原文另有 獨老篇 權益篇 https://www.twreporter.org/i/rent-house-in-difficulty-generation-gcs (原文太長 刪去個案情節) 在台灣，房子比人值錢。近7年，薪資成長率僅2成，很多年輕人每月還在苦哈哈領22K， 今（2018）年「房價負擔能力指標統計成果」又來到9.08，意思是一般上班族可能需要9 年不吃不喝，才買得起一戶「中位數」住宅總價。 房價高漲的年代，租屋已成為越來越多人的居住型態，尤以都市人口居多。內政部統計， 2017年租賃市場規模約98.5萬戶，相較2010年的80.8萬戶，成長21%；乘上每戶平均人口 2.69，等於每年265萬人在外租屋生活，加上2017年教育部統計的外宿學生人數30萬，現 今有租屋需求的人口數約300萬人，佔全台人口約八分之一。 人生購屋大夢早就不敢想，但現在連租屋小確幸都成噩夢。 不同年齡層的租屋困境正在發生。年輕小資族失去買房夢想與租屋市場搏鬥、買不起房的 雙薪家庭面臨生活與租金夾殺的龐大居住焦慮、獨居老人尋屋嚐盡人情冷暖，被租屋歧視 逼到城市的一隅...... 租屋問題彷彿一個被囚禁的無解輪迴，困住不同世代。 世代篇 > 年輕人租不起、老年人租不到──被夾殺的跨世代囚租族 台北巿獨立小套房的租金，10年來就漲了近5成。對80後世代而言，人生購屋大夢早就不 敢想，現在連租屋小確幸都成了噩夢，不但被低薪、高租金夾殺，更別提結了婚、生了小 孩，人口愈來愈多，年紀愈來愈長，房子愈來愈難找...... 租不起或租不到一間好房的人，是否註定人生會一直「向下沉淪」？這是台灣現今社會最 大的集體焦慮。 「在台北要住好一點的套房，要有點水準的起碼1萬以上。我一個薪水才3萬出頭的人，怎 麼可能負擔得了？」在台北已租屋10年的Eric，從研究所時期就開始在位於新北市的學校 附近租屋，為了省錢，他接手學長退租的7坪頂樓加蓋雅房，悶熱的頂加一年有8個月都要 開冷氣，颱風天整個房間就好像要垮了一樣。但他覺得無所謂，因為這裡的租金便宜且電 費自繳，比起外面房東代繳差了近2倍。 「我兩年都住那邊，不太會換房子。好房子很難找，好房東更難找。 基本上水電不抽的 都是厚道房東。」對他來說，這只是一個過渡期，能省則省。 畢業後，Eric在台北市區找到工作，開始工作的他薪水34K，扣掉生活費與手機費用，他 希望租金可以壓到4,000元左右，對租屋環境沒有什麼要求，只希望水電自付、最好在市 區，離捷運站近。找了一個月，依舊無所獲，從學生到上班族的身分轉變也讓租金的議價 空間變小，將預算提高至6,000元，還是找不到。 隨著時間逼近，他將原本的租屋條件一條一條刪掉，最後不得不放棄台北市區的房子，落 腳新北市江子翠捷運站附近的分租套房，坪數只有5坪，扣掉小得可憐的廁所，整間房間 的擺設僅塞得下一張床、一個衣櫃、一張桌子。 囚租族求租，「面試」比找頭路還難 比起Eric，珍娜找房子比較有「策略」，卻仍是屢戰屢敗。 「我叫林珍娜，現在是平面設計師，現在在一間NGO工作。我跟室友們都是上班族，收入 穩定、不抽菸、沒有寵物，我們真的很喜歡您的房子，我們生活很單純，都是在台北打拼 只希望有個舒適的空間可以休息，請考慮看看。」 面對眼前可能的「未來房東」，林珍娜不疾不徐地把這段早已背得滾瓜爛熟的台詞講出來 ，希望跟室友們斟酌字句、排練過的「面試內容」可以博得房東歡心。 「我個人是已經放棄買房子，我沒有抱這個夢，不想被房貸綁住。我覺得如果沒有考慮另 一半，我應該會一直租下去，頂多老了回家住，反正家裡有房子。」25歲的林珍娜道出了 高房價時代下，自己早已放棄買房這個遙不可及夢想的真心話。 考量台北市的獨立套房租金負擔過重且居住限制多，林珍娜決定找3個朋友合租，打造「 家」的感覺。