作者SunMoonLake (日月潭)
看板Stock
標題Re: [請益] 買房是否等同5倍槓桿融資all in 0050?
時間Sun Jul 3 21:03:56 2022
※ 引述《fgf (今年不太冷)》之銘言：
: 最近買房，在想一個問題
: 簡單說，買房自備款只要20%，買下去就是all in了，沒有什麼攤平的選項
: 簡單說買房就是一個5倍槓桿all in的概念
: 回到股市大盤
: 基本上股市大盤和房市，型態曲線基本上是正相關的
: 牛市創高通常房價也創高
: 熊市基本上房價也是凍漲和回落
: 0050這種ETF，假如開5被槓桿all in
: 似乎其實就是買房子5倍槓桿all in差不多的意思了
: 要是被套
: ETF就是領配息
: 房子就是租人
: 但相比起來，被套的話，買房子風險還高了一點
: 差異在配息是一定有，但出租可能沒人租，以後少子化可能更少人租
: 請問這樣的理解有問題嗎?
: 謝謝
信義房價指數 表示六都中古屋成交價格 2001年100
現在377
表示20年來六都的中古屋成交價格漲了2.77倍
2001年一棟中古屋 1000萬
2022年一棟中古屋要3770萬
成交價格每年上漲6%左右
台灣50報酬指數
2002年大約3500 如今22410
上漲5.4倍
2002年投資100萬 會變成640萬
每年上漲約10趴
假設2002年有兩百萬的錢 貸款8成 買1000萬的房子
利息1.5% 20年 每年要還46萬
2002股票200萬 照0050指數買（0050ETF 2003年才有）之後每年投資45萬 每年10趴來算就好
2022年 買類似的房子需要3770萬元
股票上漲至3900萬
而且這是成交價格 如果2001就買 如今已經變成老房子了 屋齡多了20年 實際不會漲這麼多
如果信貸或是開槓桿買股票 可以賺更多
時間夠久 股票一定賺贏房子 畢竟股票漲幅比較高 而房子的槓桿會慢慢降低
不過大部分人都會買房子 不可能一輩子住家裡 或是用租的
買0050分散個股風險 買房沒有
朋友住七期房子漲5倍
但我家住鄉下 房價跌到不用繳房屋稅
有錯請指正
-----
Sent from JPTT on my Xiaomi Redmi Note 8 Pro.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.163.101 (臺灣)
※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/Stock/M.1656853438.A.723.html
1F：→ patrol : 房子是依附在股票背後的產業底下的啦 產業滅了 07/03 21:05
2F：→ patrol : 房子會好根本就是天才想法 漲幅本來就會輸07/03 21:05
3F：推 F93935 : 不懂房子為什麼槓桿降低？可以無限轉貸大法啊07/03 21:07
先不考慮這種情況 因為股票也可以槓桿
4F：→ patrol : 就問 大蕭條大裁員 竹科房子誰買和租07/03 21:07
5F：推 on32 : 房子還能拿去增貸 再去買房或是投資都可07/03 21:07
6F：→ F93935 : 房子漲三百不能多貸出來再買嗎07/03 21:07
7F：→ patrol : 別說腰斬 跌20%x5倍槓桿你就虧了100%07/03 21:08
8F：→ F93935 : 還有無限寬限期大法啊 五年換一間繼續寬07/03 21:08
※ 編輯: SunMoonLake (111.83.163.101 臺灣), 07/03/2022 21:11:53
9F：→ bnn : 你要那樣比 股票也質押貸款出來啊 放同樣模型比啦 07/03 21:17
10F：推 F93935 : 股票質押利率就更複雜 07/03 21:17
11F：推 tsgd : 學正二王買50正二 既然都是槓桿 50正2差距拉更大 07/03 21:19
12F：推 on32 : 槓桿拉越大 泡沫化就GG了 07/03 21:23
13F：→ s70160 : 房子無限轉貸 月付金越來越低 價值還有機會越來越高 07/03 21:27
14F：推 on32 : 房子也有跌價 轉貸金額就變少了 07/03 21:28
15F：→ adairchang : 沒買0050不會怎樣 沒買房還是要繳租金 07/03 21:37
16F：→ SunMoonLake : 可能住家裡 不用租金 07/03 21:38
17F：推 teasy : 那買股票的可以考慮20年的居住成本進去嗎? 07/03 21:40
