作者chucheng (時間太少事情太多)
看板studyabroad
標題Re: [租屋] 合約完成與解約問題
時間Mon May 28 04:29:39 2012
: 請問這樣租賃程序算是完成嗎?
: 我們是否可以跟管理公司說明租賃程序未完成，而拒絕履行合約。
: --
: → george31708:其實不要理他也不會怎樣，因為上法院就至少要300塊， 05/28 01:29
: → george31708:所以他們也不會為了這個上法院。 05/28 01:30
: → george31708:我這不是不負責任的話，因為我之前有做過一段時間的相 05/28 03:38
: → george31708:關工作，你會很意外地發現，擺爛的人比你想像得多，而 05/28 03:39
: → george31708:房東如果沒損失的話，通常是不會願意上法院的。 05/28 03:39
: → george31708:原PO現在這種時候千萬不要傻傻付錢，因為你的租約還沒 05/28 03:42
: → george31708:開始。就像我之前講的，房東只要上法院就是至少300塊 05/28 03:44
: → ladykin:沒處理好小心有紀錄,日後要到他處租房一查有紀錄很難租到 05/28 03:56
: → ladykin:擺脫不了就上craigslist上找人頂替lease/租屋紀錄請保持好 05/28 03:57
: → george31708:原PO應該是沒有SSN, 所以應該很難有紀錄... 05/28 03:59
基本上簽了約，約就有效，你還沒入住，至然不用繳房租
但那是因為"租期"還沒生效
等租期開始，你沒繳房租(當然，也沒繳押金)
合法的租屋"公司"就會開始跟你催繳
請了解，這些公司基本上請來的都是顧員，公司也有一定的處理流程
只要是有規模一點的，基本上接下來的動作就是
寄NOTICE到你申請表上的地址(或想辦法通知你)
然後接下來按法律走，通常為了省事省錢，他們不會告你，他們會把CASE送給
"催討公司"，或英文叫collection professional
基本上委外比親自催討划算，因為是拆帳制，他們要到錢，APT分一定%(通常是3~5成)
這些委外基本上就會打給你，然後你不理他們，他們就會走程序REPORT
(請了解這些人就是靠合法討債為生，這些程序他們熟的很，反而租屋公司不熟)
基本上，只要那份租約是有給法律專家REVIEW過再給你簽的，不是那種二光的租約
你避不見面的結果就是會被傷 credit history
租屋違約很傷，只要留下記錄
短時間(三五年內)大概別想再租"有管理公司要申請的房子"
更不用說，信用分數是一定會被大大扣分
然後請有心裡準備他們會一直打電話來煩
你申請上面如果有SSN，基本上你就死定
如果你沒SSN，也沒付押金，那你命好，他們大概找不到你
通常討債公司也不接沒SSN的CASE，或是收費(%收更高)
這時就看他們各顯神通，常見的手段像是
打電話給你，或是想辦法要到你目前服務的單位或是住家地址
然後寄信給你"提醒"你違法了，欠錢了
美國很重人權，沒意外他們不會打擾你的公司/家人/現任房東
他們不會想被告，不過你會很害怕，覺得對方一直"追蹤"你
通常最後是付錢了事，或是協商一個金額
一年的租金，用1000來算也有12000，打個對折也有六千
怎麼算都是可以接的CASE，所以"放給他爛"，不會有事
或是假設"小額法庭"是對方唯一的手段，這真的太天真了
是的，有的APT會就算了，尤其是私人的房東
但照你說的，如果這是有規模的管理公司，有合法的契約
基本上要不要錶你只有天知道，反正麻煩的也不是他們
你也不是第一個勞跑的人
為什麼私人房東可能會算了
(1) 能要得了多少(30% * 1年房租)，但是房子必須空下來(不然於法無據)
(2) 走小額不划算或是很麻煩(白天要上班)，一類的
(3) 其它很多可能的理由
但是公司的話，基本上是一個法人，各種情況都會有標準程序
沒理由那裡的顧員會去考慮公司怎樣划算，或是考慮你有難處
他們就是按公司規定辦理…
簡單的講，不想付，就賭一把
反正以後若不打算留美國，甚至連SSN都沒有
如果心臟大一點(大不了手機也換掉)，是可以不理他
反正之後回台灣，通常那些公司不會跨國討債，所以別怕…
如果有留SSN，建議乖乖連聯絡公司
好好解釋原因，然後反正租期還沒開始，協調一個雙方能接受的方式和解掉
這樣可以省掉心頭大事，而且也對得起自己良心
另一個方面，因為還沒跑到討債公司
所以還很好談，一但他們委外出去，你只能跟討債公司談
相信我，前者通常比較好談，後者…
除非你有生死置之度外(不對)是信用記錄置之度外的心裡準備
大概很難談到賠DEPOSIT了事，到時賠款是要你履行租約
當然，有一種命很好的情況
通常他們會先不動你的房間，先租其它空房
該APT實在太熱門，你走了，房間只剩你這間，他們又租掉了
在這種情況，你可以主張對方沒有理由要求你繳租金
不然如果對方房子確實空著
你到時欠的不是只有DEPOSIT，是全合約期間的租金喔，這請小心!
