作者boneptt (boneptt)
看板home-sale
标题[请益] 到底该不该卖呢?
时间Thu Jan 12 22:02:35 2023
近期风向很乱，有考虑卖掉部分物件，但持有时间太短45%税实在很痛...
思考许久还是上来请教各位大大
目前有北部房产三笔
(1) 自住: 三房新古屋，利率1.86%。
(2) 投资: 楼中楼小两房，利率2.26%，目前出租每月29000。
(3) 投资: 近期拿(1)去增贷+信贷买新古屋小套房，目前出租每月23000
出租投报率扣利息和管理费後其实不高。在烦恼的问题有
1. 这种投资物件该持有多久? 是否该在房地合一降到35%就卖掉找下个标的?
2. 目前投资两间都是电梯大楼小坪数出租，下个标的是否找中古屋老公寓比较有补涨空
间?
3. 目前收支比银行已经估到极限了，要如何转贷让资金更有效率?
以上，房版第一次发文，还请各位有经验的版友给建议，感谢!
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1F：→ jabari: 这版问就是涨租 然後再增贷买第四房 01/12 22:12
2F：推 manlike: 缴45%绝对比缴0%好 01/12 22:12
3F：推 KrisNYC: 你这三间加起来5000万监价 自己可以多点自信吧? 01/12 22:14
4F：推 okamifang: 套在最高点只能本业赚多点钱继续撑着吧！ 01/12 22:15
5F：→ KrisNYC: 首先你如果有配偶可以挂自住 户籍移去你要卖的那间 01/12 22:16
6F：推 frowning1226: 不缺钱持有撑下去 01/12 22:16
7F：→ KrisNYC: 然後那间要挂自住税率 这样你转手後两年内重购可退税 01/12 22:17
8F：推 okamifang: 不缺钱第三笔应该是不会开信贷吧！加油 01/12 22:17
9F：推 tumusi: 看起来是老鸟了，怎麽会睡不着，杠杆开太大吗？ 01/12 22:17
10F：→ KrisNYC: 你可以暂时不要烦恼那个45% 35%的问题 只是退税要你买房 01/12 22:17
11F：→ KrisNYC: 之後才会退下来 还是要撑一下 01/12 22:18
12F：推 stevenshih: 你玩杠杆那麽大 如果房市下跌 你会很惨 01/12 22:20
13F：→ frowning1226: 你才买这样就头痛...我们是不是都要用吗啡止疼 01/12 22:20
14F：推 manlike: 本多终胜！杠杆大不大要看本多粗！ 01/12 22:22
15F：推 aa00788: 信贷还掉 再买一间 01/12 22:23
16F：推 CCOOGG: 也卖不掉阿 01/12 22:25
17F：→ flyidiot: 问 就是卖 杠杆开太大了 01/12 22:27
18F：推 abyssa1: 信贷最多七年吧？吃收支比很凶啊 01/12 22:31
19F：嘘 stevenshih: 我看你准备断头了杠杆玩太大 01/12 22:32
20F：→ abyssa1: 卡收支比的话 应该是要先处理信贷的部分 01/12 22:32
21F：推 TokyoHard: 再涨租就好,简单啊 01/12 22:32
22F：推 vn7691352: 长时间来看房子是会涨价的，只是刚大涨完一波，需要修 01/12 22:33
23F：→ vn7691352: 整一段时间，要是现金流游刃有余就放，太紧绷就挂卖， 01/12 22:33
24F：→ vn7691352: 有好价格就脱手。 01/12 22:33
25F：→ lucifero: 先不要卖 再捏个几年 爆赚 01/12 22:35
26F：嘘 amingfirst: 想玩房子还会怕？ 01/12 22:45
27F：推 aaboutt: 去年一月二月最好卖的时候没卖，现在就不用卖了，接下来 01/12 22:45
28F：→ aaboutt: 只会越来越差。撑个三年五年价格又会起来了 01/12 22:45
29F：推 Takadanobaba: 自住没问题，第二间利率也不高。但3只是2.4万的东 01/12 22:48
30F：→ Takadanobaba: 西你得开信贷才能买，这样代表你自有现金不足。但 01/12 22:48
31F：→ Takadanobaba: 是贷款嘎的过就继续付吧，不然现在出只是被割... 01/12 22:48
32F：推 waga0826: 如果走在百货公司里看到想买的东西下ㄅ了手，就是可以卖 01/12 22:50
33F：→ waga0826: 了！ 01/12 22:50
