作者sallyhw ()
看板rent-exp
標題Re: [房東] 疫情押金問題 (新進展)
時間Tue May 25 21:02:44 2021
房客有回覆，他們問過法律顧問，並以民法227-2來回擊
還說會寄存証信函，到時候請我們多跑幾次法院
請問這樣真的合理嗎?
我們有跟他說，從六月開始房租減半。他也接受了
接著卻又要求已收的五月房租也要減半
他認為附近的房東疫情後就不收房租了，他還接受半價已經很好了
遇到這種房客真的是很無奈 = =
p.s.我們是租一樓店面給他當營業使用
https://imgur.com/u96WHTW
https://imgur.com/3fq2pqo
謝謝
※ 引述《sallyhw ()》之銘言：
: 標題: Fw: [租賃] 疫情押金問題
: 時間: Sat May 22 11:28:44 2021
:
: ※ [本文轉錄自 PttLifeLaw 看板 #1Wg544uY ]
:
: 作者: sallyhw () 看板: PttLifeLaw
: 標題: [租賃] 疫情押金問題
: 時間: Sat May 22 08:32:02 2021
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: 事實經過：
: 房客以疫情為由，要提前退租(約到明年)
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: 房客以"租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部
: 減失，且其存餘部分不能達租賃之目的"
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: 認為現在疫情是不可抗因素，他們可以提前退租，且房東不能沒收押金
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: 問題：
: 請問房客提出的不可抗力因素，就可以提前退租並不能沒收他的押金嗎？
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: 謝謝
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: 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.252.157 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://webptt.com/m.aspx?n=bbs/PttLifeLaw/M.1621643524.A.E22.html
: ※ 編輯: sallyhw (223.137.252.157 臺灣), 05/22/2021 08:33:27
: → mimily0504: 那是民法435或租賃管理條例第11條，一般是指建築本體 05/22 10:48
: → mimily0504: 有毀損，且無法達到租賃的目的，疫情不是這樣隨便他 05/22 10:48
: → mimily0504: 解釋的 05/22 10:48
: → mimily0504: 照租賃管理條例，也要提前一個月通知，租賃管理條例 05/22 10:53
: → mimily0504: 只管住宅，營業用的店面也不適用 05/22 10:53
: → sindyevil: 商務案件不適合本版哦 05/22 11:11
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: ※ 轉錄者: sallyhw (220.136.34.83 臺灣), 05/22/2021 11:28:44
: 推 lawer1314: 你的租客該主張的是情事變更的租金酌減而非租賃物因不 05/22 21:08
: → lawer1314: 可抗力而毀損滅失致使契約無法履行。 05/22 21:08
: 推 spmark: 因為疫情所以不能住房子嗎 XD 別鬧了，違約就扣好扣滿 05/23 00:54
: → spmark: 因為疫情才要住好住滿吧 05/23 00:54
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.168.142.133 (臺灣)
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※ 編輯: sallyhw (118.168.142.133 臺灣), 05/25/2021 22:02:16
1F：推 lawer1314: 租客是連鎖企業嗎？先假設是非連鎖企業（連鎖企業締約 05/25 21:51
2F：→ lawer1314: 、風險評估能力高難構成顯失公平因此較難主張成功！） 05/25 21:51
3F：→ lawer1314: 這次至少主張是對的，但你就讓他去提，首先，定期租約 05/25 21:51
4F：→ lawer1314: 是否適用情事變更就有爭議，縱使承審法院認為可以適用 05/25 21:51
5F：→ lawer1314: ，他還得舉證租賃物不動產價值因疫情減損，及影響期間 05/25 21:51
6F：→ lawer1314: ，而法律效果是租金的酌減（國有或公營事業疫情租金的 05/25 21:51
7F：→ lawer1314: 酌減是減收兩成為原則），與他因此違約提前解約並主張 05/25 21:51
8F：→ lawer1314: 不得扣押金是兩回事！ 05/25 21:51
9F：→ lawer1314: 你租金一個月很高嗎，不然真請律師興訟，律師費也要好 05/25 21:51
10F：→ lawer1314: 幾萬了！ 05/25 21:51
11F：→ lawer1314: 是我的話，若房客好好講多少能體諒好聚好散，違約還自 05/25 21:51
12F：→ lawer1314: 認為理所當然的，陪他走完流程吧！ 05/25 21:51
剛查了一下，發現好像是連鎖的(全國都有分店)!? 這樣民法這條會變成有其他解釋嗎?