現在去談的話，通常最多上限DEPOSIT，姿態放軟還可以打折
簡單結論：
萬事皆可談、盡力負責、誠意解決
錢(尤其是小錢)能解決的都不是大事
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 131.179.64.202
※ 編輯: chucheng 來自: 131.179.64.202 (05/28 04:36)
1F：推 george31708:基本上，我覺得這是管理公司的疏失。一般都是deposit+ 05/28 04:38
2F：→ george31708:第一個月的房租，在簽約時就付。另外，原PO也從來沒有 05/28 04:38
3F：→ george31708:拿到他那一份的有效租約。而且通常租約上會寫，違約的 05/28 04:39
4F：→ george31708:罰則就是沒收押金(原文有寫)，但是現在是根本就沒有押 05/28 04:41
5F：→ george31708:金，所以是管理公司理虧。你說的事基本上是不會發生的 05/28 04:41
6F：→ chucheng:是否管理公司理虧當事人可以自行判斷，如確定對方理虧 05/28 04:46
7F：→ chucheng:當然就不必害怕囉，至於實務上完成簽約的，上面分享的 05/28 04:47
8F：→ chucheng:僅供參考，畢竟每間APT有不同的處理方式 05/28 04:48
9F：→ chucheng:原PO應該要作的是書面通知對方確定不住 05/28 04:49
10F：→ chucheng:這樣可以把問題導到"沒MOVE-IN"前取消，上限通常是 05/28 04:50
11F：→ chucheng:deposit(PS, 通常APT應該是收到DEPOSIT才會保留房子) 05/28 04:50
12F：→ chucheng:可以再GOOGLE看看對方是否真有保留，若對方沒保留 05/28 04:50
13F：→ chucheng:或許可以用這個理由要求不繼續"完成"簽約的程序 05/28 04:51
14F：→ chucheng:但若對方確實已"相信"而且保留了房子，這樣作就算法律 05/28 04:51
15F：→ george31708:所以我上一篇推文有講，現在就是協調，講明你不住而且 05/28 04:51
16F：→ chucheng:上沒問題，道義上恐也不可取 05/28 04:52
17F：→ george31708:deposit 沒付，而且不想付。管理公司沒損失也不會太為 05/28 04:53
18F：→ george31708:難你。而且這個租約很奇怪，感覺公司的人不專業。 05/28 04:53
19F：推 ladykin:你講到的應該是針對credit history(信用(卡)那種),還有另 05/28 05:46
20F：→ ladykin:一種是針對rental history,是會去查你網來租賃紀錄的 05/28 05:46
21F：→ ladykin:不見得大家都會去查credit history,但是絕對會查rental 05/28 05:46
22F：→ ladykin:有不好紀錄(毀約/沒付房租etc.)的話,我看日後要租屋很難 05/28 05:47
23F：→ ladykin:紀錄到他州還是會查的到(我這就說本州ID申請費$35,外州$50 05/28 05:48
24F：→ ladykin:問老美說壞紀錄租不到會怎樣?總有地方租的到吧!? 老美說:" 05/28 05:49
25F：→ ladykin:是阿! 大概就只能去爛區/危險地區那種不看credit的租吧!" 05/28 05:50
26F：→ ladykin:再回樓上一樓g大,我這只先付deposit;第一月月租搬入當天 05/28 05:50
27F：→ ladykin:一手交錢一手交key耶. 沒有簽約就付當月房租說(搬兩處都降 05/28 05:51
28F：→ george31708:每個地方都不一樣。但是共通的一定是簽約時要付一定量 05/28 05:54
29F：→ george31708:的deposit.沒收的話，房客有一半以上會跑掉。 05/28 05:56