※ [本文转录自 Policy 看板] 作者: oodh (oodh) 看板: Policy 标题: Re: [分享] 天下杂志 土地之怒 时间: Wed Apr 21 17:31:57 2010 这篇文章引述了很多，却也因此看得出撰文者立论所缺乏的角度 作者分析了国有土地释出後被养地的情形、也认为应该以行政规范让建商确实盖出房数 也认为大坪数豪宅 是比 小坪数住宅还具有社会利益的 但，在文章中，他引述、让读者听到、体会一个小市民的不满： ---- 三十年前，古蒙仁从大直一直找到天母，看上天母到处都是绿地，矮矮的台银美军顾问团 宿舍，低密度开发的特质。许多天母人都跟他一样。 但这十年，天母的天空快速被遮蔽了，先是《中央日报》被标走，盖了三十层的大楼；士 林纸业也盖起来；天母公园旁的台银宿舍全被买走，现在都在盖一栋又一栋三十多层楼的 豪宅：「我不知道为什麽都市计划没有限制高度，现在走在天母会觉得自己好像走在曼哈 顿，到处都是摩天大楼。」 ---- 这个人不满的是他的免费、自然豪宅特质被三十层的大楼给破坏了 他要绿地、要幽静，他不要一大堆人在住进天母 -- 他不是要让小市民们买到房，他是要他们住不进天母，他为此而感慨怒吼 因为他感慨怒吼了，很符合媒体第四权检讨政策的角色、因为他是作家、因为措词动人 撰文者引述了他的想法 即便这和撰文者最後的提议相左 文章中只用了一句引述，来描写因为社区中有人不愿意、价钱谈不拢而被拖延着的 住不进来的新住户， 和已经开始为了重建过渡期规划(找房子租、借住亲友家) 原住户的困扰： ---- 「公权力早就该介入了，大家都把目光焦点放在陈情人上，这样对更多等着要住进新房子 的都更住户公平吗？」一位专门从事都更的建设公司总经理有不同的看法 ---- 回到文中提到都市计划法的放宽 关於实施期的延长 的确这是让建商可以养地的依据 但，如果要进一步维护原住户(尤其是低於1/4比例的原住户)的权益 就压低了都更推动者在一定时间内实施的可能性 文中提到： ---- 在日本，现在几乎都是由民间自力都更。最着名的六本木案，则是银行推动。 ---- 建商有钱、有人手、有政治影响力 都更尚如此多磨 如果进一步重视原住户意愿、又缩短实施期程以免养地 民间有可能自力推动都更吗？ 撰文着固然说政府推动都更是「为了占建商便宜，要他们出钱让市容变美」 也把容积率说成是「要全民来买单」的负累 却还是在文末 引述了另一个小市民的愤慨： ---- 民国七十八年，无壳蜗牛运动唱起的愤怒之歌，二十一年了，人民继续愤怒着。 ---- 那麽，你看得出来，作者心中以下这个问题的答案吗？ 「 我们究竟要不要(政府该不该鼓励)建商多盖房子让人来住？ 」 你的答案呢？ -------------------- 其实从作者最後的建议，看得出来他是要让建商盖更多房子的 我们不妨在确定这个方向之後，开始分析： 一。 我们不希望建商盖更多「大坪数豪宅」 a) 若能判定，建商再盖大坪数豪宅，已不符合现今豪宅使用需求(已过量) 而是将豪宅当作黄金一般的投资标的 盖来给人家存的 甚至是为了炒作手上其他地皮 那政府应该从 豪宅的 非自用购买取向--> 所有交易 --> 兴建 禁出限制措施(限制贷款成数，乃至限制发照) b) 若豪宅确有其使用市场，建商盖豪宅便不应打压 可以考虑从豪宅税着手 即便这会使豪宅更物以稀为贵，至少可以减少市场上 供与需 的「量」 相对的，就会有更多地平被拿来盖小坪数建物 二。我们不希望建商养地 断断续续地发文补齐，就一并回应h大的看法 没错，建商养地有其成本和风险 但他这个风险是不是政府要照顾的，就又是另外一回事 同样是参与都市计划，如果建商配合造镇、配合BOT公共设施商圈案 因为他要做的，是政府希望他做的， 而政府之所以希望他做，是为了公众利益(平价国宅、高规格公共娱乐运输设施) 所以他的风险政府自然要、会去降低 因为反过来说，如果他的风险一高、他不去做，政府(社会大众)也是吃亏的 但，如果业者养地 这不是政府同意他推动都更案时所希望的 他的风险政府不但不需要降低，当政府反而「不希望他这麽做」时 自然可以、也应该加重他的成本和风险， 举例来说，彭淮南为了防止国际热钱进来台湾炒作股汇市 提出设制保证金制度，就是加重了国际投资者的资金成本 文中提到，政府对保险业者有两年的不动产持有限制 这倒不是为了怕保险业者炒作 而是保险业者为了营运需要，必需开放让他们能购置房产 但保险业者不能从事不动产投资(不是怕他炒 而是他不能为投资而买卖不动产) 所以规定如果买了不动产、两年内进驻使用就得卖掉 就像在为了让银行能整并、成立较具竞争力的金控公司 允许金融业者为了并购 