報稅眉角報你知／出售中古豪宅 申報有撇步 2025-04-08 00:11 經濟日報／ 記者胡順惠 ／台北報導 https://reurl.cc/4LXzzV 5月報稅季，去年若有出售中古豪宅，應留意申報規定，會計師提醒「實際利得為原則、 設算利得為例外」。聯合報系資料照 5月報稅季，去年若有出售中古豪宅，應留意申報規定，會計師提醒「實際利得為原則、 設算利得為例外」，也就是說，民眾出售適用舊制房屋，只有當無法提出原始取得成本時 ，才能按財政部設算標準來計稅，不能任意選擇申報方式。 財政部表示，個人出售2015年12月31日前取得的房地，適用舊制課稅，僅房屋交易部分要 課所得稅，土地部分免所得稅。應依規定計算財產交易所得，在過戶隔年5月一併申報綜 所稅；至於出售2016年元旦後取得房地，屬於房地合一新制，則是在過戶次日起30日內申 報，不須在5月報稅時申報。 https://reurl.cc/j9REK2 出售舊制房屋所得稅規定 安侯建業家族辦公室主持會計師洪銘鴻表示，財政部公布去年舊制房屋所得稅設算標準， 分為豪宅、一般宅，其中豪宅影響特別顯著。出售房屋含車位成交總價達標，如台北市為 6,000萬元、新北市為4,000萬元，其他四都及新竹縣市為3,000萬元，剩餘縣市為2,200萬 元以上，即視為豪宅。 坪數價格也首次納入豪宅標準中，像是台北市每坪120萬元以上、新北市每坪75萬元以上 、四都加新竹縣市50萬元以上，其餘縣市每坪35萬元以上，也同樣視為豪宅。 這類豪宅若無法提出原始取得成本，財政部規定應以總成交價為基準，按「房屋評定現值 占土地公告現值與房屋評定現值合計」的比例，計算房屋歸屬收入，再以該金額的20%計 為所得額。 若非屬豪宅且無法舉證原始取得成本，則改採房屋評定現值的既定比例來設算。 洪銘鴻提醒，財政部有提出設算標準，有種情況可能是設算所得比實際所得還划算，但記 得應以「實際利得為原則、設算利得為例外」，不能任意選擇計稅方式，如果被國稅局查 出實際取得成本，可能面臨補稅、處罰。 舉例來說，小明出售台北市松山區一處成交價1.5億元的房屋（適用舊制課稅），因超過 6,000萬元門檻、屬豪宅，小明用財政部標準設算所得，其土地現值4,000萬元、房屋現值 2,000萬元，房屋占房地比率為三分之一，因此有5,000萬元屬於房屋，再以20％獲利率計 算，以1,000萬元計算所得。 但國稅局查到小明原始取得成本為6,000萬元，等於實際上是賺了9,000萬元，屬於房屋部 分為三分之一，實際所得應為3,000萬元，因已查到實際利得，不能以財政部標準來設算 ，小明因此被國稅局補稅。 洪銘鴻提醒，許多民眾出售老宅時常遺失原始購屋資料，導致誤以為可採設算申報，其實 ，可以嘗試向原本的貸款銀行或建商查詢，找回原始資料，有助正確計算利得、避免錯誤 申報挨罰。 https://udn.com/news/story/7243/8658582?from=udn-catelistnews_ch2 --

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