租金不到三萬......
※ 編輯: sallyhw (118.168.142.133 臺灣), 05/25/2021 22:16:11
※ 編輯: sallyhw (118.168.142.133 臺灣), 05/25/2021 22:16:47
13F：→ cka: 其實5/15號疫情開始生意就開始大跌了,如果是我會從五月中開始 05/25 22:50
14F：→ cka: 減半 畢竟這個真的是沒辦法他就沒收入 05/25 22:50
15F：推 lawer1314: 民法第227-2情事變更主要是看是否顯失公平，可以理解 05/25 22:57
16F：→ lawer1314: 成風險分擔，連鎖企業誠我上面說的，搓商締約、風險承 05/25 22:57
17F：→ lawer1314: 受能力都較好，要舉證有顯失公平之情事會更難，上法院 05/25 22:57
18F：→ lawer1314: 可以就疫情疫區認定、租賃物價值和本身營運情形去攻防 05/25 22:57
19F：→ lawer1314: ！簡言之，你也不能阻止他興訟，他也有意要提早解約搬 05/25 22:57
20F：→ lawer1314: 離，只剩違約押金的部分，就陪他跑流程吧！ 05/25 22:57
21F：推 spmark: 店面的話，227-2就有機會，不過這很有得吵 05/25 23:00
22F：推 spmark: 店面租金只有三萬，應該不是在重災區吧 05/25 23:03
23F：→ spmark: 官司還沒打完之前，請他乖乖交租金吧，不然換你告他 05/25 23:05
24F：→ mimily0504: 不是說要月底搬, 跟你要求不扣押金嗎? 現在變要減租? 05/26 01:17
25F：→ mimily0504: 要打官司陪打啊 法院現在也塞車, 請他慢慢來喔~ 05/26 01:18
一開始要求減租，但金額不滿意。他就要提前退租，但不扣押金。
後來提出減半後…就如同這篇所述，他堅持五月也要減半...我們不同意
接著就說要月底搬走，寄存証給我們
我們跟他說已經有讓步但他無法滿意，只好請他六月X日前搬走並恢復原樣
房租就收到五月底。六月的不會收
他有同意.....
後續就只能等存証了吧
※ 編輯: sallyhw (60.250.30.118 臺灣), 05/26/2021 08:41:44
26F：→ corlachang: 拿租賃住宅條例來套商租，這什麼跟什麼？房客是根據 05/26 10:58
27F：→ corlachang: 租約哪一條要求提前解約，相關的處罰違約金不得請求， 05/26 10:59
28F：→ corlachang: 這些都根據合約討論。當然雙方合意解約即可，可條件 05/26 11:00
29F：→ corlachang: 談不攏，那就是破局，回歸合約。有說是有法務的公司， 05/26 11:02
30F：→ corlachang: 那就不會拿書店版常見契約範例充數，你就扣住押金等 05/26 11:03
31F：→ corlachang: 對方函送法院處理。法官前的調解會啥的不用被唬住， 05/26 11:05
32F：→ corlachang: ，讓調解流會，給法官判。 05/26 11:05
33F：→ mimily0504: 像lawer1314說的，第一次主張錯誤，你已經有要給他們 05/26 12:42
34F：→ mimily0504: 減租，又不滿意，我覺得這不是用227-2就能予取予求， 05/26 12:42
35F：→ mimily0504: 你也有釋出善意，他決定提前解約那照約扣，其他等他 05/26 12:42
36F：→ mimily0504: 來告 05/26 12:42
37F：→ awdrg90194: 看對方言論只覺得，是否真的有法律顧問，存證信函並 05/28 00:04
38F：→ awdrg90194: 不具有特殊效力，而且民事也不會直接上法院吧？ 05/28 00:04