為了尋找可以一起居住的整層住家，她在這一個月內已經看了超過15間房子 ，預算不斷拉高，從一人6,000塊拉到8,000塊，擇屋條件卻不斷降低：不用捷運站有 Ubike就好、內裝不用漂亮乾淨可以接受就好......。 好不容易找到一間位於內湖的三房家庭式住家，雖然租金3萬2有點超出預算，但室友們都 很喜歡這間內裝美麗的物件，決定咬牙租下去。林珍娜迅速撥電話預約，成為了第一組看 房的房客。儘管排在後面的看房人潮眾多，她在心裡盤算這次「租屋面試」應該十拿九穩 ，畢竟室友們都是上班族，收入穩定，應該不會出錯。 結果公布，房東最後將房子給了排在他們後面的工程師新婚夫妻，租屋市場的殘酷讓她心 灰意冷，只能繼續尋找那個自己期望在這城市能擁有的「家」。最後幸虧朋友退租，她跟 室友們才得以接手住進一間老公寓定居。 當「300萬人租屋需求」遇上「地下經濟市場」 台灣房價所得比十幾年來居高不下，根據內政部營建署今（2018）年4月最新發布的「房 價負擔能力指標統計成果」，今年全國的房價所得比來到9.08，代表你需要9年不吃不喝 ，才買得起一戶中位數住宅總價超過全國平均的縣市分別有：台北市（15倍）、新北市（ 12.75倍）、台中市（9.58倍），也顯示在北部和中部都會區居住大不易。 房價高漲的年代，租屋已成為越來越多人的居住型態，尤以都市人口居多。內政部統計， 2017年租賃市場規模約98.5萬戶，相較2010年的80.8萬戶，成長21%。乘上每戶平均人口 2.69，等於每年265萬人在外租屋生活，加上2017年教育部統計的外宿學生人數30萬，現 今有租屋需求的人口數約300萬人，佔全台人口約八分之一。 但300萬人的需求，可能僅是租賃市場中的冰山一角。 長久以來，租賃產業在台灣從來不是「正式」的市場，這一個政府與民間都心知肚明的公 開祕密背後，是高達9成房東都沒有繳稅的「地下經濟」。沒有人知道這個地下經濟規模 究竟多大，目前官方對於租賃行情的唯一指標僅可從「不動產交易實價查詢系統」得知， 僅規定由不動產仲介業者成交者才須登錄，自租並不列入。 房價高導致取得成本高＋「以租代買」需求提高＝租金上漲 為一探台灣租屋市場租金漲幅，《報導者》爬梳全台最大租屋網站591房屋交易網10年來 （2008年～2018年）雙北的租金變化，以房屋類型區分，發現呈現普遍上漲的趨勢，尤其 以「整層住家」漲幅最高，每坪租金中位數較10年前漲幅高達63％，2018年租金中位數 21,000元；「獨立套房」次之，漲幅為43％，租金中位數11,000元；「分租套房」及「雅 房」則較平穩，前者漲幅4％，租金中位數8,500元，後者平漲幅11％，租金中位數6,000 元。 專長研究台灣貧富差距問題的中研院社會學所副研究員林宗弘認為，目前台灣貧富差距所 得分配，是延著兩條界線分化，一條是勞資雙方，另一條則是戰後嬰兒潮與千禧時代成年 人兩個世代，租金問題與後者較相關。戰後嬰兒潮世代是現今社會經濟資本較高的一群人 ，手握許多大坪數的整層住家房產。當這些物件被房價炒高，價格反映出的是買方的房貸 利息升高，而非一般家庭收入增加幅度。 「戰後嬰兒潮世代的房屋沒辦法出脫，如果他不肯認賠殺出，房子就套在那邊，提供很高 的租金來掠奪那些年輕的世代和家庭，住進去就開始付成長63％的租金，就算是雙薪家庭 的薪資也不可能成長到63％，只有一些非常高收入的家庭才有辦法承擔大坪數的房子，」 林宗弘說，現在的房市狀況等於買賣雙方僵持不下，房地產無法獲利的狀況下，屋主就可 能將租金提高轉嫁租客。 從事租屋代管業務已逾20年的永勝租屋經理執行長徐銘達則認為，591租屋成交價還會有 議價空間，需要再打個9折。但他關於租金上漲趨勢的看法則與林宗弘相同，後來蓋的房 子造價高，取得成本也變高，屋主不租高則投報率太低，維持行情將來也可以賣個好價錢 。 另一個原因是，近年房價高，讓買不起的人選擇租房觀望，租的需求變多了，租金也會上 漲。