而申请持有他家银行10%以上的股份 但在一定期间内若并购没有完成，就必需卖出多余持股 这样 回到都更案上，如前所述， 政府自然不希望申请都更的人、或是一般建商划地养地 但是政府又希望他们释出建物提高供给 或是协助让社区景观、功能(可住户数、开放停车场、建物品质)提升 如果单纯从缩短期间下手，可能会让都更申请者因为成案太难而放弃 -- 换个方式说，也可能会让业者以「成案难」为由， 要希望都更推展的政府作出更多其他让步来减少其成本、风险 也可能让有心坐抬价格的个别住户有势可依、漫天叫价 这些未必是我们所乐见的 ------------ 不看其他建案的部份，单看都更，我有一个想法 其实都更的成案，让我想到与之前提到的就业市场有一点共通之处 应该说，政府在介入多数商业行为时，都可以依这两个准则作政策方向： 一 透明化 二 降低进出市场成本 透明化的部份在文章中也有提到 透明化的机制也容易由专业人士展开规划 我特别想提出的是「降低进出市场成本」的部份 成案越难，建商就越却步、政府让步就越多、民间发起的可能性也就越小 另一方面，对住户而言，加入、退出、再加入 甚至再发起 都更的成本越低 也就越不容易在推案过成中被取走可能的权益与利益 政府或个人 也就越不需在维权和公益间作不必要的取舍 具体的作法，我目前想到一个，是设计推出 发起方(建商、民间团体)、加入方(原地主)、政府 三种「都更保险」 简单来说就是「如果我积极促成都更，但最後没成功的话，至少我还有什麽保障」 如果都更超时破局，乍看之下似乎只有「钉子户」权益无损 其他人在白忙一场之外的具体投入， 透过事先就标的指标的精算可获得赔偿 金钱赔偿部份，可以分两部份，一部份是由商业保险业者评估的保险商品 (收取保费、赔偿一定额度，越晚加入的居民 按保险原则，要缴的保费就越高) 另一部份是由政府依指标的满足提供的成本补贴 (可能是发起人、建商满足政府的监督要求、或都更设计要求 或是居民满足政府积极参与、成功搓商的要求 (放弃拖到最後、企图开最高价)而得到都更失败时的额外补贴) 这个部份可以按政府的需求程度 (多希望你做到这件事(公共效益有多大)、政府认同这件事多难做) 来决定补贴额度 (也算是一种奖励诱因，但不是给你成功时的好处，而是减少你失败的损失) 也可纳入行政手法的补偿， 比如说再发起的便捷性，或另案「部份」都更的行政方便 则可视为「透明化」和「受政府监督」的代偿 另一方面，赔偿计算的指标，就可以将「透明度」纳入 -- 也就是说，发起者可以为了商业机密 与 加速成案 自行衡量透明化的各种指标是否达成、比率 你在推动期间透明化完成越多，虽然可能为案件带来风险 但同时，却也能让你在破局时有更多的保障、更多的出路 最後，从文章中，可以看出一件事：「想要没有人有怨言，是很难的」 我个人认为政策不需要单对埋怨下手 整个大台北的房价，无疑的和「为什麽不搬出去」有很大的关系 住台北的人，想要让公共建设的加值为他所有 他屋子要卖的贵，要卖了之後有人免费帮他盖， 还让他住得跟原本一样大，最好还和原本一样是一楼 最好周边还有绿地 但公设也罢、绿地也罢 都不是私有的 换个角度想，外县市的不希望公共建设的加值为原屋主所有 这样台北越便利好住，就越贵，就越难搬进来 -- 但，当他们打算搬进来了，还是会挑「未来看涨」的房子 (不就是有人挤进去买才看涨、才涨到後来有人买不起吗？) 这不是，就和民调统计，百分之五十以上的人认为税制不公、偏坦有钱人 但全台湾哪来百份之五十以上的穷人？ 大家都认为「我是穷人啊！」 在台北，月薪五万多 生活很不容易呐~~~ 光是要养车养房生活休闲加保险，就所剩无几了 (却忘了，有一栋台北房产的，能算穷人吗？ 将来卖了它不就够过半辈子了吗？) 大家都认为自己是高房价的受害者，却又希望自己当高房价的受利者 一边住涨高房价、一边抱怨高房价 我认为「民众满意」不必要是政府施政的核心准则 政府维持制度上的公平、用公权利解开市场上的不对称态势 然後鼓励能带来成长、能维护永续发展，进一步能满足较多人需求(而非心满意足) 也就是了 或者说，这样也就很难了... -- 自幼家贫 既无嗜好 不学无术 亦无专长 唯打翻茶杯 或饮料罐 或新鲜屋 不乏瓶水 亦有碗面 铝铁生熟不锈钢 大小利乐锡箔包 有色无色玻璃 软壳硬壳塑胶 凡立不曾未倒 寸地无一免湿 初时心喜 触翻热汤而後败兴 久之或忧 撞倒汽水反得释然 本为一时之误 积久成习 偶一为之 还傲世中无双 故以为好 便作所长 因姓黄，自号「掐倒黄」 --

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