 台北市蛋黄区 8米巷公寓 3/3 (有顶加)。加强砖造结构，屋龄60.6年。权状约26坪无公 : 设，地坪约13。目前三楼格局是四间套房。顶加则是三间套房。装潢简单、陈旧，但目前 : 也是满租，每月收租合计约8万，预计约2450万能入手。(此间觉得有机会老屋重建，且目 : 前收租收益也还不错) : : 优点： : 1. 屋龄老，独栋，且是加强砖造，老屋重建较可期待。 : 2. 土地持有为单一地号，无任何邻地纠纷。 : 3. 整栋仅四个所有权人。 : 4. 离目前居住处很近。 : : 缺点： : 1. 房屋老旧，从楼梯就是破败貌，加上套房装潢也老旧，租金较低，租客水准较低， : 怕有管理问题。 : 2. 怕等不到重建/都更。 : : : 目前倾向购买[物件二] 因其虽收益较低，但产权相对乾净而且有重建/都更可能性。 : 想请问各位版上前辈，对此二物件，有没有什麽看法与建议可分享。 : 非常感谢您们的时间 (鞠躬)。 : : -- :

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 150.116.243.91 (台湾) : ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1692895994.A.BEC.html : → abyssa1: 你要全现金买吗？ 08/25 01:19 : → chmin: 目前预计是只付头期，然後一直延展宽限期。收租收益>宽限 08/25 01:22 : → chmin: 期利息支出。 08/25 01:22 : 推 tfct: A银行估价会知道不合法吗？ 08/25 01:27 : → CrabBro: 物件一价格怪怪的，要怀疑一下租约真实性 08/25 02:05 : → CrabBro: 可能是匡你的假租约 08/25 02:05 : → CrabBro: 缺点1. 不要相信仲介的鬼话 08/25 02:06 : → CrabBro: 物件一的缺点4可以忽视，但缺点3是有可能发生的 08/25 02:08 : → CrabBro: 物件二很尴尬，通常这种物件就是收回来整理一下就很好租 08/25 02:09 : → CrabBro: 但是砖造60年加上顶加，这已经严重需要立即拆掉重建的 08/25 02:10 : → CrabBro: 你再花钱整理就不划算 08/25 02:10 : ※ 编辑: chmin (150.116.243.91 台湾), 08/25/2023 02:22:27 : 推 max780417: 你有基本的水电debug能力再来 08/25 03:22 : 推 clairebear: 姑且不论物件，银行监价不算顶加，隔套贷款成数低， 08/25 04:47 : → clairebear: 头期要付的可能比你想的还要多很多 08/25 04:47 : 推 a9940597: 现在的人不好管，搞一些合法又正常的投资不好吗？ 08/25 06:19 : 推 DeathStarDS1: 台北市令人震惊太佩服了 08/25 06:22 : 推 DeathStarDS1: 乡民说的有道理，仲介说的租金要确认再确认再确认7 08/25 06:24 : → DeathStarDS1: 次。 08/25 06:24 : 推 typhoonghi: 物件一投报率破5%，物件二不到4%，都在台北市蛋黄区? 08/25 06:37 : 推 iceyu: 现在还敢买顶加的真是勇者XD 08/25 06:57 : 推 ohyababy001: 别碰顶加比较好，损失的比得到的多 08/25 07:01 : 推 imprison: 台北市顶加以後不能修缮，10年後卖谁？ 08/25 07:06 : → abyssa1: 你先问问银行 隔套头期常常是五成喔 08/25 07:29 : → abyssa1: 顶加三个单位出租都是优先拆的 08/25 07:30 : 推 ataky: 银行知道是顶加这贷款成数就低了 08/25 07:33 : 推 F93935: 三单元专案优先拆除 你找谁都没用 08/25 07:38 : → F93935: 你要赌？哪天房客处不好检举就拆了 08/25 07:39 : 推 sdhpipt: 只看文章我会选二 08/25 08:18 : 推 x156w423: 可以支撑总价就租金收益, 早期入手没太大问题, 但现在 08/25 08:35 : → x156w423: 你要承担报拆(租金收益砍半)的潜在风险, 只能说你很勇 08/25 08:35 : → x156w423: 喔 xD 08/25 08:35 : → IBIZA: 二能不能收租10年都不知道，真的要重建又不知道会拖多久， 08/25 08:48 : → IBIZA: 你能不靠租金自己付个10年租金吗 08/25 08:48 : → abyssa1: 自己拆可以拆成顶加保留两单位先脱离优先名单 08/25 09:00 : → abyssa1: 要估投报收益应该用这版本估计 自己花钱拆 顶加留两间 08/25 09:00 : → wiston1419: 物件二为啥还没重建？