18F：→ teasy : 還是真的要紙箱+公園，居住成本忽略不計 07/03 21:41
19F：推 YJM1106 : 房屋稅是老房子本來就會降 07/03 21:44
20F：噓 gwboy : 理論跟實務差太多，人性抱得住房子，但抱不住股票 07/03 21:50
21F：→ Altair : 是說 2002年的房貸利率是1.5%嗎??? 07/03 21:52
22F：→ Altair : 剛查 2002年一月 五大行庫是4.96% 07/03 21:53
24F：→ duriel3313 : 不是人性抱不住股票 是你抱不住..XD 07/03 21:59
25F：→ metallolly : 好像覺得開槓桿沒風險一樣 07/03 22:02
26F：推 leotompp : 房子20年還要重新拉線 還是你家沒裝潢@@? 07/03 22:20
27F：推 asolitary : 住公園外加融資槓桿allin股票最划算 07/03 22:25
28F：→ wald5566 : 房子怎麼輸 07/03 22:33
29F：推 iamala : 自住無價。股票能吃嗎 07/03 22:38
30F：推 gm3252 : 股票一定賺贏房子就不會這麼多人抱怨房價了 07/03 22:41
31F：推 on32 : 20年未必要拉線吧 老家住40幾年沒拉線過 07/03 22:45
32F：→ on32 : 頂多以前冷氣沒線路就拉明線 其他電源線根本沒重拉 07/03 22:46
33F：→ newycc : 七期漲五倍 哪個建案？ 07/03 22:50
34F：推 YAYA6655 : 結論正確，實務面比較難實施。 07/03 23:03
35F：推 japan428 : 股贏房前提是你用正確的選股邏輯還有長期持有；房 07/03 23:13
36F：→ japan428 : 由於交易手續多，不可能像股殺進殺出，所以等於被 07/03 23:13
37F：→ japan428 : 動長期持有，而且房有國家土地財政這個大計畫下支 07/03 23:13
38F：→ japan428 : 撐他的帳面價格，持有成本低，幾乎無需判斷也難賠 07/03 23:13
39F：推 piliwu : 回測就是笑話你實際能做到再來談 07/03 23:23
40F：噓 kklarinet : 你回測怎麼不從1999開始 07/03 23:35
41F：推 warm0808 : 講的好像很簡單一樣 07/03 23:47
42F：推 jyan97 : 之前在某篇文章有借版友檔案算過，結論買房約20%年 07/04 00:01
43F：→ jyan97 : 化 07/04 00:01
45F：→ jyan97 : 這是考慮租金以及五年換一間的情況 07/04 00:02
46F：→ jyan97 : 但實際上買房會有資金胃納量（銀行不給貸）的問題 07/04 00:03
47F：→ jyan97 : 而股市年化約10%，所以長期維持兩到三倍槓桿才有相 07/04 00:05
48F：→ jyan97 : 等報酬 07/04 00:05
49F：推 jyan97 : 但實際上股市裸開槓桿會有耗損問題 07/04 00:06
50F：推 ChikanDesu : 你沒算房租收入捏 你股票200萬平均每次股利多少？3 07/04 00:10
51F：→ ChikanDesu : 趴？ 所以第一年你股利6萬 40萬你要從錢包裡拿出來 07/04 00:10
52F：→ ChikanDesu : 但當初買1000萬房 房租不管自住或租人 少說一年補貼 07/04 00:10
53F：→ ChikanDesu : 個15 20萬吧 這不是能忽略不計的報酬捏 07/04 00:10
54F：推 ChikanDesu : 喔不對 報酬指數代表你已經算除息了 所以你連股利都 07/04 00:15
55F：→ ChikanDesu : 不能扣 要每年紮實拿出46萬才算 房子可以幫你分擔20 07/04 00:15
56F：→ ChikanDesu : 萬現金流 但20年後報酬居然差不多？你想想看吧 07/04 00:15
57F：→ fitnessboyz : 不用算這麼認真啦，遇到空頭要脫手也股票屌打好嗎 07/04 00:16
58F：→ ChikanDesu : 所以數字沒算對就會感覺很好 但現實是骨感的 事實上 07/04 00:16
59F：→ ChikanDesu : 房子反而比股票低門檻 07/04 00:16
