作者cloud3455 (云想衣裳花想容)
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标题Re: [闲聊] 年轻人存股比买房好
时间Sat Mar 11 19:02:47 2023
※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 这问题不是老掉牙的.
: 不动产就,年增值3%,租金投报3%(自住等同租给自己).
: 贷款八成杠杆五倍,利率平均1.7%好了.
: 算起来23%左右.
: 你炒股可以超过这个年化投报.
: 你就炒股ok的.
: 你无法年年都超过这个数字.
: 就乖乖买房.
: 我抓年增值3%有没有很客气各为自己平心而论.甚至我有没有低估...
: 如果今天是抓5%你再算看看是甚麽数字.
如果是每年5%的话，那这数字真的不怎麽样呢，很普通，称不上好。
你每年丢固定金额买第一金或兆丰金(这不是妖股飙股吧)，从2006买到2023，
将所拿到现金股利再投入买入同支股票，投报率是5.1 %
景气循环的台泥，一样的操作方式，投报率是4.8%
稳健的民间企业，统一则是7.1%
国营的让利钢，中钢则是3%
而如果用2000000头期下去，每月付2万下去这种方式的话，买台泥的话
在2023时，会有价值24,447,037的台泥股票 第一金则是23,228,362
同样总合约850万的投资，那时候房子的价值会高於这个数字或低於这个数字，看运气吧
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1F：→ NTU303150195: 语毕，哄堂大笑 03/11 19:04
在笑你吗?那不用告诉我哦
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:05:54
2F：推 alexstag: 做得到的人通常不会喊房子太贵 03/11 19:07
3F：推 otoboku: 这个比较像现实 不用期待有人想高价接手 03/11 19:07
4F：推 Zenka: 笑死 左手换右手 03/11 19:10
5F：推 rabinson: 你没看完西卡文章吼 ，他後面说杠杆後是23% 03/11 19:10
你知道年化23%有多恐怖吗?excel一拉你就知道了
6F：→ bnn: 你的中文需要加强一下 03/11 19:10
我到是觉得你的中文读解能力要加强
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:13:57
7F：→ samarium: 光是你这个动作要维持就是难上加难了 03/11 19:13
其实不难，就当钱丢进水里去了，复利本来就是後段才会效果浮现的事
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:15:39
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:16:07
8F：推 rabinson: 确实就是这样啊 03/11 19:16
9F：→ rabinson: 确实就是这样，以我买公寓 ，头期加整修 150，五年赚200 03/11 19:16
10F：→ rabinson: ，换算年化率18%所以我觉得西卡的说法是有根据的。 03/11 19:16
你是那卖出获利，就像台火也莫名涨到16元过一样，有人追就会价高
你自己算看看，每年18%复利增值的话，6年你房子就翻倍卖了，你何必只赚18%
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:21:56
11F：→ otoboku: 所以下一个接手的要赚多少 03/11 19:18
12F：推 WMV: 你忘了 买1000万价格的股票需要1000万的资金 但是买1000万的 03/11 19:20
13F：→ WMV: 的房子 只需要200~300万的资金就可以办到 03/11 19:20
你也别忘了，就算有宽限期，你也是得付钱给银行，而且不动产买卖，有时七八年没人买
而且这是在讲长期持有的情况。
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:23:53
14F：推 samarium: 房租算3%，一个月要2.1万+2万投资（4.1万，持续增加） 03/11 19:22
15F：→ samarium: ，房贷则是固定3.6万，薪资跟不上的话，就做不到了 03/11 19:22
16F：→ samarium: （17年贷款） 03/11 19:23
17F：推 rabinson: 这一年多涨很快，买我房的人现在卖，至少赚50 03/11 19:24
18F：推 F93935: 00878也有6-7% 03/11 19:26
19F：推 rabinson: 我确实有翻倍卖啊 我买210装修100，最後卖500，很接近了 03/11 19:26
20F：→ rabinson: 。至於为何要卖，就跟股票要拼翻桌率一样，获利了结。才 03/11 19:26
21F：→ rabinson: 能再做新的买卖赚更多阿！ 03/11 19:26
22F：→ rabinson: 你可能对房子买卖不熟，你讲的都是局外人的认知。 03/11 19:27
所以你是哪位地产大师?股票拚翻桌率?又不是在搞スキャルピング
好股票没在拚翻桌率的好吗，波克夏的股票几乎买不到
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:32:22
23F：推 freekid: 又是一只菜鸡，都不爬文的 03/11 19:32
老鸡，那你说说啊
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:32:50
24F：→ freekid: 总投报跟现金投报混在一起 03/11 19:32
说长期的啊，还是你都是宽限期到前就卖掉，那也得付利息钱啊
还是你跟银行借钱不用还?