要不要探听一下？ 08/25 09:05 : → IBIZA: 台北市这个屋龄的房子还没重建的满地都是 08/25 09:31 : 推 swordhero: 小心换屋主老邻居开始开告，顶加租金平分喔 08/25 09:51 : → swordhero: 现在买顶加的怎不想原屋主为啥要卖，呵呵，风险优先喔 08/25 09:52 : → wiston1419: 但要了解理由才能预期要等多久啊 08/25 10:00 : → abyssa1: 保险一点就是顶加自住 楼下收租 邻居没得分 08/25 10:15 : → lovemost: 两个都不怎麽样，硬要选选2 08/25 10:15 : 推 lovemost: 你认真考虑一下，这两个物件真的有值得你冒那麽高的风险 08/25 10:19 : → lovemost: 去买吗？ 08/25 10:19 : 推 eeantsky: 顶加最危险就是下面几层邻居 搞定就没问题 08/25 10:29 : 推 ericeuro: 不只报拆，连顶加的租金收入可能都要跟 08/25 10:30 : → ericeuro: 其他住户分。 08/25 10:30 : 推 ericeuro: 投套的贷款条件都不太好。不是利率高就 08/25 10:34 : → ericeuro: 是成数低。你最好先问一下 08/25 10:34 : 推 licochen: 不推荐，顶加是风险，只要房客或邻居多次检举就压不下来 08/25 10:38 : → licochen: 立刻排拆都有可能，或者又有新闻事件....格套已经烂了 08/25 10:39 : 推 ajj1: 2 08/25 10:59 : → kklarinet: 千万不要 08/25 11:55 : 推 bettybuy: 一直觉得卖隔套的都是在找下一个冤大头 08/25 12:38 : 推 bboywhite: 有被检举报拆过的别碰 08/25 12:39 : → bboywhite: 卖方顶加用送的除外 08/25 12:39 : → bboywhite: 蛋黄区的邻居不好对付ㄛ 08/25 12:40 : → bboywhite: 安森旁的公寓4/4做个顶楼防水马上有人来查，超敏感 喜 08/25 12:42 : → bboywhite: 勒考 08/25 12:42 : 推 licochen: 忘了说，不是顶加而已，违法格套的都可以检举耶 08/25 12:48 : → licochen: 基本上诚心建议，除非合法格套，不然都不要碰 08/25 12:48 : → abyssa1: 双墩学区不错…有附加价值可考虑 08/25 12:56 : → abyssa1: 顶加自己拆一间 当成垃圾代收集中场 还可以 08/25 12:57 : → abyssa1: 选项二真的卖很久就是了 08/25 12:58 : → abyssa1: https://i.imgur.com/Q0GO1vy.jpg 08/25 12:59 : → abyssa1: 不过卖这麽急大概不急 应该没有短期马上被拆的风险 08/25 13:01 : → abyssa1: 可能就是买来设籍用 现在不需要了 边租边卖 08/25 13:01 : → abyssa1: 他开2300的时候我有考虑过… 08/25 13:05 : 推 kage01: 隔套麻烦 管理也没独套无脑 08/25 13:29 : 推 leveger0903: 通常房子做分租套房下去 这种格局即便换屋主大概也 08/25 13:58 : → leveger0903: 是做出租用 08/25 13:58 : → leveger0903: 我现任房东是家庭式套房 我想当下收益可能没有分租 08/25 13:59 : → leveger0903: 套房好 但在未来处分房产弹性上会比较好 08/25 13:59 : 推 alanbread: 都不要买，台北隔套收益太低 08/25 15:14 : → alanbread: 你买新北、台中、高雄隔套，丢给代管都更划算 08/25 15:14 : 推 apson: 2. 08/25 21:03 : 推 TommyHil: 1 08/25 21:11 : 嘘 labdog: 台北顶加是票房毒药 08/25 23:55 --

※ 发信站: 批踢踢实业坊(ptt.cc), 来自: 150.116.243.91 (台湾) ※ 文章网址: https://webptt.com/cn.aspx?n=bbs/home-sale/M.1692980804.A.E43.html ※ 编辑: chmin (150.116.243.91 台湾), 08/26/2023 00:27:37