60F：→ ChikanDesu : 缺點就是房子沒辦法貸那麼多間而已 07/04 00:17
61F：→ ChikanDesu : 但我想一般人一生賺個兩三次大概就夠了吧 07/04 00:17
62F：→ fitnessboyz : 房市若真崩也是遇到戰爭了吧，到時誰會接手 07/04 00:18
63F：→ fitnessboyz : 再來就是房子越老舊越難賣，股票沒這些問題 07/04 00:19
64F：推 fitnessboyz : 再來後面房市政策對投資客不利，目前都首購跟換屋 07/04 00:22
65F：→ fitnessboyz : 的市場為重，但現在升息等利空造就房市買氣下滑、買 07/04 00:22
66F：→ fitnessboyz : 方觀望期拉長，投資客會想這時進場是頭腦撞到吧 07/04 00:22
67F：推 fitnessboyz : 股市往往都是先反應了跌幅，當然還是先投入股市， 07/04 00:24
68F：→ fitnessboyz : 後續房市也一定會有修正的，沒有不會跌的交易市場 07/04 00:24
69F：→ fitnessboyz : 啦。 07/04 00:24
70F：→ IBIZA : 笑了 都講到戰爭 那股市大概也停了吧 07/04 01:09
71F：→ IBIZA : 尤其現在股市都集保電子化 不開市你連賣的機會都沒 07/04 01:09
72F：→ IBIZA : 有 07/04 01:09
73F：推 jeromeshih : 還有保證金問題，如果震盪太大，又搭配槓桿，股票會 07/04 01:15
74F：→ jeromeshih : 被強制平倉，除非都是借資金來購買股票就比較沒這問 07/04 01:15
75F：→ jeromeshih : 題，房屋繳利息不會有此問題，但要算好槓桿的風險就 07/04 01:15
76F：→ jeromeshih : 是 07/04 01:15
77F：推 asolitary : 戰爭論點都出現了~接下來要討論移民去那最安全嗎XDD 07/04 04:29
78F：→ asolitary : 還可以說服老婆不買房的觀點,一起飄泊租便宜的房比 07/04 04:31
79F：→ asolitary : 較有彈性,挺划算的方式,哈哈 07/04 04:32
80F：→ simo520 : 七期漲5倍？ 07/04 06:46
81F：推 howhower : 買房貸款七成以上會贏股市，因為這是利用生命週期法 07/04 07:09
82F：→ howhower : ，把未來會賺的錢拿到現在提早參與市場，貸款小於七 07/04 07:09
83F：→ howhower : 成股市贏面高 07/04 07:09
84F：推 TEYU21 : 我算過就算五倍槓桿房子還是輸，但房版會嘴你。自 07/04 07:38
85F：→ TEYU21 : 從看了正2王跟股票質借王，理財方式更活用多元後， 07/04 07:38
86F：→ TEYU21 : 賺錢買股保值才買房，有一個T大也是股市賺到流湯在 07/04 07:38
87F：→ TEYU21 : 台北市無貸款買八間房，因為要讓資金有地方停泊， 07/04 07:38
88F：→ TEYU21 : 所以房股各取所需即可 07/04 07:38
89F：推 TEYU21 : 那個，買房比較賺，大家資金去進入房市，股票留給 07/04 07:45
90F：→ TEYU21 : 我買就好 07/04 07:45
91F：噓 flyingdeeck : 房子是拿來QE大法的，現在只能現金買房，等明年再 07/04 08:26
92F：→ flyingdeeck : 來看有沒有牛市 07/04 08:26
93F：→ almanac : 不是，竹北買房不會跌 07/04 08:35
94F：推 Answerlin : 你沒算到房租收入隨便都比本利和還高，這怎麼輸？ 07/04 10:40
95F：→ distellable : 欸 ...很多人抱怨房價是因為住是必須 股票不是 07/04 11:11
96F：推 blackjose : 到現在還是有人相信房價穩賺，笑死。 07/05 08:00
97F：→ robot456 : 房比股穩，但要像航海王賺成那樣基本不可能（除非買 07/07 16:39
98F：→ robot456 : 地），有人提到大蕭條大裁員..股市絕對更慘 07/07 16:39
99F：噓 brocker : 都戰爭了誰要買股票? 買罐頭吧 09/02 23:19