34F：推 wasi63898: 脚都麻了还跑得掉？ 01/12 22:52
35F：推 addadddog: 只能说拜了 01/12 22:54
36F：嘘 Yelich: 你根本来乱的 没子弹就别来炒房 01/12 22:57
37F：推 iphone7mini: 可以考虑一下2 3断租可以嘎多久 01/12 22:58
38F：推 jaricho: 再拿第三间增贷，再拼一间，撑过去就是你的了 01/12 22:59
39F：推 esproject: 等5年後降到20%再考虑卖就好 01/12 23:03
40F：→ esproject: n000万差15%也要多缴好几百万 你认真的吗 01/12 23:04
没买到那麽贵啦, 15%价差算起来顶多30-40万
41F：嘘 idmaker: 你在反串ㄅ吧 装焦虑 01/12 23:04
42F：→ esproject: 你提早三年卖可以赚超过多缴的这几百万？ 01/12 23:05
43F：推 kktt254: 会怕吼 嘻嘻 01/12 23:05
44F：嘘 ken50104: 卖什麽 房子会跌吗 01/12 23:15
45F：推 iamok329: 继续买 买起乃 01/12 23:19
46F：→ Nuey: 重购退税後要卡五年啊 别忘了 01/12 23:29
47F：推 georgepg25: 投资的时候，就要先想好目标，物件的选择是以收租抗通 01/12 23:32
48F：→ georgepg25: 膨为主，还是房价增值为主，目标不同，选择的物件就 01/12 23:32
49F：→ georgepg25: 完全不同，原po感觉是要靠租金去撑，但是期待房价增 01/12 23:32
50F：→ georgepg25: 值，但是你自己租金投报率就那麽低了，增值空间肯定也 01/12 23:32
51F：→ georgepg25: 有限，楼中楼小两房跟套房，除非是大行情往上走，不然 01/12 23:32
52F：→ georgepg25: 涨得像较慢，你一放就是3.5年，这是後租金收入就很重 01/12 23:32
53F：推 teslaspacex: 租金来缴利息和管理费，不觉得白做工吗？压力又大 01/12 23:32
54F：→ georgepg25: 要，但是你租金收入又不够，所以我觉得投资目标跟当 01/12 23:32
55F：→ georgepg25: 初选的标的并不一致 01/12 23:32
真的，有点後悔当初只看新古屋小坪数，老公寓也应该一并考量
56F：推 dreamdds: 资金有效率？都没现金了还追求什麽效率？ 01/12 23:33
57F：推 kei1823: 还能考虑代表应该没那麽快断头，那乾脆45%税加上你 01/12 23:34
58F：→ kei1823: 想赚的钱挂上 01/12 23:34
59F：→ kei1823: 去卖，反正挂着又差，说不定就找到接盘侠了 01/12 23:34
60F：嘘 XJY13: 一间不卖 买家自来 01/12 23:36
61F：推 mfcke: 卖掉干嘛....只进不出 超过30年老房再卖 01/12 23:36
62F：推 nitero: 你出租投报率多少？台北本来就不高 01/12 23:42
(2)成交1600,这间买在行情最下缘 (3)成交1060, 这间价格就不算漂亮了
63F：→ Oizy: 扣掉还不高就是每月正的？那担心啥....? 01/12 23:44
64F：→ vespabrother: 加45%卖啊~现在不都这样，刚需房贷族会买单der 01/12 23:50
65F：推 zerobx: 等你撑不住 我可以帮忙的 嘻嘻 01/12 23:55
67F：推 Kenhon: 别担心，嘻嘻 01/13 00:02
68F：嘘 Tylose: 开本尊上来问如何？用成本打八折卖吧，实践居住正义靠你了 01/13 00:02
69F：嘘 noonitta: 继续买好吗 01/13 00:03
70F：嘘 mnxzq: 房价又不会跌 紧张啥 能用的杠杆全部开满 01/13 00:07
71F：推 Refauth: 可能是今年年收入太高导致房子变成负资产了XD 01/13 00:11
72F：推 s26492755: 同前面ge 大看法一样 01/13 00:12
73F：→ s26492755: 如果你的金流不够强 最好选租屋件 01/13 00:12
74F：→ s26492755: 要拼增值也行 就要有办法撑着金流 01/13 00:12
同意, 目前贷款约占收入1/4还ok
的确目标要设定好, 不太可能有完美物件