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:34:54
25F：→ NTU303150195: 就说你发这篇出来给大家笑的@@ 03/11 19:36
→ NTU303150195: 菜鸡*[m 03/11 19:37
是哦，老鸡你要说啊，所以你是哪群鸡的代表啊?代表几只鷄，没几只的话，
那回去你鸡舍蹲吧。
26F：推 freekid: 所以说你是菜鸡，长期irr都会计算转贷跟非转贷irr，也有 03/11 19:37
27F：→ freekid: 人用理财型房贷一劳永逸，这些早就算到烂掉了 03/11 19:37
再投入吗?保证每笔都赢是吗?我有数字出来，那你的irr数值呢，自己幻想?
那我也来幻想台泥绿能大发财，每股变100，当场变6千万以上
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:46:41
28F：推 rabinson: 你不要激动，我只是举亲身案例告诉你，年化投报23是有可 03/11 19:41
29F：→ rabinson: 能的，我这种嫩咖都能偶尔做到，西卡更不是问题 03/11 19:41
30F：→ rabinson: 算投报一定会算成本，利息当然会算进去。 03/11 19:42
你先搞清楚所谓年化的定义吧
31F：推 chen831030: 先别说这个，你知道台荷大战吗？ 03/11 19:43
32F：推 william015: 年化23%只是少数年份可以有 长期23%没几年就变首富了. 03/11 19:45
33F：→ william015: . 03/11 19:45
34F：→ william015: Ceca大部分文章不错啦 但看到23%这数字就笑烂 03/11 19:46
35F：推 s26492755: 6+（6-1.7）*4=23 其实有扣利息 你要说的还不如是交易 03/11 19:46
36F：→ s26492755: 成本 税金 持有成本 这些 03/11 19:46
37F：→ s26492755: 所以重点在每年都有6% 跟持有成本其实很低 然後能处理 03/11 19:47
38F：→ s26492755: 税金跟交易成本摊掉这件事情 03/11 19:47
39F：推 william015: 23%还没算持有税 维修成本 交易成本等 03/11 19:47
40F：→ s26492755: 他那个利息是平均 我以前是抓1.8 03/11 19:47
※ 编辑: cloud3455 (101.137.2.253 台湾), 03/11/2023 19:48:54
41F：→ s26492755: 增贷部分我会抓2.5 03/11 19:48
42F：推 s26492755: 如果以前面购屋件来说 租金能做到10% 但因为我受限套 03/11 19:50
43F：→ s26492755: 房只能杠杆四倍 然後我一般不把增值列入规划 只有每年 03/11 19:50
44F：→ s26492755: 总结的时候会算进去 03/11 19:50
45F：→ s26492755: 所以我觉得算法先看懂再来讨论比较实在 03/11 19:51
46F：→ NTU303150195: 别教了啦，这不是求知的态度 03/11 19:52
47F：→ NTU303150195: 他喜欢抱股票让他去抱 03/11 19:52
48F：→ s26492755: 其实投资工具没好坏 但看起来很多股板的朋友没有很熟悉 03/11 19:52
49F：→ s26492755: 房地产 03/11 19:52
50F：→ s26492755: 我看到他回覆了 好吧 安心上路 03/11 19:53
51F：→ s26492755: 别凶我啊 我很温和在解答 03/11 19:53
52F：嘘 IBIZA: 23%多恐怖又怎样，确实就是这个投报 03/11 20:00
53F：→ s26492755: 看来是来找架吵的 03/11 20:03
54F：→ s26492755: 所以跟我昨天发的文一样 看不懂的不必解释 你只要有做 03/11 20:05
55F：→ s26492755: 点功课 就会懂了 03/11 20:05
56F：推 zorko: 我觉得这篇搞错重点 重点是你用个人持有 同时能有几间房？ 03/11 20:16
57F：→ zorko: 这个就大大限制了你的投入上限 03/11 20:16
58F：推 freekid: 所以有些人会将物件整合 03/11 20:17
59F：→ zorko: 能赚钱比较重要 选最适合你的 没人说股票或房地产只能二选 03/11 20:17
60F：→ zorko: 一吧 03/11 20:17
61F：→ s26492755: 不知道z大的个人持有上限跟收益是多少 03/11 20:18
62F：→ s26492755: 我还是一样的话 投资工具没问题 有问题的是人 包含不了 03/11 20:19
63F：→ s26492755: 解搞到绕赛或是不了解批评其他工具的 03/11 20:19
64F：→ IBIZA: zorko讲的没错，房地产就是有规模问题，规模大无法维持报酬 03/11 20:19
65F：→ IBIZA: 或是难以管理 03/11 20:19
66F：→ s26492755: 楼主看来就是不懂房产 那这样如何评论 03/11 20:20
67F：→ s26492755: 而且看来不是来讨论 03/11 20:20
