作者sodaice (蘇打冰)
看板tax
標題[問題] 房屋分批贈與相關疑問
時間Thu Oct 5 10:15:52 2017
目前遇到的狀況是父母有棟自住房 房齡約30年 最近想賣出換地點改購新屋
而後因考慮到未來遺產稅的問題 新房想要買在我的名下
但因又會有贈與稅的問題 想請教版友哪種方式稅賦或其他費用才能降至最低?
1. 舊房先分年贈與我 每年父母兩人可贈與440萬額度 (父贈母220 再一起贈與我)
問題: 爬文後還是對稅法不是很懂 不知道如此贈與後土增稅如何算?
另外受贈取得成本似乎是用公告現值計算
那未來售屋時的土增稅是否會比父母名下賣來的高?
另此方法除多次代書費外(每次贈與440就要一次代書費) 有其他額外費用嗎?
2. 父母先賣舊房 後購買新房 再分批贈與我新房 一樣每年440萬額度
問題: 同上 若自行購新屋取得成本為時價 但若受贈取得成本為公告現值
若我的理解沒有錯 那這樣未來新房若有要售出時 會需多繳大量的土增稅?
若是如此 此方法似乎不是很好
3. 父母先賣舊房 並分年贈與我現金440萬 而我則貸款買新房
問題: 此方法最簡單沒有什麼難度 但變成有額外的貸款利息費用需繳交
若以青年首購最高貸款額800萬和2%利息做計算
每年將多16萬的利息費用 似乎不是很划算
想請問版友建議何種方式會能節省最多的費用? 又或是有我沒想到的地方可以幫忙補充?
感謝大家的幫忙!!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.161.17.157
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/tax/M.1507169754.A.FA9.html
1F：推 sLsZ: 1.不管贈與新舊房給你，之後出售都會遇到房地合一的問題 10/05 10:47
2F：→ sLsZ: 2.你沒有想到增值稅重購退稅 10/05 10:47
重購退稅我有稍微爬過文 好像是說要 新屋價>舊屋價 才符合條件 (這邊是指市價嗎?)
因為新屋應該不會買超過舊屋賣價(沒多餘的錢買) 所以想說應該是不符合?
還請指教~
3F：→ sLsZ: 3.請教專業地政士，這些稅務都會幫你分析建議 10/05 10:48
請問有可免費諮詢的專業地政士嗎? 還是都要收費? 另大概費用會要多少呢?
小弟對這方面都沒經驗 還請多幫幫忙 謝謝s大!
4F：推 sLsZ: 重購退稅依土地公告現值計算，不是市價 10/05 16:40
5F：→ sLsZ: 想節稅就要算才知道，與空泛的文字敘述，資料帶著去找地政士 10/05 16:42
6F：→ sLsZ: 會比較快。只要指名合格地政士都會給予專業的建議，也請尊重 10/05 16:45
7F：→ sLsZ: 專業，切勿白嫖 10/05 16:45
想請問地政士諮詢一般是怎樣收費呢? 想要先有個心理準備 怕金額太高受不了 T_T
8F：→ taoist9999: 每件個案都不同，要最準確的話，就是把資料拿出來，還 10/05 22:05
9F：→ taoist9999: 有要了解一下市價大約多少，再實際去估算出數字來。 10/05 22:06
10F：推 saur176: 重購退稅有分土增稅或所得稅，很多地政都不了解新制重購 10/05 23:47
11F：→ saur176: 退所得稅的，甚至國稅局自己都不清楚的... 10/05 23:47
12F：推 tainan16: 不要把問題複雜化，分兩點回答：第一，舊房誰賣？第二， 10/06 00:03
13F：→ tainan16: 新房誰買？因舊房既登記在父名下，就用父名義賣，否則 10/06 00:03
14F：→ tainan16: 輾轉贈與，父親贈與一半給母親，然後父母再各贈與你， 10/06 00:03