75F：嘘 stock5566: 会怕就卖 有什麽好担心的 01/13 00:13
76F：推 gmjoin2007: 放五年 就算跌十几20% 也不过跟您现在卖一样 01/13 00:23
77F：推 max205: 哇塞 这就是杠杆开好开满的玩家 相信台湾只涨不跌 别卖r 01/13 00:24
78F：推 s26492755: 出租投报多少 尤其三 01/13 00:27
79F：推 buike: 是可以调节3，把税加上去挂卖滚动调整 01/13 00:30
80F：→ MTKer5566: 会怕了 01/13 00:37
81F：推 wsx1983: 房子只涨不跌 01/13 00:39
82F：推 rumblefish: 都出租出去也不用怕吧，等五年再卖 01/13 00:40
83F：推 bryanchen98: 人家是在问要怎麽更有效率，不是怕断头，推文一堆以 01/13 00:41
84F：→ bryanchen98: 为要断头的，是有多不认识中文 01/13 00:41
85F：→ justin200428: 来炫的吧？ 01/13 00:42
86F：推 Rockypapa: 只有我觉得危险吗？杀下来会爆掉吧 01/13 00:45
87F：推 s26492755: 放着出租要爆没那麽困难 01/13 00:56
88F：推 linx210145: 杠杆太大 下来就知道，没看过空头唷 01/13 00:57
89F：推 s26492755: 就算房价跌 还款还是一样啊 有本事你叫租金跌 这个就严 01/13 01:00
90F：→ s26492755: 重了 01/13 01:00
91F：→ s26492755: 新警察还没散场啊 01/13 01:01
92F：→ s26492755: 喔对 不要以为房价跌租金会跟着跌喔 01/13 01:01
93F：→ s26492755: 基本上你金流抓好 哪怕死鱼盘 你都没啥事 如果做得是出 01/13 01:02
94F：→ s26492755: 租件更不用担心了 01/13 01:02
95F：推 s26492755: 只是我看这2跟3 取向不同 一般认识的投资客都有固定取 01/13 01:04
96F：→ s26492755: 向多 01/13 01:04
97F：→ fitnessboyz: 不懂你这样是要焦虑啥 01/13 01:15
98F：推 bylan0820: 有赚事实上可以跑，限制预售屋买卖不是杀伤力最强的。 01/13 01:35
99F：→ bylan0820: 最强的是限制私法人买卖。那些用公司名义买卖豪宅的节 01/13 01:35
100F：→ bylan0820: 税方法被挡了以後，会发生什麽事呢？ 01/13 01:35
101F：→ bylan0820: 要知道豪宅创新高，可以带动附近房价，但是，那些豪宅 01/13 01:37
102F：→ bylan0820: 很多是公司，也就是有钱人，开公司的人买卖的。要是斩 01/13 01:37
103F：→ bylan0820: 断了这节税方式，有多恐怖，有人知道吗？ 01/13 01:37
104F：→ askachage: 月还款嘎得过就留，嘎不过就卖啊，这麽简单 01/13 01:38
106F：→ bylan0820: 参考一下，可能就知道了！ 01/13 01:38
107F：推 bylan0820: 我希望自己是错的。 01/13 01:41
108F：推 woker: 海会涨为啥卖 不懂 01/13 01:44
109F：推 bylan0820: 希望限制私法人买卖这条可以再讨论一下，太直接，有杀 01/13 01:49
110F：→ bylan0820: 伤力了！ 01/13 01:49
111F：推 wsx1983: 政府：初衷就说房子是拿来住的，私法人是拿来炒的，所以 01/13 01:52
112F：→ wsx1983: 夺回讨论。 01/13 01:52
113F：→ askachage: 花花可能会被大佬请去咖啡 01/13 02:14
114F：推 freekid: ...豪宅市场对附近刚需是有个毛影响 01/13 02:23
115F：→ freekid: 蓝宝坚尼销量去影响Toyota吗 01/13 02:25
116F：推 Herojojo: 看现金流能不能过关，过不去改卖的还是要卖。 01/13 03:48
117F：推 s26492755: 豪宅 一般住宅 商用 店面 分开看好吗 01/13 03:54
118F：推 iamala: 答案不就很简单，增加收入不就好了？难道会买房但不会增 01/13 07:21