68F：→ lalala419: 买房IRR到底有多难算阿 股神这都不会算? 03/11 20:21
69F：→ bnn: 规模大就是开出租管理公司 雇人帮你出租代管 03/11 20:22
70F：→ bnn: 或者你就是委托出租代管出去了 你管不过来就只能让利 03/11 20:23
71F：→ s26492755: 那就是增加成本或减少利润啊 03/11 20:24
72F：推 D9722162: c大都说这麽明了，鲁空还是执迷不悟，可怜 03/11 20:25
73F：→ s26492755: 不过我是没必要做到那麽大 我个人没啥野心 能够不上班 03/11 20:25
74F：→ s26492755: 时间自由就好了 03/11 20:25
75F：→ hide0325: 继後照镜股神後，excel股神也来了 03/11 20:31
76F：推 D9722162: 真的来这给人笑的，难怪买不起房 03/11 20:39
77F：推 kuanhunter: 可怜又一个看不懂的 03/11 20:47
78F：嘘 s8752134: 欸不是, 你一直扯ceca的文, 他的文不是明明白白写贷8成? 03/11 20:47
79F：→ s8752134: 贷八成不就杠杆五倍? 大部分人买第一间房都这样买啊 03/11 20:48
80F：→ s8752134: 有啥问题? 还是装看不懂 因为看懂了又没台阶了 03/11 20:48
81F：→ s8752134: 这麽简单的东西 我想不会有人看不懂啦, 装傻比较可能 03/11 20:48
82F：推 D9722162: 不是啊，ceca文章没很难啊，比看财报研究股票简单多了吧 03/11 20:49
83F：→ D9722162: ？！ 03/11 20:49
84F：嘘 chipretender: ...又跑来一只菜鸡... 03/11 20:59
85F：嘘 k0939770752: 看不懂23%怎麽算的 我真怀疑你股票会赢吗? 03/11 21:03
86F：嘘 vendee: 这种回测就不必了，你是没看前面的回文吗 03/11 21:11
87F：嘘 bms: 你知道背房贷是五倍杠杆吗 所以报酬率要乘五 03/11 21:17
88F：嘘 PTTMAXQQ: 没买过房子的人就别再分析了好吗 菜逼八 03/11 21:17
89F：嘘 beminaru: 股神买不起房的看多了 03/11 21:18
90F：嘘 bms: 他23%已经是保守算了 你还看不懂的话真的救不了 03/11 21:21
91F：推 Morphee: 嫌房产规模大了无法再赚了，起码净资产要1～2亿以上了 03/11 21:27
92F：推 Morphee: 不是说不能嫌，只是真的已经把房产玩到这种规模的人，通 03/11 21:28
93F：→ Morphee: 常战略眼界跟人脉已经到下一个阶段了 03/11 21:28
94F：推 Yelich: 你这样说房虫近期买被套的房就脱手不了 何必呢 03/11 21:33
95F：→ ppnow: 付房贷干嘛，如果同时金融标的才可以比较，股票要比买房出 03/11 22:51
96F：→ ppnow: 租，租金扣掉利息还可以赚不少。如果比自住，那要租屋股神 03/11 22:51
97F：→ ppnow: 的股票收入扣掉租金才能比 03/11 22:51
98F：嘘 birdpon: 这种报酬率也来屁...呵欠... 03/11 23:29
99F：推 carefree427: 只要来一次金融危机 买房仔会全部破产 03/12 01:38
100F：→ carefree427: 台湾CPi造假 油电迟早要涨 通膨升息。 房价涨涨涨。 03/12 01:39
101F：→ carefree427: 接盘仔破产 03/12 01:39
102F：推 idmaker: 不是啊 你15年总报酬大概也才70几% 你要不要算这三年房 03/12 01:42
103F：→ idmaker: 价翻倍的一堆 更不用算15年前房价到现在至少翻3～4倍有了 03/12 01:42
104F：→ idmaker: 兆丰第一金这15年可没有这种报酬 这15年来金融股玉山金 03/12 01:42
105F：→ idmaker: 报酬是最高 但这两年衰退又被拉低 03/12 01:42
106F：推 leeroy: 你在买股票的这段期间的租金不用算喔 03/12 05:41
107F：嘘 jason60614: 最後依照ceca大大的文章，当这位新人被讲到回不出话 03/12 17:22
108F：→ jason60614: 的时候，会蹦出一句其实我也有房。 03/12 17:22
109F：→ jason60614: 你住哪？你本人租的话租金呢？有地方住的话，房客的 03/12 17:24
110F：→ jason60614: 租金呢？都没算是在比什麽 03/12 17:24
111F：嘘 ganninian: 所以你从2006开始买了几张？ 03/12 19:03
112F：推 sspider0829: 我快笑死了 03/13 11:07
113F：推 ChikanDesu: 年化23趴就是20年+460趴 你投入500万过20年共获得差不 03/17 20:18
114F：→ ChikanDesu: 多2500-3000万没毛病啊 轻松达成好吗 更不用说你一开 03/17 20:18
115F：→ ChikanDesu: 始丢800了 03/17 20:18