15F：→ tainan16: 光是移轉登記就須辦3次，且舊房若超過440萬元，也無法 10/06 00:04
16F：→ tainan16: 完全避掉贈與稅，故此一部分所考慮者，乃在方便迅速！ 10/06 00:04
17F：→ tainan16: 第二，新房誰買？若父母名義買有遺產稅問題，而用你名義 10/06 00:04
18F：→ tainan16: 買，則有贈與稅問題，那就簡單，直接比較兩種稅額，選 10/06 00:04
19F：→ tainan16: 比較便宜的方式辦。以上供參 10/06 00:04
不管舊房新房 價格都超過440萬 所以才會考慮用分年分批贈與來節省贈與稅
現在主要問題在於似乎方法二比較好 父先賣舊房 再買新房 然後分年贈與我440萬產權
但問題在我爬文後(但還是不確定/不很懂)
發現若父買新房再贈與我 似乎(不確定)我的房屋取得成本會變成公告市價(因為是受贈)
但若我自己購買新房 房屋取得成本則會為購買時的買價
那將來若新屋有要出售時 土增稅的成本計算就會有差別(公告市價通常低於買價)
擔心的是這一來一回間可能就是數十萬的額外稅額?!
想請問若舊房的公告市價目前為1500萬左右的話 會有此問題發生嗎?
感謝大家的幫忙!! 真的查的一個頭兩個大 T_T~
20F：→ taoist9999: 你有想過舊房先贈與給你的房地合一稅問題嗎 10/06 11:35
21F：→ taoist9999: 以你還個個案，一般是先繼承後再售出最能節稅。 10/06 11:37
22F：→ taoist9999: 不然就是父母先售出，再把錢逐年贈與給你。 10/06 11:37
感謝t大幫忙
有想過 所以方案一目前應該是不考慮 主要在考慮二和三
至於先繼承再售出 因為家父目前6x歲 短期內應還無繼承的可能(也希望越久越好)
只是因為最近想換新屋 所以想說要不要一起做打算 所以若要用繼承的方式也是新屋
舊屋不可能等到繼承後再賣出
所以t大建議就是 父母售出後分年贈與現金給我 我則自己購買新屋並申請貸款付利息
這樣最划算嗎?
感謝幫忙!
※ 編輯: sodaice (1.161.17.157), 10/06/2017 11:43:17
23F：→ taoist9999: 要合法節稅就是這樣子。 10/06 12:58
24F：推 taoist9999: 新的洗錢防制法實施了，金融機構及地政士都會要求了 10/06 13:02
25F：→ taoist9999: 解購屋資金的來源。所以，建議父母贈與現金的方式最好 10/06 13:02
26F：→ taoist9999: 是匯款，並且申報贈與稅，資金來源、流程及去向要清 10/06 13:02
27F：→ taoist9999: 楚，也要保留書面證據。 10/06 13:02
28F：→ sodaice: 了解了 感謝t大! 10/06 14:38
29F：推 zxc34: 小建議:先去申請房屋稅籍證明或課稅明細 了解目前房屋現值 10/07 21:59
30F：→ zxc34: 是多少 再來通盤考量 10/07 21:59
31F：→ zxc34: 沒有縣市.面積.構造別等資訊 屋齡約30年折舊也不少 說不定 10/07 22:06
32F：→ zxc34: 沒超過440萬贈與就沒那麼麻煩了 10/07 22:06
33F：推 zxc34: 還有有沒有考慮用土增自用住宅(一生一次.一生一屋)來出售?( 10/07 22:09
34F：→ zxc34: 贈與不適用) 10/07 22:09
35F：推 angelalababy: 土增契稅可以寄信給我，我可能可以大概就稅的部分 10/21 12:14
36F：→ angelalababy: 跟你說（現在的土增櫃臺路過） 10/21 12:14
37F：推 forelsket: 建議請教專業地政士 10/28 13:39