只是，居住品質是否有跟著提高呢？ 薪水漲幅追不上租金，房子愈租愈小、生活愈來愈糟 房租往往是租屋族選擇房子最大的考量。但多年來薪資成長的幅度牛步，行政院在今年5 月針對我國薪資現況的一份報告中統計，2000～2017年本國籍名目薪資累積成長率約22% ，對照個人租屋的熱門物件「獨立套房」的租金漲幅高達43％，薪資漲幅遠遠落後租金成 長速度。 「年輕人只住得起雅房或分租套房，因為他只承擔得起這樣的價格漲幅啊。全家房型的家 庭式公寓，或是大坪數的物件根本不用想，」林宗弘分析，目前社會所面臨薪資不上漲與 低生育率的問題，都會反映應在房市結構上。 根據591的成交資料顯示，儘管租金一路上漲，不同房型的坪數中位數大多持平甚至減少 。亦即繳的錢變多，空間卻沒變大，讓租客們的處境更雪上加霜。 少子化社會裡，家庭想租屋卻關關難過 華人普遍崇尚「住者有其屋」的居住價值，「買房」更似乎是組成家庭的必要元素。但在 房價高漲的今日，許多小家庭買不起房，「以租代買」成為長期、而非過渡的居住選項。 根據2016年內政部的住宅調查報告針對未來3年內居住需求調查，準備租屋的人數比10年 前多了2.1倍，主因以「買不起房」最高，高達58.59%。 家庭成員的增加使得居住坪數需求往上提升，孩子的成長與教育環境又與區位息息相關， 多重的變項與考量，加上租金的成長，都再再使得租房子這件事，對年輕家庭愈形困難。 老無所終：高齡者所面臨的租屋歧視 日本近年來時常出現關於「下流老人」的討論，指的是那些「過著最低限度的生活保護基 準生活的高齡者」。這群人儘管年輕時收入達平均水準存了一筆錢或退休金，但因為壽命 延長所負擔的生活、醫療費用也隨之增長，一旦家庭發生變故（例如：個人或家人面臨重 大傷病、孩子無法負擔自己生活費用等），就容易墜入貧窮的生活中。 其中探討到日本公宅數量不足，許多老人無法忍受民間租賃住宅的租金負擔，因而用盡存 款、失去住所。這樣臨老失所的低端老人，在台灣進入高齡社會後，也愈來愈多。只是， 租屋巿場是一個殘酷舞台，不僅沒錢找不到好房，高齡、單親、身心障礙更是常被拒門外 。 「租屋歧視就是創造台灣高房價的元兇之一，你白頭髮去租房子看看？年輕人拼死拼活都 要買房，不然老了有錢都租不到房子！」永勝租屋經理執行長徐銘達不諱言，公司就曾接 手過一位75歲老人的個案，有錢想租房但是被拒絕不下百次，只能被迫住在有如廢墟般的 地下室或頂加雅房。 徐銘達將現有租屋選項分為4種：個體戶房東、代租代管物件、包租代管物件、社會住宅 ，他指出，其中以一般個體戶房東的歧視最強。在台灣9成租屋由個體戶小房東自租的狀 況下，以年齡為變相的租屋歧視層出不窮。這些老人最後只能放棄居住品質，轉而到租金 較低的舊城區尋找安身之處。 中年租客也焦慮：不敢想像未來老後要住哪？ 對老年居住的焦慮，也反應在已邁入中年的租屋者身上。 當租屋成為一種居住選擇，政府準備好了嗎? 過去台灣社會價值普遍將「租屋」當成一個過渡階段，政府將房東與房客問題視為「私對 私」的民法關係，不想介入。屋主比起投資租屋物件更喜歡靠房地產賺錢，而租客終極目 標是要買房子，房子爛也就將就，社會並不重視租屋議題，租客也沒有意識自己的權益。 「台灣最大住宅問題是沒有選擇，如果想買房很好，可是沒有第二條路，沒有方式可以比 較有尊嚴的居住。政府能蓋的社宅有限，把租屋市場弄好非常重要，」在民間長年關切社 會住宅議題的都市改革組織祕書長彭揚凱說，儘管政府近年陸續推出租金補貼、社會住宅 等居住政策，但他認為這些居住政策目標還是住者有其屋，只是暫時止痛而已。 要讓租屋市場正常化，讓社會大眾掌握行情，最關鍵還是要讓那些藏在黑暗中的租屋物件 浮出來。 「稅通常是影響房東意願的罩門，」徐銘達直指房東長久以來不願意將物件攤在陽光下的 原因。