119F：→ iamala: 加收入吗XD 01/13 07:21
120F：→ kagaya: 增加收入哪那麽简单 难道要创业吗 01/13 07:22
121F：→ iamala: 收入少是要炒个毛哟，炒一辈子也还是住鸟房… 01/13 07:22
122F：推 marlboro1527: 一堆眼盲，人家问效率，代表想问有没有跟好的方式赚 01/13 07:25
123F：→ marlboro1527: …都能买三间台北房在担心人家收入？ 01/13 07:25
124F：→ marlboro1527: 更正北部 01/13 07:26
125F：推 g11121s: 卖！你就中招了 01/13 07:37
126F：→ b03o20y: 现在还想靠买卖房赚钱喔......投报率低就不用考虑了吧， 01/13 07:39
127F：→ b03o20y: 资本利得大头都被政府拿走了 01/13 07:39
128F：推 jjjerry: 在撑一下，房比股稳多了,以後会感谢自己的 01/13 07:39
129F：推 b03o20y: 看你也不是钱太多做资产配置（现再除非是多余资金想分散 01/13 07:43
130F：→ b03o20y: 风险，不然报酬率应该不高），而且房产杠杆那麽大，应该 01/13 07:43
131F：→ b03o20y: 有更好的投资标的 01/13 07:43
132F：推 iwcuforever: 升息应该还没结束，你要计算你能负荷的升息幅度，如 01/13 07:46
133F：→ iwcuforever: 果有限就是要清掉一间了，生活没必要那麽痛苦 01/13 07:46
134F：→ iwcuforever: 如果还能支持就是放着等下波涨幅期，估计要五年後了 01/13 07:47
135F：→ iwcuforever: 吧 01/13 07:47
136F：→ airjade: 打房就是打这种没胆的 01/13 07:49
137F：→ rockhart: 45%税表示你还有赚就快逃，不然就放长期，两种选择 01/13 08:20
138F：推 eddie0729: 收支比到底了 就不建议再额外开杠 01/13 08:21
139F：→ eddie0729: 既然租得掉不缺资金 6年後就一条好汉 美国要降息了 01/13 08:22
140F：推 NaoGaTsu: 问就是涨租 这版不都说租赁市场热不怕没人租吗 再涨他 01/13 08:42
141F：→ NaoGaTsu: 个三五千的 01/13 08:42
142F：推 baseba1l: 感觉继续出租不会爆掉吧，但生活比较没有余裕，看自己 01/13 08:47
143F：→ baseba1l: 选择而已 01/13 08:47
144F：推 surferblue: 放着就好 急着卖干嘛==？ 01/13 09:29
145F：推 otherman: 弦耀文 01/13 09:51
146F：嘘 Timetofeed: 涨租啊，版上多多教的不会？ 01/13 09:51
涨租还要重找租客很麻烦阿XD
147F：推 jzxc56788: 不是一直说转嫁到租金上吗？涨烂准没错 01/13 10:05
148F：→ a19851106: 八比Q惹 01/13 10:16
149F：推 jimhall: 来广告卖屋的吧 01/13 10:19
150F：推 fridliou: 卖掉买股票 可怜的报酬率 01/13 10:48
151F：推 askey: 涨租两倍迎刃而解~不用太感谢版友 01/13 10:51
152F：→ toto123: 台北市套房 报酬率很低 而且很难转手 01/13 10:53
153F：推 kcindy: 炫耀文 01/13 11:01
154F：推 cucugo: 反串吗 01/13 11:26
155F：推 lpoijk: 看你自己 有人抱着 有人先跑抱现金过年 01/13 12:12
156F：推 SCLEE5566: 别卖，不然版上的房虫就被打脸了 01/13 12:48
157F：→ balgi: 涨租金啊 这话一说出口 天不怕地不怕 01/13 13:21
※ 编辑: boneptt (36.229.89.188 台湾), 01/13/2023 15:42:44
158F：→ manlike: 房贷只占收入1/4, 你是在炫耀哦！ 01/13 16:28
159F：→ manlike: 你可以再买三间！！ 01/13 16:30
160F：推 zusuki: 不用卖啦，再去增贷买有间 01/13 18:21
161F：→ asdfghjklasd: 希望房贷利息再涨到跟美国一样 01/16 01:54