在台灣，自住跟出租影響3種稅：假設房東將原本自住的房屋改登記為出租用，將 會新增租賃所得稅，以及房屋稅差2倍、地價稅差3倍。「我在民間做租屋仲介24年，9成 房東沒報稅，這是大家公開知道的祕密，如果堅持要報，業績就掉9成。這是我心中很大 的痛，不是不想合法，我合法就先活不下去啊！」他說。 為吸引房東，內政部於2017年開始試辦「包租」（租賃專業業者向房東承租房屋，後續轉 租並管理）與「代管」（租賃專業業者代理房東管理出租物件）業務，希望完善租賃專業 市場。房東只要透過兩者出租，每屋每月6,000元租金所得免稅，6,000～20,000元部分也 能有53%的扣除額。另外，地方政府正在研訂減徵房東房屋持有稅金。配合包租代管，今 年6月27日國內首部租賃專法「租賃住宅市場發展及管理條例」正式上路，明文加強規範 租賃雙方的權利義務，是朝向租屋法制化的重要一步。 但徐銘達認為，稅優頂多不是抗性，不足以吸引房東，免稅才是最直接的作法。「在外面 繳兩萬，若一進來不用繳錢，當然進來。但現在不是，在外不用繳、進來要繳錢。肖仔！ 」徐銘達也點出，許多房東也擔心跟政府打交道，會不會查稅查到其他出租物件，反而風 險更大。 新時代的居住實驗，讓房東浮出水面 當政府陸續投入資源，欲導正地下化租屋市場的成效有待驗證，一群年輕人已從自己的生 活經驗出發，摸索與實踐出一套有別於傳統的租屋型態。 成立於2016年的「玖樓」，源於一群長期在外租屋的學生，不希望只能關在各自的套房、 雅房裡對著電腦上網吃便當，便共同承租市區內的舊公寓，重新規劃、修繕成一個可以真 正生活、工作、人與人之間彼此交流的空間，再對外招租。 他們將既有的限制（台北市特有的密集公寓），轉化為更多可能的契機（在緊湊的空間中 促進人與人的互動交會、進而形成共同的社群感），至今已經營了32個公寓，總共住了 150位短則數月、長則3年的住戶。2017年，新北市政府更委由其管理兩處青年住宅（三峽 、永和）近100位住戶的招租及社群活動等事宜。 玖樓的模式，近年來已被標舉為共居文化的典範。除了設計出細膩的合住機制、扣連當代 工作與生活型態的變化，以及青年世代對於多元文化交流的嚮往，更關鍵的是，他們有著 能讓無暇管理閒置房產的房東「浮上水面」的能力──而且是在誠實報稅的前提之下。 「大部分合作的房東都必須報稅，否則公司會計沒辦法核銷，這一直都滿掙扎的，因為房 東還是傾向避稅。我們的經營優勢是短租居多，定價比年租高，居住密度高，單位換算下 來，比自己出租多30～40%；再來考量時間、機會成本，交給我們管理，負責報修、招租 等事宜，房東什麼事情都不用做，對於人在國外或退休不想管雜事的長輩，有很多誘因， 」玖樓共同創辦人潘信榮說。 相較於一般民間租屋只提供硬體的房間，玖樓導入各項對於居住者的服務，從公共空間的 使用設計、打掃服務、保險、通報維修等等，使得其租金較一般市場行情高，「租金提高 應該是市場和產業健康化的過程，就像以前都是路邊攤，既不透明也沒有繳稅，一碗滷肉 飯賣25塊，但食材來源安全嗎？能否保障消費者健康？其實租屋也一樣，如果這是一個良 性的產業，在一定程度的修正後，往健康方向走，價格上漲是合理的，」潘信榮表示。 「租屋市場的base不是任何一個人可以去干擾的，租約一簽就是一年，不會突然漲租，彼 此有充分競爭，這邊漲我找別人租，本質上它是一個消費財，」花敬群也認為，租屋市場 一旦日益朝向正常化，增加的賦稅勢必會讓租金上漲，不可能又要馬兒好又要馬兒不吃草 ，如果提升租賃專業服務品質，合理反應在租金上是應該的，屆時政府將以「租金補貼」 政策來補貼。 當未來越來越多房東進入專業系統後，政府能掌握的租金資訊才能夠完整。這條讓租屋黑 市走向陽光的改革路，現在正要開始。 --

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